關(guān)于拆遷問(wèn)題總結(jié)！你們想要問(wèn)的基本都在這里了！

近年來(lái)隨著我國(guó)的建設(shè)與發(fā)展，各個(gè)地區(qū)都展開了拆遷活動(dòng)。其中棚戶區(qū)改造、城中村改造、以及鄉(xiāng)村扶貧搬遷都是非常熱門的拆遷項(xiàng)目。在實(shí)施征地拆遷中，拆遷補(bǔ)償偏低往往是老百姓最為憤怒、引發(fā)雙方矛盾的重要一項(xiàng)。

律師說(shuō)如果根據(jù)現(xiàn)有情況，不能確定占地或者是拆遷是否是合法的，補(bǔ)償過(guò)低，被拆遷人首先應(yīng)該拒絕在安置補(bǔ)償協(xié)議上面簽字并拒絕占地或是拆遷。

拆遷補(bǔ)償原則

1、法律有明規(guī)定：不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償雖然沒有專門的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，但對(duì)于已列入城市規(guī)劃區(qū)范圍的農(nóng)村房屋，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也可以參考周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)。

2、拆遷之后的生活水平不能低于原有的生活水平。因此呢，在拆遷之前，我們被拆遷人要對(duì)拆遷方給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，如果拆遷之后影響之前的正常生活水平，那么這個(gè)拆遷方給出的補(bǔ)償就存在不合理的情況。

3、先補(bǔ)償后拆遷。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷”。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用，同時(shí)集體土地的拆遷補(bǔ)償也應(yīng)參考該規(guī)定。

國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

宅基地補(bǔ)償主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、地上附屬物以及青苗費(fèi)。土地補(bǔ)償和安置費(fèi)將最多為前三年平均年產(chǎn)值的30倍；附屬物給予等價(jià)補(bǔ)償，青苗費(fèi)按照農(nóng)作物種類來(lái)定價(jià)。對(duì)于耕地征用的土地補(bǔ)償費(fèi)用為前三年平均年產(chǎn)值的6到10倍。

不過(guò)，對(duì)于房屋拆遷的補(bǔ)償，全國(guó)各地并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不能一概而論。

拆遷補(bǔ)償新規(guī)則

（1）改變補(bǔ)償規(guī)則，實(shí)現(xiàn)雙向補(bǔ)償農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體，房屋所有權(quán)屬于被征收人個(gè)人，在之前的拆遷補(bǔ)償中，只有農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償。不過(guò)從今年開始，被征收人可以領(lǐng)取農(nóng)村房屋及宅基地的補(bǔ)償，實(shí)行雙向補(bǔ)償制度。

（2）擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，提高補(bǔ)償金額從今年開始，拆遷補(bǔ)償范圍將不僅限于農(nóng)村房屋，主要包括兩方面：一方面，農(nóng)民的固定財(cái)產(chǎn)：農(nóng)房以及房屋內(nèi)的裝修。另一方面，其他財(cái)產(chǎn)：地上附著物補(bǔ)償比如農(nóng)民的果園菜園，或者水井廁所等。

（3）更改原有的計(jì)算方法根據(jù)國(guó)家最新規(guī)定：拆遷補(bǔ)償金額＝宅基地面積*拆遷補(bǔ)償單價(jià)+農(nóng)民固定財(cái)產(chǎn)（房屋）估價(jià)+安置費(fèi)+農(nóng)村其他財(cái)產(chǎn)補(bǔ)助（附著物+其他建筑物）

（4）實(shí)現(xiàn)多樣化補(bǔ)償方式，供被征收人自由選擇

征地拆遷程序

1、通過(guò)審批拿到征地批文

2、發(fā)布征地公告

3、制作補(bǔ)償方案

4、組織聽證

5、發(fā)布補(bǔ)償方案

6、房屋評(píng)估

7、確定補(bǔ)償款

違法強(qiáng)拆時(shí)的應(yīng)對(duì)及維權(quán)方法

1、在面臨非法侵害威脅時(shí)，正式書面向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)提出保護(hù)請(qǐng)求，并保留送達(dá)回執(zhí)。

2、在遭受侵害時(shí)立即報(bào)警求助。

3、在被侵害之后要求立案?jìng)刹椋肪壳謾?quán)人的刑事責(zé)任。

4、在適當(dāng)時(shí)機(jī)向法院提出行政不作為的行政復(fù)議或行政訴訟。

5、訴訟不是目的是手段，通過(guò)訴訟的方式推動(dòng)糾紛的解決，取得合理的補(bǔ)償。

強(qiáng)拆后會(huì)獲得哪些賠償

1、房屋價(jià)值的損失《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條均規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在評(píng)估前對(duì)被征收房屋進(jìn)行調(diào)查，這也肯定了應(yīng)當(dāng)以房屋實(shí)際面積為準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

2、被埋物品及房屋裝修的損失《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第三十八條第三款規(guī)定，在行政賠償、補(bǔ)償案件中，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)行政行為造成的損害提供證據(jù)。因被告的原因?qū)е略鏌o(wú)法舉證的，由被告承擔(dān)舉證責(zé)任。如果被征收人未對(duì)屋內(nèi)的物品進(jìn)行清點(diǎn)登記造冊(cè)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。

3、搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償?shù)葥p失《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，征收房屋的補(bǔ)償除房屋價(jià)值外，還包括搬遷、臨時(shí)安置、對(duì)被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)等。上述費(fèi)用都屬于強(qiáng)拆造成的直接損失，被拆遷人可以向拆遷方主張賠償上述費(fèi)用。

千萬(wàn)不要忽視征地拆遷中的任何一個(gè)細(xì)節(jié)，補(bǔ)償不高的被拆遷人可能往往是忽視了細(xì)微的一些細(xì)節(jié)才導(dǎo)致補(bǔ)償拿的比別人的少。因此，被拆遷人要知道，拆遷并非小事，只有全面的考慮到或是看到拆遷方的違法點(diǎn)，及時(shí)的通過(guò)法律途徑維權(quán)才能夠得到合理的補(bǔ)償。

拆遷安置房買賣合同：6大風(fēng)險(xiǎn)和5大招術(shù)規(guī)避

拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)椴疬w房安置的對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受到法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。拆遷安置房的買賣區(qū)別與一般商品房的買賣，買房人在簽訂買賣合同之后，無(wú)法在房產(chǎn)登記中心進(jìn)行預(yù)告登記。一旦買房人支付了購(gòu)房款，今后是否能夠順利取得房屋則在很大程度上取決于賣方人的配合。

通過(guò)對(duì)現(xiàn)有相關(guān)判決的分析和歸納，筆者認(rèn)為，對(duì)于拆遷安置房的買賣，一般存在以下相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及糾紛：

1. 因未拿到房產(chǎn)證而面臨房屋買賣合同被判決無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

拆遷安置房買賣合同簽訂時(shí)，賣房人尚未拿到房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證，買房人為以較低的價(jià)格獲得該房產(chǎn)而甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)。雙方同意，待合同簽訂且支付購(gòu)房款之后，一旦賣房人拿到房產(chǎn)證，將無(wú)條件配合買房人辦理過(guò)戶手續(xù)。在支付購(gòu)房款之后至賣房人拿到房產(chǎn)證的這段期間，由于房?jī)r(jià)的上漲，賣房人可能會(huì)再將該房屋出賣給第三人，或者賣房人以房屋買賣時(shí)不具備房屋買賣條件而申請(qǐng)法院解除合同。此時(shí)，由于賣房人尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證，且該房屋屬于政策性拆遷安置房，法院會(huì)予以判定房屋買賣合同無(wú)效，賣方向買方返還購(gòu)房款及相應(yīng)的利息。

2. 因未約定賣方初次領(lǐng)取房產(chǎn)證費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)而扯皮的風(fēng)險(xiǎn)。

拆遷安置房買賣合同簽訂時(shí)，雙方對(duì)就今后賣方初次領(lǐng)取房產(chǎn)證的相關(guān)費(fèi)用未做明確約定，致使在今后賣方以需再支付初次領(lǐng)取房產(chǎn)證費(fèi)用的理由拒絕配合買方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。有些買方為了保障能夠順利過(guò)戶，不得不替賣方墊付初次領(lǐng)取房產(chǎn)證的費(fèi)用。

3. 因房屋買賣確定的房屋位置與售房人實(shí)際獲得的房屋位置不一致而被判決合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

拆遷安置房買賣合同簽訂時(shí)，雖然雙方已在合同中明確約定了所購(gòu)房屋的位置，房屋的購(gòu)買價(jià)格，以及賣方一旦拿到房產(chǎn)證應(yīng)該在合理期限內(nèi)盡快配合買方辦理房屋過(guò)戶的手續(xù)等約定，但是因?yàn)椴疬w安置房相對(duì)于商品房，具有一定的不確定性。如房屋買賣合同簽訂時(shí)，雙方約定的房屋位置可能在實(shí)際領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)發(fā)生了變化，那么此時(shí)賣方可以主張以房產(chǎn)證的房屋位置與合同約定不一致為由，向法院申請(qǐng)合同無(wú)效。買方對(duì)其在合同簽訂時(shí)未審核房屋產(chǎn)權(quán)信息的疏漏需要承擔(dān)一定的不利后果。

4. 因賣方無(wú)理拒絕配合過(guò)戶而產(chǎn)生無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。

拆遷安置房買賣合同簽訂后，買方已經(jīng)按照約定將購(gòu)房款全部支付給賣方，待賣方拿到房產(chǎn)證之后關(guān)于拆遷問(wèn)題總結(jié)！拆遷安置房買賣合同：6大風(fēng)險(xiǎn)和5大招術(shù)規(guī)避，賣法考慮到此時(shí)房屋的價(jià)格已經(jīng)大幅上漲，此時(shí)會(huì)找各種借口拖延配合買方辦理過(guò)戶手續(xù)。由于辦理房屋過(guò)戶手續(xù)必須買賣雙方親自到場(chǎng)，如賣方無(wú)法到場(chǎng)，買方也無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。

5. 因雙方并未簽訂書面拆遷房買賣合同而導(dǎo)致合同并未成立的風(fēng)險(xiǎn)。

雙方僅以口頭形式約定拆遷安置房的買賣，并未簽訂書面合同。即使買方已經(jīng)向賣方支付了全部的購(gòu)房款，因?yàn)殡p方并未就特定房屋的買賣訂立書面合同，那么買方很難通過(guò)法律途徑要求賣方將房屋過(guò)戶給他。法院會(huì)以雙方并未簽訂合同為理由，判決駁回買方的訴訟請(qǐng)求，僅僅判決要求賣方將當(dāng)初收取買方的購(gòu)房款返還給買方。

6. 因售房人并無(wú)出售房屋資格而導(dǎo)致買賣合同被判決無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

拆遷安置房買賣合同已經(jīng)簽訂，買方已經(jīng)根據(jù)約定將購(gòu)房款全部支付給賣方，賣方也答應(yīng)今后會(huì)配合買方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，但是由于賣方并非是所售房屋的唯一合法所有權(quán)人，該房屋的其他合法所有權(quán)人會(huì)以簽訂房屋買賣合同時(shí)未經(jīng)其同意而向法院主張合同無(wú)效或者解除合同。

筆者以上所羅列的爭(zhēng)議及糾紛并不能完全概括拆遷安置房買賣過(guò)程中的所有糾紛，但是至少有一點(diǎn)可以確認(rèn)的是，買方購(gòu)買拆遷安置房存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

為此，為了規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，筆者通過(guò)參考相關(guān)判例歸納出以下措施，供大家予以參考。

1. 一定要簽訂書面合同。

對(duì)于拆遷安置房的買賣，雙方務(wù)必簽訂書面的買賣合同。最好的辦法是在賣方所在的村委會(huì)相關(guān)工作人員的見證下簽訂合同。

2. 一定要確保所購(gòu)房屋的真實(shí)性，屬于清潔所有權(quán)。

在簽訂合同之前，買方需要對(duì)賣方所售房屋的情況進(jìn)行核查，核查賣方是否對(duì)該房屋擁有所有權(quán)，該房屋上是否設(shè)有抵押、保證等擔(dān)保物權(quán)，賣方是否已經(jīng)將房屋出租給其他人等等。同時(shí)，買方可以要求在買賣合同訂立，賣方必須對(duì)其所售房屋的真實(shí)性及干凈權(quán)利予以保證;如有違反，賣方必須承擔(dān)買方全部損失，包括但不限于今后因房屋買賣合同被撤銷，買方因購(gòu)買同類房屋所遭受的差價(jià)損失以及房屋裝修損失等。

3. 在合同中明確辦理初次房產(chǎn)證及房屋過(guò)戶等相關(guān)階段的費(fèi)用承擔(dān)。

為保障將來(lái)房屋能夠順利過(guò)戶以及明確過(guò)戶的費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題，買方可以要求在合同中訂立該類的條款，如：賣方必須協(xié)助買方辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的費(fèi)用由買方承擔(dān)。如果賣方有能力在第一次辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)，直接辦到買方名下，費(fèi)用由買方承擔(dān);如果賣方無(wú)能力直接辦買方的產(chǎn)權(quán)證，必須辦理賣方的產(chǎn)權(quán)證后，再辦理過(guò)戶手續(xù)，辦理賣方產(chǎn)權(quán)證的費(fèi)用由賣方承擔(dān)，辦理過(guò)戶手續(xù)費(fèi)用由買方承擔(dān)。

4. 通過(guò)約定違約金或預(yù)先留置部分購(gòu)房款以確保將來(lái)合同能順利履行。

對(duì)于賣方拒絕協(xié)助買方辦理房屋過(guò)戶手續(xù)問(wèn)題，買方可以事先約定，對(duì)于購(gòu)房款，買方可以預(yù)留一定的比例，待賣方協(xié)助其辦理完過(guò)戶手續(xù)之后再予以支付，建議所預(yù)留的部分可以為所購(gòu)房屋售價(jià)的5%-10%。

5. 要求售房人近親屬作為見證人在合同上簽字確認(rèn)。

為確保簽訂拆遷安置房的賣方具有買賣房屋的唯一資格，條件許可的話，買方可以要求包括賣方在內(nèi)的近親屬在買賣合同見證人一欄予以簽字確認(rèn)，表示對(duì)該房屋的買賣予以知曉并同意。

以上提供的指導(dǎo)建議并不足以規(guī)避拆遷安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)，各位可以結(jié)合現(xiàn)實(shí)生活中所遇到的問(wèn)題總結(jié)出更好的辦法予以規(guī)避，爭(zhēng)取通過(guò)簽約前的調(diào)查、簽約時(shí)的冷靜仔細(xì)具體的約定、簽約后的積極維權(quán)等方式，維護(hù)自己的合法權(quán)益。一旦無(wú)法通過(guò)協(xié)商方式解決的糾紛，就需要考慮是否通過(guò)法律途徑尋求保護(hù)。對(duì)于房產(chǎn)這類的典型不動(dòng)產(chǎn)，唯有在不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行登記確認(rèn)的，才是在法律上真正屬于自己的財(cái)產(chǎn)。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載自其它媒體，版權(quán)歸原作者所有；旨在傳遞信息，不代表本站的觀點(diǎn)、立場(chǎng)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)聯(lián)系原作者。如果來(lái)源標(biāo)注有誤或侵犯了您的合法權(quán)益等其他原因不想在本站發(fā)布，來(lái)信即刪。