房產法律咨詢免費,房地產法律咨詢免費
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3、當然,如果你咨詢的案件已經被別人起訴或者有較大可能委托律師的,律師為了想得到你的委托一般要比免費咨詢更盡心一些,因為畢竟業務到門口了任何行業的任何人都會去爭取一下的,律師行業也不列外。
上面的說法應該是律師行業比較通行的做法,比如我們就是這種想法的律師。希望對你有所幫助!
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引用法條依據:
《中華人民共和國民法典》
第一千零六十三條下列財產為夫妻一方的個人財產:
(一)一方的婚前財產;
(二)一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償;
(三)遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產;
(四)一方專用的生活用品;
(五)其他應當歸一方的財產。
第一千零八十七條離婚時,夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成的,由人民法院根據財產的具體情況,按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。
第一千零八十八條夫妻一方因撫育子女、照料老年人、協助另一方工作等負擔較多義務的,離婚時有權向另一方請求補償,另一方應當給予補償。具體辦法由雙方協議;協議不成的,由人民法院判決。
第一千零九十條離婚時,如果一方生活困難,有負擔能力的另一方應當給予適當幫助。具體辦法由雙方協議;協議不成的,由人民法院判決。
第一千零九十二條夫妻一方隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產,或者偽造夫妻共同債務企圖侵占另一方財產的,在離婚分割夫妻共同財產時,對該方可以少分或者不分。離婚后,另一方發現有上述行為的,可以向人民法院提起訴訟,請求再次分割夫妻共同財產。
法律糾紛有什么免費咨詢的電話號碼嗎?
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1.已取得律師執業資格證,并有2年及以上的執業年限;2.無任何刑事、行政及業內處罰(處分)記錄;3.志愿從事法律援助工作,熱心公益服務事業,并接受法律援助中心管理;4.流利、標準的普通話,表達能力強;5.能聽懂并使用本地方言與用戶溝通;6.電腦技能:打字速度20字/分以上,并能熟練操作電腦及軟件;7.能適應運營平臺排班時間(含通宵夜班),預約班次后不得無故缺勤;8、按照規定的權限和程序認真履行職責,完善來訪群眾法律事件信息記錄等;9.遵守紀律,恪守職業道德,模范遵守社會公德。法律咨詢熱線話務流程。
熱線對于人才的選拔要求也是很嚴格的,首先要有律師執業資格證,而且沒有刑事和行政的處罰記錄,還要有較強的表達能力。
房產糾紛咨詢法律哪里好?
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房產繼承法律咨詢
房產繼承是指按照《繼承法》的規定,是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權及其土地使用權轉移歸繼承人所有的法律行為。房產繼承,是所有權及使用權繼受取得方式的一種。
程序
我國的《繼承法》中所列遺產的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后,其房產歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此,只有被繼承人的房屋具有合法產權才能被繼承。當繼承發生時,如果有多個繼承人,則應按遺囑及有關法律規定進行折產,持原產權證、遺囑等資料到主管部門辦理過戶手續。辦理房屋的產權過戶需要有效的證明和具體的步驟:
需要證明
1,老人的遺產,是所有繼承人的共同財產。
2,繼承人對共有的財產的分割協議,只要每個繼承人同意并簽字,即可產生效力,任何繼承人都不得違約。
3,如果每個繼承人對繼承的共有財產分割,無異議,可以憑此協議辦理過戶手續。
繼承步驟
辦理房產繼承手續必須經過房屋評估、繼承公證、申請產權登記等辦理過程。凡領取 《房地產權證》的房屋,當房屋的權屬人死亡后,其合法繼承人就可以申請辦理該房屋繼承登記。大致步驟 如下:
1、房屋評估:首先必須通過評估公司對房屋進行市值評估。評估公司會根據房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素,作出專業的價格分析和樓價評估,定出準確的物業市值價格。
2、繼承公證:申請人應當到房屋所在地的公證處辦理繼承公證,領取繼承公證書。在辦理公證時,必須提供房屋權屬人的死亡證明書、合法機關出具的合法繼承人名單證明,以及原房屋權屬人立有的遺囑(如有遺囑),亦應提交遺囑原件。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權,必須出具放棄財產承諾證明。
3、房屋測繪:申請人須到房地產測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉繪手續,領取測繪成果或者附圖,以便辦理產權登記手續。
4、繼承登記:申請人持房地產權證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地產交易中心申請繼承登記手續。填寫《房地產產權登記申請書》,并遞交上述資料后,辦案人員將收件立案受理, 并核發回執。待一切資料審核后,即發放已更改權屬人的房產證明。
5、規定需遞交的其它資料:如涉及該房屋權屬等事項是法院判決、裁定或調解的,必須繳交法院判決書、裁定書或調解書等。如該房屋經實地測繪,發現已經改建或存在違法建設的,必須提交規劃部門的報建審核書或處理決定書。
辦理程序
房產繼承應先到公證處辦理房產繼承公證手續,再到房產交易中心辦理房產繼承手續。
一、關于如何辦理房產繼承公證的問題
關于房產繼承有兩種,一是遺囑繼承,二是法定繼承,如果死者生前沒有留有遺囑就要按照法定繼承來辦理。到公證處開據公證書需要帶兩個證明和兩個證件:
1、要到派出所開死者的死亡證明。
2、該套房屋的產權證明或其他憑證;
3、要到死者所在單位(或者居委會、村委會)開法定繼承人證明。內容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已經過世等。
4、如果法定繼承人不只一個,而房產只過戶給其中一人的話,需要其他人的書面同意,表示放棄對房產的繼承。
5、繼承人的身份證件.
二、到房產交易中心辦理房產繼承的程序及收費標準
(一)房產繼承需提交的資料
1、房屋所有權證書;
2、繼承公證;
3、繼承人身份證及復印件;
4、房屋所有權登記申請書(收件窗口領取)。
注:
A、若房改房、經濟適用房繼承,還需提供《房改售房價格審查書》、《已購住房上市交易申請審批表》(收件窗口領取);
B、若繼承人不能親自辦理,需提交委托書或公證書及受托人身份證及復印件;
C、法院判決的需提交法院判決書和協助執行通知書;
D、若繼承人未成年,需提交監護人身份證原件及復印件。
(二)辦事程序流程示意圖:房產交易中心收件窗口領表——收費窗口交費—收件窗口交件—發證窗口領證。
(三)收費標準
1、交易手續費:1元/平方米。
2、登記費:住宅 80元/套。
3、房屋所有權證書工本費:一本免費,每增加一本收10元。
4、印花稅:5元/本。
(四)領取房產證需攜帶證件
1、已交費的發票;
2、繼承人身份證;
3、收件清單。
注:領取房證時,需產權人到場,若產權人不能到場,需提交委托或公證書。
房產繼承過戶稅費
繼承或贈與后出售的物業營業稅、個稅是怎樣征稅的?
1)繼承(直系親屬):(不納入限購)
營業稅:證過5年可免征(未滿可在檔案館調前證是否過5年)
未過5年:估價×5.6%
個稅:證過5年且唯一住房可免征(未滿可在檔案館調前證是否過5年)
未過5年估價×1%
2)遺贈(非直系親屬):(納入限購)
營業稅:證過5年可免征
未過5年估價×5.6%
個稅:證過5年且唯一住房可免征
未過5年估價×1%
說明:繼承房產過戶的權屬來源如果寫為“繼承、贈與”的是按贈與的方法計稅。
注意:營業稅、個稅的調檔:是指“上手房產證的登記時間或契稅完稅證的填發時間滿5年”。
房屋糾紛法律咨詢
一、一般質量問題,開發商應保修
一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質,買受人可以拒絕接受,由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任,逾期交付的,應當支付延期履行違約金。交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的,出賣人應當承擔保修責任,拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行修復或者委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
二、房屋質量不合格,業主可拒絕收房并提出解除合同
《建筑法》61條規定:“建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志,綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收,還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的,買受人可以拒絕接受房屋,并請求解除合同。房屋交付后質量經核驗確屬不合格的,買受人可以主張相同權利。
根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條:“商品房交付使用后,購買人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條:“商品房交付使用后,買受人認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,買受人有權退房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”
由此可見,如果房屋質量問題不過關,購房者有權拒絕收房并解除購房合同。
三、遲延交付房屋,超過三個月可要求解除合同并賠償違約金
根據《解釋》第15條,出賣人遲延交付房屋,在催告后三個月的合理期限內仍未履行的,買受人可以請求解除合同,并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任,但當事人另有約定的除外。“當事人另有約定”實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由,該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任,故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為:能否免責應當考慮1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3、該事由是否足以導致延期施工。
不過在現實中,反映開發商延期交房的很多,但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中,開發商總是大贏家。
也有購房者通過自己的努力,獲得了應有的賠償,維護了自己的合法權益,并且總結了自己的維權經驗:
1、所有業主一定要團結一致,維護自身利益;
2、業主要推選出代表與開發商交涉,而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態;
3、一定避免肢體沖突,要告訴開發商,業主不是“扯皮”,而是要解決事情和維護應有利益;
4、拒絕開發商口頭承諾,要求出示書面證據,并簽章。
四、配套設施遲延或者不能交付
配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件,如該設施缺乏,買受人可以拒絕接受房屋,逾期交付的,可以要求出賣人承擔違約責任。
銷售廣告對公共設施的描述具體明確,足以影響買受人是否購買與房屋價格的,應當視為要約,出賣人拒絕交付或遲延交付時,應當繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任
五、裝飾和設備不合約定
買賣合同經常約定出賣人提供精裝房,并在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時,買受人發現材料低檔、做工粗糙,因此與出賣人發生爭執。材料與工藝標準應當依合同約定為準,無約定或約定不明的,根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的,由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時,出賣人必須提供室內空間檢測報告,否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣,造成室內空氣污染,危及人體健康時,出賣人應當承擔賠償責任。
六、房屋相關資料不完備
房屋交付時,出賣人應當提供以下資料:
1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》,較權威地證明房屋業已竣工驗收合格;
2、房屋測繪機構出具測繪資料,該資料用于權屬登記,也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差;
3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件,后者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能七、房屋負擔其他權利或產權瑕疵
出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利,如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權;或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋權利。買受人盡管領受房屋,但權利處于不穩定狀態,產權證書可能無法辦理,隨時將被真正權利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實際情況,買受人有權拒絕接受房屋。
房屋交付后,約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年,由于出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的,買受人可以請求解除合同和賠償損失。如果屬于一房二賣或者隱瞞抵押的情形,買受人可以根據《解釋》第8、9條要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。
八、規劃、設計變更應告知購房者
規劃涉及房屋乃至小區整體的環境與格局;設計則關系房屋的結構、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規劃與設計,可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等,買受人購房目的將受到重大影響甚至落空,故出賣人應當尊重買受人的知情權,如實告知變更情況,由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。
房屋交付時發現規劃與設計變更,出賣人未事先告知或者未如實告知的,買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同,并要求出賣人承擔違約責任。
九、前期物業糾紛
物業管理企業本應由業主大會選聘,由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前,必需實施物業管理,出賣人可基于第一業主身份選聘物業企業實施前期物業管理。前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致,買受人權利義務亦基本一致,可以接受物業企業服務,同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束,按時交納專項維修資金、物業服務費用。前期物業服務可以約定期限,但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效,前期物業服務合同終止。
十、交納稅費糾紛
出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件,買受人則持相反意見。對此應當具體分析:
1、合同約定由出賣人代為過戶手續的,買受人必需交納必需辦證費用,包括契稅、印花稅、產權登記費、證件工本費、測繪費、公共維修基金。如無此約定,由買受人申請辦證,直接交納稅費;
2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的建設費與開通費,買受人是否必需交納應當考慮:出賣人是否事先承諾必需提供;該費用是否列入項目開發成本;該費用是否計算在銷售價格中;
、標準等作出說明,并提出使用注意事項的文書。
3、買受人必需交納物業管理費,但出賣人或物業管理企業不得以交費作為交房的條件。
在收樓時到底要交多少費用,很多業主并不清楚,所以往往助長了發展商亂收費的行為。在這里要提醒,按規定,一次性繳交費用如下:
1.水電費周轉金,多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費周轉金必須專戶儲存,專款專用,并定期公布使用情況,接受業主或業主委員會監督。業主直接通過銀行自動繳費的,可不收取。
2.裝修保證金,多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。
房屋糾紛的訴訟
一、起訴要件及內容
起訴必須符合下列條件:
原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織;有明確的被告;有具體的訴訟請求和事實、理由;屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
起訴應當向人民法院遞交起訴狀,并按照被告人數提出副本。原告應預交案件受理費,如申請緩交、減交、免交的,要提出書面申請,并附有特因證明或其它證明材料等。
當事人必須依法正確地行使訴訟權利,按法院的要求提供必須提供的訴訟材料。
二、舉證指南證明等
訴訟當事人應仔細閱讀本院送達的《民事訴訟案件舉證通知書》,并按照其規定盡可能全面地向本院提供認為可以證明其主張
或反駁對方意見的證據材料等。以下為您提供幾種典型房屋糾紛案件通常情況下的舉證指南,供您在訴訟中參考。
(一)房屋糾紛的共同證據
當事人的戶籍證明、身份證明、如個體工商戶或法人組織的,還應提供營業執照及法定代表人、負責人的身份證明;房屋所有權證或使用權證等。
(二)房屋買賣糾紛的證據
1、提供買賣房屋的合同,已辦理所有權轉移手續的,應出具產權證明。雙方收、付款的證據,有證人證明的,提供證人(包括證人的姓名、地址及證人與當事人的關系),房屋買賣后房屋交付情況證明等等。
2、出賣共有房屋的,提供其他共有人同意的證明及有優先購買權者(共有人、房屋承租人等)放棄優先購買權的證明等等。
(三)房屋騰退的證明
房屋產權證或公有住房使用證,騰退人原住房情況證明等。
(四)房屋租賃糾紛的證據
房屋產權證或公有住房使用證房產法律咨詢免費,房地產法律咨詢免費,房屋租賃合同。如要求承租人騰房的,要提供承租人有騰房能力的證據,如出租房被承租人轉租他人的,需提供轉租的證據等。
(五)房屋回遷安置糾紛的證據
原房屋動遷的時間、地點、被動遷人口的證據;被動遷房屋的\”住戶遷出通知\”、\”準住通知\”、及\”回遷安置協議書\”;屬貨幣安置動遷的,需提供動遷部門貨幣安置協議;拆遷人與被拆遷人達成的拆遷補償安置協議的證明等。
(六)房屋居住權糾紛的證據
爭議房屋共同居住人口及其相互關系的證明,有關單位或居住地社區的證明;要求共同居住人騰房的,提供其有騰房能力的證明等等。
(七)房屋確權糾紛的證據
提供土地、房產登記證、房屋買受、繼承、析產、受贈等證明;建房申請、有關部門批準文件等證據;確認房產共有,應提供共同投資建造、翻建、繼承、受贈、共同投資購買的證明等。
三、地域管轄
因不動產提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄。
四、訴訟時效
一般訴訟時效為二年,延付、遲付、拒付租金訴訟時效為一年;最長訴訟時效為二十年,即從知道或者應當知道自己的權利被侵害之日起計算。如在訴訟時效的最后六個月內,確實不是由于原告的過錯,而是由于不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的訴訟時效應當中止計算,從障礙原因消除之日起,訴訟時效期間繼續計算。
房屋糾紛的處理辦法
凡以房屋為標的物的房屋確權、使用、買賣、租賃、典當、抵押等民事行為發生的糾紛,以及與房屋相關聯的房屋裝修、裝潢、設計、附屬設施的歸屬糾紛,當事人有權直接向人民法院提起民事訴訟。
第二,拆遷人與被拆人因拆遷補償、安置等發生糾紛,雙方協商達不成協議的,由批準拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級人民政府裁決,當事人對裁決不服的,可在接到裁決書之日起15日內向法院起訴。
第三,單位內部建房、分配公房使用權,是單位內部行政管理行為,職工對分房有意見,或者單位分房不合理引起的糾紛不屬于法院受理范圍,而應由本單位或者有關行政部門解決。
第四,單位分給職工住房使用權并訂有分房合同的,職工由于本人原因離職、辭職,或被單位開除時,單位根據合同要求收回公房使用權,由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。
第五,因為有關部門審批建筑不當,影響他人通風、采光或者由于污染引起的糾紛,當事人可向有關部門申請解決,也可以向法院提起行政訴訟。
第六,因違章建筑引起的房產糾紛,以及因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛,行政機關不依法處理或處理不當,當事人不服的,可以作為行政案件提起訴訟。但是,當事人以違章建筑物為標的發生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建筑妨礙他人通風、采光等引起的相鄰糾紛,可以作為民事案件向法院起訴。
打房產官司還應注意以下事項:
首先,根據《民事訴訟法》“誰主張、誰舉證”的原則,在提起房產訴訟時,應提出明確的請求事項。圍繞這些訴訟請求,向人民法院提出有效證據。例如:因房屋質量問題向開發商索賠時,就需要提交購房合同、開發商提供的房屋質量保證書,房屋質量與合同及開發商承諾事項不符,給住戶造成的財產損失的客觀證據材料等。
其次,如當事人對法院一審判決不服,可在收到判決書之日起15日內向上一級法院提起上訴;如果對二審判決仍然不服,可在終審(二審)判決發生法律效力后2年內提請再審;或者按照《民事訴訟法》第一百八十七條的規定,提請檢察機關依法提起抗訴。
其三,為確保判決的順利執行,當事人可根據《民事訴訟法》第九十二條的規定,申請人民法院對被申請人的相應財產采取保全措施。另外,按照《民法通則》關于訴訟時效的規定,當事人在提起房產訴訟時,須在法律規定的2年訴訟時效期間內提出,以免喪失訴訟權利。
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