房屋買賣合同是出賣人將其房屋的所有權轉讓于買受人，買受人向出賣人支付購房價款的合同。買賣合同簽訂后，買房應當嚴格按照合同的約定向賣方支付購房價款。但是在現實生活中，經常會出現簽訂合同后，買方會因房價下降、貸款未能辦理等原因拒絕向賣方支付購房價款，則根據法律規定和合同的約定，買方視為違約。

網友咨詢：

我要的房子，合同上規定是2010年6月30日交房，不能按期交房，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之一的違約金，我的房屋總價20萬，首付和到現在償還的貸款共計約8萬元，我想問的是我的已付房款算是20萬還是8萬，也就是開發商應該支付的違約金是20萬的萬分之一還是8萬的萬分之一。如果開發商不給違約金，我可以向法院起訴他嗎？這樣的官司我有把握贏嗎？我手里只有一個購房合同，還需要其他什么證據呢？

中倫文德（重慶）律師事務所黃碩秋律師解答：

實踐中如果商品房逾期交房，一般以買賣雙方在合同中約定的標準來計算違約責任，主要包括兩部分，一是違約金，二是已付房款利息。

一般約定的違約金的標準是按已經支付房產的一定比例來按天數計算的，這一比例一般是每日萬分之幾的標準。

關于已付款利息，一般是約定按同期銀行貸款利率按天數計算的。

這樣上述兩項相加，這就是開發商應該承擔的違約責任。

黃碩秋律師解析：

購房合同違約金計算的法律法規

（一）《合同法》中第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定額數的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”

售房人與受讓人在簽訂房屋買賣合同中應約定違約責任，一方違反合同約定，應向對方支付違約金;由于違約給對方造成的損失應當依法賠償。

違約金的數額，雙方應當在合同中約定，沒有約定，并具有下列情形之一的，按照規定的標準確定違約金：

1、因房地產轉讓人的過錯，未在定的時間內交付房地產的，轉讓人向受讓人支付的違約金為已經收取的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

2、因房地產受讓人的過錯，未在約定的時間內支付轉讓價款的，受讓人向轉讓人支付的違約金為逾期支付的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

（二）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。”

黃碩秋律師，中倫文德(重慶)律師事務所主任，西南政法大學法律碩士、重慶仲裁委員會仲裁員。曾任多年法官，歷任審判員、庭長。1999年辭去法官公職從事律師工作，承辦了大量影響廣泛的案件，獲得委托人一致好評