第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

【解讀】

本條主要解決按揭銀行進(jìn)入商品房買賣合同糾紛訴訟的訴訟地位問題。

當(dāng)商品房買賣合同當(dāng)事人一方向人民法院訴請(qǐng)商品房買賣合同無效或者要求撤銷、解除買賣合同時(shí)，對(duì)于按揭銀行的訴訟地位如何看待，應(yīng)甄別不同情況區(qū)別確定。

一、銀行不屬于無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人

銀行不論加入出賣人與買受人因商品房買賣合同而起的訴訟與否，其目的只有一個(gè)，即只關(guān)心其按揭貸款債權(quán)的優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，這一訴訟目的本身與出賣人及買受人在商品房買賣合同糾紛中的訴訟利益均相去甚遠(yuǎn)，正是因?yàn)樵V訟目的的迥然不同，銀行不會(huì)依附于當(dāng)事人一方并于其保持利益上的一致，即支持和幫助一方去反對(duì)另外一方。進(jìn)而，所謂輔助當(dāng)事人一方并依其訴訟立場為出發(fā)點(diǎn)提供證據(jù)，進(jìn)行防御等標(biāo)準(zhǔn)的“無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人”的訴訟行為只能成為無源之水。

二、以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人看待銀行的訴訟地位問題

在買受人與出賣人的商品房買賣合同糾紛中，無論商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，銀行按揭貸款擔(dān)保之標(biāo)的物的內(nèi)容均會(huì)發(fā)生變化。而擔(dān)保物的變化無疑會(huì)影響到銀行按揭貸款債權(quán)的順利及優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，另外，按揭貸款人在此時(shí)一般已經(jīng)停止履行按揭貸款合同約定的按期還款義務(wù)。

雖然銀行對(duì)商品房買賣合同糾紛雙方爭議的訴訟標(biāo)的不具有實(shí)體法上的請(qǐng)求權(quán)《商品房買賣合同糾紛案件司法解釋逐條解讀》第二十五條 ?按揭銀行訴訟地位，但是我們可以確認(rèn)其對(duì)商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除的情形下，依據(jù)相應(yīng)的處理原則，銀行應(yīng)將其所收取的購房按揭貸款返還給買受人，這極有可能會(huì)在一定程度上增加銀行收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即該訴訟的判決結(jié)果將有可能對(duì)銀行的權(quán)益保護(hù)造成實(shí)質(zhì)的損害。因此雙方爭議的標(biāo)的物就與銀行主張的權(quán)利具有了法律上的利害關(guān)系。

銀行參加訴訟可能會(huì)選擇要求解除與買受人（按揭借款人）訂立的商品房擔(dān)保貸款合同，也可能同時(shí)視為具體情況要求貸款保證人（出賣人）承擔(dān)保證責(zé)任。這樣就會(huì)以買受人和出賣人的一方或雙方為被告。當(dāng)以按揭貸款為付款方式的商品房買賣合同的一方當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時(shí)，必然會(huì)對(duì)銀行貸款回收產(chǎn)生影響前述的“獨(dú)立性”也必然要求銀行只能以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份參加到買受人與出賣人間的訴訟中去，即銀行進(jìn)入商品房買賣合同糾紛中應(yīng)具有有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份。

三、訴的合并

在銀行帶著自己的訴訟請(qǐng)求進(jìn)入了商品房買賣合同糾紛訴訟以后，人民法院即應(yīng)將兩個(gè)訴一并審理。本條第1款前段的規(guī)定正是基于此種考慮，以期在適當(dāng)?shù)目蚣苤性谝粋€(gè)訴訟過程中盡量解決更多的糾紛。基于上述考慮，本司法解釋在本條規(guī)定的情形中，賦予銀行以獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的地位。

基于有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人具有當(dāng)事人訴訟地位這一前提，即應(yīng)賦予銀行充分的行使訴權(quán)的自主性。當(dāng)事人是否選擇訴的合并，應(yīng)當(dāng)從其意愿。有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟的發(fā)生有兩種：（1）在本訴開始后，以訴的方式直接進(jìn)入；（2）另行起訴。在第一種情形，如銀行未以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人身份直接進(jìn)入商品房買賣合同糾紛訴訟，人民法院僅應(yīng)處理商品房買賣合同糾紛。銀行依商品房擔(dān)保貸款合同糾紛進(jìn)行另訴的，人民法院可以依據(jù)訴的合并及具體的訴訟情形，決定將其與商品房買賣合同糾紛合并審理。

四、財(cái)產(chǎn)返還

本條第2款規(guī)定商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房按揭貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給銀行和買受人。

筆者認(rèn)為，貨幣的所有權(quán)與現(xiàn)實(shí)占有合而為一。出賣人取得買受人所負(fù)的購房款及貸款資金的占有即成為資金的所有人。此處不會(huì)發(fā)生返還請(qǐng)求權(quán)與占有回復(fù)請(qǐng)求權(quán)的問題，僅能基于合同關(guān)系提出相應(yīng)的請(qǐng)求，亦即，該請(qǐng)求權(quán)仍應(yīng)限于債權(quán)的范圍之內(nèi)。按揭銀行支付給出賣人的貸款資金雖在形式上為貸款銀行直接劃付給出賣人，但系按照買受人的指令。盡管此指令不甚明顯，然而銀行與出賣人之間沒有任何交易關(guān)系，其以自己名義向出賣人付款解釋不通。該付款自法律層面言之，仍為買受人所付。基于前述，買受人對(duì)其已支付的購房款、銀行對(duì)其按照買受人指令劃付給出賣人的按揭貸款均已不再享有所有權(quán)。

銀行此時(shí)所享有的有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人地位并非系基于其對(duì)按揭貸款享有所有權(quán)的權(quán)利，而是如前所述的理由。本條之所以規(guī)定商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房按揭貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給銀行和買受人主要是基于充分發(fā)揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當(dāng)事人的訴累，并在此基礎(chǔ)上保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利。

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