房屋拆遷評估、估價的方法主要有：

一、重置成本法

重置成本法最常見的評估方式來碩律師|房屋拆遷一般要根據(jù)哪幾種辦法進(jìn)行評估?，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進(jìn)行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關(guān)稅費(fèi)的價值=所得重置價值，再扣除相應(yīng)的折損率(70%或80%等)。

成本法在以前就運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價值，房屋價值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評估，但現(xiàn)在590號令以及建設(shè)部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

第二、收益法

在590號令當(dāng)中有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營則對于其生產(chǎn)經(jīng)營的評估要運(yùn)用收益法，其實就是預(yù)估一下未來預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來體現(xiàn)，把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤率。

收益法主要評估一些在實踐當(dāng)中進(jìn)行實際生產(chǎn)經(jīng)營的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動附加值比較大的勞動密集型行業(yè)、專利技術(shù)性可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業(yè)，原則上對其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實際評估。

收益法在實踐的過程中運(yùn)用不是很多，評估公司不涉及收益法部分，評估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場比較法兩種。

第三、市場比較法

需要注意的是，參照類似的房地產(chǎn)市場價值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)(國有、集體)、同用途(商業(yè)、工業(yè)、住宅)，商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實踐的過程中需要注意屬于什么用地，要參考附地范圍相同性質(zhì)的用地價值，主要是參照類似房地產(chǎn)市場的價值。

第四、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法在實踐中運(yùn)用不多，例如開發(fā)商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行實際評估，開發(fā)商需要土地利用實際開發(fā)，土地開發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅，也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開發(fā)滿足主體要件。所以要預(yù)估出土地開發(fā)后的價值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等所體現(xiàn)出的市場價值。

很多中小型企業(yè)都希望適用假設(shè)開發(fā)法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發(fā)商購買后沒有實際利用，還在申請審批規(guī)劃等文件的時候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估。

第五、基準(zhǔn)地價修正法

基準(zhǔn)地價修正法主要是評估土地在進(jìn)行實際區(qū)位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來最后的價值，在實踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。

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