一、售房廣告與實際不符,可以退房嗎

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。這時也可以要求退房。

并非所有的違約都能導致合同的解除，比如開發商承諾在小區內某個地方有個小雕塑，但交房時沒有，這種情況就不能構成您要求解除合同的條件。

只有在下列情況下才能解除合同：

1、因不可抗力致使合同不能實現;

2、履行屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主債務;

3、當事人一方延遲履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的;

4、一方遲延履行或其他違約行為導致不能實現合同目的的。

二、開發商打虛假廣告需要承擔的法律責任

(1)合法的廣告描述

對于只是用略顯夸張的語言增添吸引力的廣告促銷，即使所作的描述并不與現實完全相符，一般仍會被視作合法的促銷手段。比如“黃金地段”這種廣告界慣用的夸張手法對所指對象的描述并不具體、明確，一般購房者對這種廣告宣傳不會產生誤會，因此廣告監督管理部門、法院一般也不會將其認定為虛假廣告。

(2)被認定為虛假描述與虛假廣告的情形

對于那些沒有被認定為要約，也沒有被列入合同內容的要約邀請，并不意味著就可以游離法律之外，任意夸大其詞。如果廣告中虛假的描述在買賣過程中誤導了購房者，導致購房者對交易的標的、價款、性質等要素產生重大誤解，購房者可以依據《合同法》第54條的規定要求法院變更或者撤銷已簽訂的購房買賣合同，法院也很可能予以支持。在此基礎上，根據《合同法》第42條，開發商還需要承擔相應的締約過失責任。

另外，如果廣告對房屋與相關設施所作的描述明顯脫離了事實，對質量、環境、價格等重要事項所做的說明明顯虛假，對購房者所作的允諾明顯不可能兌現，那么該房地產廣告很可能被認定為虛假廣告。此時，開發商與廣告商可能需要承擔相應的民事、行政乃至刑事責任，而且依據《最高人民檢察院、公安部關于經濟犯罪案件追訴標準的規定》第67條，虛假房地產廣告由于涉及金額巨大，比其他類別廣告更容易接近刑事定罪標準。

(3)被買賣雙方載入合同的廣告內容

雖然要約邀請性質的廣告內容并不能作為合同約定的內容對買賣雙方產生約束力，但如果買賣雙方在簽訂書面合時對其做了特別約定，并將相關內容作為一項條款載入合同，那么根據合同法相關規定，該約定將會成為合同的一部分，對雙方產生約束力。

法律規定開發商廣告與實際不符對購房者造成影響的要承擔責任，但能不能退房要看實際情況而定。

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