?——【·前言·】——?

法律上是否有明確“兇宅”的定義？

不小心買到“兇宅”該怎么辦？

?——【·案件回顧·】——?

重慶，一座依山傍水蜿蜒的城市，由于地理特征，這里的道路蜿蜒曲折，房屋錯(cuò)落有致。

而本起案件，就是與山城的房子有密切的關(guān)系。

2020年9月，小黃在重慶買了一套二手房屋，準(zhǔn)備當(dāng)做自己的婚房使用。

終于在簽完合同，交完首付之后，小黃開始給房子進(jìn)行翻修。一想到可以與妻子住進(jìn)屬于自己的房子里，小黃每天都提著氣來監(jiān)工。

買新的家具、重新粉刷墻壁......一切都向著小黃預(yù)期的那樣發(fā)展。

過了兩個(gè)月，房子終于翻修成了小黃想要的樣子，小黃在入住前，最后盤點(diǎn)著，還需要添些什么家具。

然而轉(zhuǎn)折就在這時(shí)到來。

之前聯(lián)系過小黃的一家中介人員突然打電話過來，先是與小黃閑聊了一番，順便恭喜小黃終于買到了想要的房子。但之后說的內(nèi)容卻讓小黃渾身起了雞皮疙瘩。

該中介人員告訴小黃，小黃買到了發(fā)生過自殺的“兇宅”。

小黃呆立住了，自己千挑萬選買到的房子竟然是個(gè)“兇宅”，這不禁讓小黃驚出了一身冷汗。

但小黃轉(zhuǎn)念一想，這也可能是中介之間搶客戶的手段，于是沒有輕信該中介人員的說辭，默默掛掉了電話。

隨著電話的掛斷，小黃的一腔熱血已經(jīng)冷了一半。小黃馬上就與當(dāng)時(shí)自己購買房子的中介公司及賣家聯(lián)系，確認(rèn)自己的房屋情況。

但是小黃聯(lián)系了多次，中介與賣家一直回避小黃，并且否認(rèn)房屋屬于“兇宅”，不愿意解決問題。

手足無措的小黃托朋友找來靠譜的律師，咨詢自己房屋的解決方法。

律師建議小黃，先向周圍的住戶打聽自己房子的情況。沒想到，小黃這一打聽，還真的讓打聽出了問題。

原來，在小黃買房前的幾個(gè)月，這個(gè)房子里確實(shí)發(fā)生了不好的事情。鄰居告訴小黃，自己的這個(gè)樓發(fā)生過墜樓事件。

聽到這里，小黃馬上聯(lián)系當(dāng)初房屋的賣家老張的女兒，老張的女兒認(rèn)可了這個(gè)事件。

在小黃買房子半年前，也就是2020年2月份，賣家老張的妻子從廚房的陽臺(tái)墜樓身亡，老張還報(bào)了警。

這件事情鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)在中介簽的房屋買賣合同有效嗎，當(dāng)時(shí)小區(qū)的不少住戶都知道。

無比氣憤的小黃質(zhì)問賣家，為何當(dāng)初買房子的時(shí)候不告訴自己。

然而賣家卻說，自己根本也沒有刻意隱瞞。而且既然自己找了房屋中介來，關(guān)于房子的情況應(yīng)該由中介方來告知小黃。

而這邊中介公司并不認(rèn)可老張的說辭，中介公司說，小黃簽訂的是房屋買賣合同，關(guān)于房子的問題應(yīng)該找賣家解決。

老張和中介公司來回推脫的態(tài)度終于還是惹惱了小黃，小黃一起之下將中介公司于賣家老張一起告上了法庭。

小黃認(rèn)為，房屋發(fā)生過墜亡事件，是賣家老張理應(yīng)告知自己的房屋基本情況。如果有所隱瞞，自己是有權(quán)解除購房合同，要求老張賠償損失的。

因?yàn)楹贤杏忻鞔_的約定，房屋如果有自殺、他殺、非正常死亡的情況，雙方約定了是可以解除合同的。

但是老張?jiān)谫u房子的過程中，有故意隱瞞這種情況。

老張這邊也有自己的苦衷，老張之所以這么著急出手這套房屋，是覺得妻子墜亡后，自己和女兒一直住在這里觸景生情。

于是老張?jiān)谫u掉這個(gè)房子后，就定了一套新的房子，想著等小黃這邊的定金一到手，就把新房的購房款補(bǔ)齊。

最開始在老張接到小黃的電話時(shí)，老張表示愿意把房款再便宜一些，希望小黃不要退房。然而幾次溝通，小黃都鐵了心的要求退房。

老張這邊也是覺得委屈的，老張覺得，明明自己把房子的真實(shí)情況告訴了房屋中介。鬧到現(xiàn)在，合同也簽了，自己的新房也定了，小黃卻突然要求退房。

房屋中介推脫自己完全不知道房屋曾發(fā)生過墜亡事件。小黃要求的退房是買賣雙方的事情，跟自己無關(guān)。

回歸案件的本質(zhì)在中介簽的房屋買賣合同有效嗎，小黃要求退房的原因是認(rèn)為，這個(gè)房屋是民間所說的“兇宅”。既然如此，老張妻子的墜亡是否屬于非正常死亡就成了本案的一個(gè)焦點(diǎn)。

因?yàn)槿绻亲詺ⅲ敲催@間房子就成了民間所說的“兇宅”，買房刻意隱瞞就屬于違約。

但是如果是生老病死這種自然現(xiàn)象，就屬于我們老百姓普遍能夠接受的范圍。

然而法院在調(diào)查當(dāng)時(shí)的出警記錄時(shí)，發(fā)現(xiàn)老張的妻子有精神病史。涉案房屋是18樓，當(dāng)時(shí)老張的妻子是從18樓墜落到4樓的平臺(tái)上身亡。這就說明，老張妻子并不是在屋內(nèi)死亡的。

所以這個(gè)房屋還算不算是個(gè)“兇宅”呢？

當(dāng)庭審進(jìn)入白熱化階段時(shí)，老張的女兒拿出了當(dāng)初與房屋中介商談賣房時(shí)的錄音......

老張女兒：“反正我要給你說好的，我給你說了的，是屬于意外（死亡）我媽媽。因?yàn)榈綍r(shí)候怕（買家）又來和我扯皮，說不曉得就很麻煩。”

中介：“這個(gè)對(duì)他沒得好大影響。”

老張女兒：“沒得影響的啊？”

中介：“這個(gè)我對(duì)她說。”

......

法院最終綜合各方證據(jù)，判決解除了小黃與老張簽訂的房屋買賣合同，老張還需返還小黃支付的10萬元房費(fèi)，并支付違約金15萬元。

?——【·以案釋法·】——?

案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：

在房屋買賣合同、中介合同履行過程中，何方構(gòu)成違約？小黃是否享有合同解除的權(quán)利？

法律上到底有沒有關(guān)于“兇宅”的定義？

答案是沒有。“兇宅”只是日常生活中所說的一個(gè)感念和術(shù)語。談及法律就可能涉及買賣的標(biāo)的物即房屋本身的品質(zhì)、性質(zhì)等方面。

到底什么屬于“兇宅”？

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，在法律沒有明確規(guī)定的時(shí)候，我們可以適用“習(xí)慣”。

“兇宅”已經(jīng)成為在房屋交易過程中的一種“習(xí)慣”在中介簽的房屋買賣合同有效嗎，其通常會(huì)嚴(yán)重影響到交易的價(jià)格。

因此在房屋交易過程中應(yīng)當(dāng)披露，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人進(jìn)行披露房屋的相關(guān)信息。沒有進(jìn)行披露的過程就會(huì)構(gòu)成欺詐。

那么所謂披露應(yīng)當(dāng)是對(duì)對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行的，而房屋中介只是居間人。

本案中，老張主張自己已經(jīng)將房屋的信息披露給房屋中介，但是房屋中介主張關(guān)于房屋的信息應(yīng)當(dāng)由老張自己進(jìn)行告知。

導(dǎo)致的結(jié)果就是賣方與中介方都沒有告知買方關(guān)于房屋的基本信息。

本案中，房屋中介作為居間人的定位，可以是買方代理人、賣房代理人或者是單純的居間行為即單純的中介。

那么賣方老張只是把房屋的信息披露給房屋中介，其等于沒有向買方進(jìn)行披露，這就構(gòu)成了所謂的消極欺詐。

所以本案中，小黃根據(jù)《民法典》的規(guī)定，在發(fā)現(xiàn)欺詐的情形以后，是可以向法院提起撤銷之訴，把此房屋買賣合同予以撤銷。

結(jié)婚買房好像已經(jīng)變成了現(xiàn)代人生活的硬性需求，買方購房需謹(jǐn)慎，賣房也應(yīng)該誠信銷售。