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前段時(shí)間，一位朋友跟我說(shuō)準(zhǔn)備買房。我很吃驚：這家伙是中彩票了還是傍富婆了？同為打工人，為什么他忽然有錢準(zhǔn)備在廣州買房了？還是說(shuō)以前他其實(shí)都是在悶聲賺大錢，真正窮的只有我自己？

朋友說(shuō)都不是，他是想買小產(chǎn)權(quán)房。相對(duì)來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格便宜，把自己的全部積蓄拿出來(lái)，再找親朋好友借一點(diǎn)，拼拼湊湊還是可以夠得著的。

我一聽(tīng)，趕緊阻止他。想趁現(xiàn)在疫情影響房?jī)r(jià)走低的時(shí)候上車的心情我可以理解，但是也別上小產(chǎn)權(quán)房的車呀。

小產(chǎn)權(quán)房的定義

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。它指的是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，通常未辦理相關(guān)證件，也未繳納土地出讓金等費(fèi)用。其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委頒發(fā)的，一直以來(lái)在房產(chǎn)交易中幾乎被列入灰色地帶。

為什么不建議大家買小產(chǎn)權(quán)房？

（1）合同效力風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)房交易流通中簽訂的合同通常都屬于無(wú)效合同。但也要區(qū)分不同情況：

1. 對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

2. 對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

3. 對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

（2）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

（3）政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，一旦國(guó)土主管部門、建設(shè)主管部門、城管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門嚴(yán)肅整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。一旦被行政強(qiáng)制拆除后，購(gòu)房人很可能面臨既無(wú)法取得房屋又不能索回房款，一家人無(wú)處安身的尷尬境地，到那時(shí)悔恨已晚。

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

（4）質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，一般由土地開(kāi)發(fā)所在村開(kāi)發(fā)，大多數(shù)都是“一張簡(jiǎn)單圖紙”搭配“一個(gè)草臺(tái)班子”，監(jiān)管存在缺位。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位沒(méi)有資質(zhì)，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。

（5）資金風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)其房屋的產(chǎn)權(quán)證并非由國(guó)家的房管部門頒發(fā)的，房屋不具備上市交易的條件，因此購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。

如果實(shí)在非常想買，那千萬(wàn)要記得：

第一，要保留所有的原始憑證。發(fā)生矛盾的時(shí)候，至少有維權(quán)的基本依據(jù)。

第二，在房屋買賣合同里面約定：賣方承擔(dān)所有的法律風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)違章建筑的拆除（小產(chǎn)權(quán)房可以說(shuō)是違章建筑來(lái)的），或者是辦理其它的過(guò)戶、繼承等等， 他要給予必要的協(xié)助。

小產(chǎn)權(quán)房以它相對(duì)低廉的價(jià)格吸引著那些家底相對(duì)薄弱、購(gòu)買住房能力較弱的人群，很多買了小產(chǎn)權(quán)房的人確實(shí)也一直沒(méi)事，安安穩(wěn)穩(wěn)地住了進(jìn)去。但是一旦有事，也許就叫天天不應(yīng)叫地地不靈了。

我希望已經(jīng)買了的人可以一直安穩(wěn)地住下去，但也希望還沒(méi)買的朋友能夠搞清楚其中利弊，衡量過(guò)自己承受風(fēng)險(xiǎn)的能力后再做出選擇，別腦門子一熱沖上去，最終搞得自己一頭包。