公寓

公寓一般是商業(yè)性質(zhì)的居多，住宅式公寓比較稀缺。全新買入的公寓，稅費(fèi)計(jì)算還比較簡(jiǎn)單，按買入價(jià)的3%契稅（3%—5%浮動(dòng)，也有公寓為4%的契稅）計(jì)算即可。二手公寓的稅費(fèi)計(jì)算就比較復(fù)雜了。

公寓交易有兩種計(jì)稅方式，一種是全額征稅法：增值稅5.6%、土地增值稅5%、印花稅0.05%×2、個(gè)人所得稅1%、契稅3%，合計(jì)為總價(jià)的14.7%。

另外一種是差額征稅法（下圖），主要就看哪一種計(jì)算出來的稅費(fèi)低。

例如，一套原價(jià)50萬購入、現(xiàn)價(jià)60萬元兩年內(nèi)賣出的公寓，需要繳納的稅費(fèi)：

1、全額征稅法：60×14.7%=8.82萬元

2、差額征稅法：共計(jì)6.1445萬元

（1）增值稅及附加稅：0.62萬元

（60-50）×5.6%=0.56萬元、附加稅（60-50）×0.6%=0.06萬元。

（2）土地增值稅：1.0245萬元

[現(xiàn)價(jià)60-原價(jià)50-原契稅1.5-附加稅0.06-單方印花稅0.025-每年5%的加計(jì)5.0]×增幅稅率30%=1.0245萬元

（3）個(gè)人所得稅1.7萬元：（60-50-原契稅1.5）×20%=1.7萬元

（4）印花稅：0.05%×數(shù)量2（買賣雙方）×現(xiàn)值60=60×0.05%×2=0.06萬元

（5）契稅：現(xiàn)值60×4%=2.4萬元

（6）交易服務(wù)費(fèi)：60×0.5%=0.3萬元

（7）工本費(fèi)：0.04萬元

這之中的部分稅費(fèi)，可由買賣雙方自由協(xié)商，如工本費(fèi)、印花稅可以由其中一人來全部承擔(dān)，也有全部稅費(fèi)都由買家承擔(dān)的。公寓的商業(yè)局限性導(dǎo)致它流動(dòng)性會(huì)比住宅差一些，再加上稅費(fèi)嚇人，難免會(huì)有不好出手的時(shí)候。

公寓轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的計(jì)算方法基本上就是這樣，各地稅率政策可能略有差異，具體以各地房管局等部門有關(guān)要求為準(zhǔn)。

商鋪

商鋪的投資功能比較簡(jiǎn)單，無非就是出租賺現(xiàn)金流，自己開店的話就是少個(gè)房租成本。但選到好商鋪（高回報(bào)率）并不容易，但凡出點(diǎn)天災(zāi)人禍很可能就得關(guān)門大吉了。

一般來說，買全新商鋪交的主要是契稅，以成交價(jià)的3%來算。二手商鋪稅費(fèi)項(xiàng)目就比較多，具體要根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局及房管局政策來定。估算的話，一般在買賣差額的30%-40%之間，會(huì)根據(jù)商鋪的年限、地段及增值等因素上浮或下調(diào)。商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，一般都會(huì)有一個(gè)價(jià)格浮動(dòng)，增值部分會(huì)由有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估。

如一個(gè)商鋪130萬買入，賣出價(jià)格為230萬，本來中間有100萬的溢價(jià)，但按各種稅的標(biāo)準(zhǔn)算下來：賣方需交稅約38萬元，買方需交稅約9萬元。

按理說商鋪溢價(jià)漲了將近一倍，可實(shí)際只有50%的收益，另外50%政府以稅收名義征收了。有些人轉(zhuǎn)讓商鋪售價(jià)甚至有低于一手全新的，但還沒人買，主要就是升值慢、稅費(fèi)高，另一個(gè)就是產(chǎn)權(quán)到期的續(xù)費(fèi)問題了。