【裁判要旨】不動產(chǎn)登記的功能在于以政府的公信，對不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬進(jìn)行公示，便于社會交易，確保交易安全，減少交易成本。登記事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿，社會公眾即可查詢，登記事項(xiàng)就產(chǎn)生公示效果，社會公眾就會對此產(chǎn)生信賴。而不動產(chǎn)權(quán)屬證書是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為便于權(quán)利人與第三人交易，而向權(quán)利人頒發(fā)的確認(rèn)性憑證，不能產(chǎn)生登記簿那樣的對世的公示效果。故登記事項(xiàng)一旦記載于不動產(chǎn)登記簿，便產(chǎn)生法律效果，是否頒發(fā)權(quán)屬證書，并不影響該不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬。

中華人民共和國最高人民法院

行 政 判 決 書

（2023）最高法行再165號

申訴人（原審第三人、再審申請人）：曾港森，男，1997年10月18日出生，漢族，住廣東省廣州市花都區(qū)。

委托代理人：朱帆，廣東廣頌律師事務(wù)所律師。

委托代理人：梅書慧，廣東廣頌律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被申訴人（一審原告、二審上訴人、再審被申請人）：溫國華（LUISANTONIOWANYAU），男，1987年11月9日出生，巴拿馬共和國公民。

委托代理人：曾祥輝，廣東百科律師事務(wù)所律師。

被申訴人（一審被告、二審上訴人、再審被申請人）：廣州市國土資源和規(guī)劃委員會（原廣州市國土資源和房屋管理局）,住所地廣東省廣州市越秀區(qū)吉祥路80號。

法定代表人：彭高峰，主任。

委托代理人：羅嘉瑜，廣州市花都區(qū)國土資源和規(guī)劃局副局長。

委托代理人：胡鐘燁，廣東法制盛邦律師事務(wù)所律師。

被申訴人（原審第三人、再審申請人）：謝曉燕，女，1968年12月2日出生，香港特別行政區(qū)居民，住廣東省廣州市花都區(qū)。

委托代理人：湯鏡才，男，1967年7月30日出生，香港特別行政區(qū)居民,系謝曉燕丈夫。

被申訴人（原審第三人）：黃燦明，男，1974年9月30日出生，漢族，現(xiàn)在廣東省韶關(guān)監(jiān)獄服刑。

申訴人曾港森因溫國華訴廣州市國土資源和房屋管理局房屋行政登記一案，不服廣東省廣州市中級人民法院(2023)穗中法審監(jiān)行再字第2號行政判決及廣東省人民檢察院粵檢民（行）監(jiān)（2023）44000000076號不支持監(jiān)督申請決定，向本院申訴。本院于2023年10月15日作出（2023）最高法行監(jiān)101號行政裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，于2023年10月22日公開開庭審理本案。曾港森的委托代理人朱帆、梅書慧，溫國華的委托代理人曾祥輝，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會委托代理人羅嘉瑜、胡鐘燁，謝曉燕的委托代理人湯鏡才到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

曾港森申訴稱，請求依法撤銷廣東省廣州市中級人民法院（2023）穗中法行終字第34號行政判決及(2023)穗中法審監(jiān)行再字第2號行政判決，維持廣東省廣州市花都區(qū)人民法院（2023）穗花法行初字第23號行政判決。主要事實(shí)和理由是：一、涉案房屋由謝曉燕轉(zhuǎn)讓給申訴人，該轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)已經(jīng)記載于不動產(chǎn)登記簿，涉案房屋已經(jīng)在登記簿中登記至申訴人名下，并對外進(jìn)行公示，原二審及再審判決以申訴人未取得產(chǎn)權(quán)證為由認(rèn)定申訴人未完成涉案房屋轉(zhuǎn)移登記，屬適用法律錯誤。二、申訴人取得涉案房屋所有權(quán)符合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得的規(guī)定。申訴人是在查詢確認(rèn)涉案房屋登記在謝曉燕的名下后，基于信賴不動產(chǎn)登記才決定購買涉案房屋的；申訴人以合理價(jià)格338萬元向謝曉燕購買涉案房屋，高于評估價(jià)322.77萬元；涉案房屋轉(zhuǎn)讓登記已完成并發(fā)生效力，申訴人是否拿到房地產(chǎn)權(quán)證并不影響其效力。此外，涉案房屋已于2010年交付給了申訴人，且申訴人進(jìn)行了裝修并入住。三、溫國華的權(quán)利已經(jīng)在生效的廣州市中級人民法院(2011)穗中法刑二初字第133號刑事判決中得到救濟(jì)。該判決書判決將扣押黃燦明的贓款8萬元退回被害人，不足部分予以繼續(xù)追繳。原二審及再審判決將導(dǎo)致溫國華在得到黃燦明的賠償后，又得到涉案房屋，使其獲得不當(dāng)利益，同時將導(dǎo)致申訴人利益嚴(yán)重?fù)p害。四、原二審及再審判決撤銷謝曉燕的房地產(chǎn)權(quán)證沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

溫國華答辯稱，一、廣州市國土資源和房屋管理局辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記行為違法。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十二條的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料。黃燦明偽造申請材料辦理了涉案房屋的過戶手續(xù)，現(xiàn)經(jīng)公安機(jī)關(guān)偵查及刑事判決認(rèn)定，當(dāng)時黃燦明提交的資料全部系偽造，廣州市國土資源和房屋管理局未盡合理審查義務(wù)，導(dǎo)致登記結(jié)果錯誤。二、謝曉燕不是善意取得涉案房屋，應(yīng)撤銷其房地產(chǎn)權(quán)證。三、曾港森沒有取得房地產(chǎn)權(quán)證，并未善意取得涉案房屋，應(yīng)撤銷謝曉燕的房地產(chǎn)權(quán)證。

廣州市國土資源和規(guī)劃委員會答辯稱，原再審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予以維持。曾港森的申訴缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回。一、涉案房屋由謝曉燕轉(zhuǎn)移至曾港森名下的登記手續(xù)并未全部完成，曾港森對涉案房屋的善意取得尚未成立。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，善意取得的其中一項(xiàng)必要條件是轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。此處的已經(jīng)登記應(yīng)當(dāng)理解為完成了不動產(chǎn)登記的全部程序。本案中，其在得知涉案房屋出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)爭議后即中止了涉案房屋的轉(zhuǎn)讓登記工作，停發(fā)了產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)讓登記工作尚未全部完成。具體體現(xiàn)在：（一）曾港森取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)的事項(xiàng)尚未記載于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記簿。由于物權(quán)法沒有規(guī)定產(chǎn)權(quán)登記簿的具體形式，在目前的不動產(chǎn)登記實(shí)踐中，要使不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在法律上發(fā)生效力，必須是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)卷宗中對應(yīng)登記的權(quán)利內(nèi)容予以記載。每宗不動產(chǎn)權(quán)利確定后，都必須形成該項(xiàng)不動產(chǎn)權(quán)利的卷宗，將權(quán)利內(nèi)容記載于卷宗內(nèi)。而對外電腦查冊信息僅僅只是參考信息，如對外查冊信息與產(chǎn)權(quán)卷宗的記載不一致的，以產(chǎn)權(quán)卷宗記載的為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)卷宗才是嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)登記簿。本案中，廣州市國土資源和房屋管理局花都區(qū)分局在收到公安機(jī)關(guān)來函而得知涉案房屋涉嫌刑事犯罪和產(chǎn)權(quán)糾紛后，依法中止了涉案房屋的轉(zhuǎn)移登記、發(fā)證手續(xù)，由謝曉燕轉(zhuǎn)移至曾港森名下的登記手續(xù)并未在產(chǎn)權(quán)卷宗中記載，亦未形成以曾港森為權(quán)利人的房屋產(chǎn)權(quán)卷宗。雖然電腦查詢系統(tǒng)在涉案房屋轉(zhuǎn)讓登記啟動后馬上顯示了產(chǎn)權(quán)的變化，但并不代表登記手續(xù)的完成。曾港森的查冊表沒有產(chǎn)權(quán)登記簿的卷宗檔號，曾港森的房屋產(chǎn)權(quán)未形成產(chǎn)權(quán)卷宗，未完成不動產(chǎn)權(quán)利記載于登記簿的工作。（二）登記機(jī)關(guān)尚未向曾港森發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《房屋登記辦法》第七條的規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)證未發(fā)放，則整個產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記程序應(yīng)視為尚未完成。本案中，登記機(jī)關(guān)尚未向曾港森發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，登記工作未完成。二、其登記行為沒有違法性，其自身就是被黃燦明的犯罪行為侵害的對象，認(rèn)定其登記行為屬于違法行為不公平。本案的糾紛是由黃燦明的犯罪行為而導(dǎo)致，法律責(zé)任和后果應(yīng)由犯罪行為人承擔(dān)，其在涉案房屋轉(zhuǎn)移登記過程中已經(jīng)盡了合理、審慎審查的義務(wù)，登記機(jī)關(guān)在當(dāng)時對身份資料和國內(nèi)公證文書的真實(shí)性無能力、無權(quán)限進(jìn)行核實(shí)，其依據(jù)申請人提交的資料按程序辦理登記，并無違法性和過錯，犯罪行為導(dǎo)致的后果不應(yīng)由其來承擔(dān)。

謝曉燕答辯稱，其同意曾港森的申訴請求及理由。

一、二審及原再審查明，涉案房屋是位于廣州市花都區(qū)新華街平步大道中xx號xxx新城內(nèi)xx號的別墅商品房，該房屋原權(quán)屬人為溫國華之父梁劍峰，梁劍峰系巴拿馬籍華人，于2006年7月31日死亡。2008年12月1日，黃燦明持偽造的委托書及公證書，虛構(gòu)其為梁劍峰的弟弟梁劍雄，以證件遺失為名申請補(bǔ)領(lǐng)了梁劍峰名下的涉案房屋房地產(chǎn)權(quán)證。2009年1月23日，黃燦明使用虛假資料，約定將涉案房屋出售給謝曉燕，謝曉燕向黃燦明支付165萬元。2009年3月23日，廣州市國土資源和房屋管理局將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記在謝曉燕的名下，房地產(chǎn)權(quán)證號為00××03。2010年4月27日，謝曉燕與曾港森的母親盧月君簽訂購房合同，約定以338萬元的價(jià)格將涉案房屋出賣給盧月君，盧月君向謝曉燕支付了購房款。2010年9月13日，廣州市國土資源和房屋管理局經(jīng)審核后將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記在曾港森的名下，因涉案房屋涉及刑事訴訟，尚未將房地產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)給曾港森。廣州市中級人民法院作出(2011)穗中法刑二初字第133號刑事判決，認(rèn)定黃燦明犯詐騙罪，判處有期徒刑十二年，并處罰金10萬元；同時判決扣押黃燦明的贓款8萬元退賠被害人，不足部分予以繼續(xù)追繳。

溫國華于2023年11月21日向廣州市花都區(qū)人民法院提起行政訴訟，請求確認(rèn)廣州市國土資源和房屋管理局為黃燦明、謝曉燕辦理房屋交易過戶的具體行政行為違法，判決撤銷00××03號房地產(chǎn)權(quán)證。廣州市花都區(qū)人民法院于2023年1月8日作出（2023）穗花法立行初字第1號行政裁定，對溫國華的起訴不予受理。溫國華提起上訴。廣州市中級人民法院于2023年5月17日作出（2023）穗中法行終字第349號行政裁定，撤銷廣州市花都區(qū)人民法院（2023）穗花法立行初字第1號行政裁定，由廣州市花都區(qū)人民法院立案受理。廣州市花都區(qū)人民法院于2023年11月4日作出（2023）穗花法行初字第23號行政判決。溫國華、廣州市國土資源和房屋管理局不服，提起上訴。廣州市中級人民法院于2023年9月1日作出（2023）穗中法行終字第34號行政判決。曾港森、謝曉燕不服，向廣州市中級人民法院申請?jiān)賹彙Ｔ谏暾堅(jiān)賹徠陂g，曾港森提供2023年9月9日在廣州市國土資源和房屋管理局花都區(qū)分局查詢打印的《房地產(chǎn)登記薄查冊表》，記載登記字號花房03674xx，地號1180xx-7，檔案號欄空白，權(quán)屬人為曾港森，產(chǎn)權(quán)證號0300041xxx，權(quán)屬來源說明為2010年向謝曉燕購買，登記日期2010年9月13日，是否納稅為已納稅，備注欄空白。廣州市國土資源和房屋管理局提供2023年2月13日在廣州市國土資源和房屋管理局花都區(qū)分局查詢打印的《房地產(chǎn)登記薄查冊表》，記載登記字號空白，地號118071-7，檔案號欄空白，權(quán)屬人欄空白，產(chǎn)權(quán)證號欄空白，權(quán)屬來源說明欄空白，登記日期空白，是否納稅為其它，備注欄為：“2005年1月辦理增量房轉(zhuǎn)移登記，權(quán)屬人梁劍峰，2009年1月辦理遺失補(bǔ)發(fā)，2009年3月辦理存量房轉(zhuǎn)移登記，購買人謝曉燕；2010年7月存量房轉(zhuǎn)移登記，購買人曾港森，未發(fā)證，權(quán)屬有糾紛。2023年8月溫國華向花都法院提起行政訴訟，2023年11月花都法院作出初審判決，2023年12月溫國華、國土房管局向中院提出上訴，2023年9月中院作出終審判決。2023年10月曾港森、謝曉燕向中院申請?jiān)賹彙！?/p>

廣東省廣州市花都區(qū)人民法院一審認(rèn)為，涉案房屋原登記在梁劍峰名下，因梁劍峰已死亡，涉案房屋被轉(zhuǎn)讓登記，溫國華作為梁劍峰的兒子有權(quán)提起行政訴訟。溫國華在2009年7月10日知道涉案房屋被轉(zhuǎn)讓給謝曉燕后報(bào)案。溫國華在廣東省廣州市中級人民法院于2011年10月18日作出(2011)穗中法刑二初字第133號刑事判決后，于2023年11月21日提起行政訴訟，并未超過起訴期限。黃燦明與謝曉燕買賣涉案房屋的行為無效。廣州市國土資源和房屋管理局依據(jù)黃燦明偽造的材料，將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記在謝曉燕的名下，應(yīng)屬主要證據(jù)不足，登記錯誤，該行政行為違法。黃燦明將涉案房屋以165萬元的價(jià)格賣給謝曉燕，謝曉燕又以338萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給曾港森，現(xiàn)涉案房屋由曾港森占有使用。曾港森是以對價(jià)轉(zhuǎn)讓取得涉案房屋，并經(jīng)房管部門登記在其名下。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，曾港森取得涉案房屋應(yīng)屬善意取得，其權(quán)利應(yīng)受到保護(hù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十一條第三款等規(guī)定，判決：一、確認(rèn)廣州市國土資源和房屋管理局為黃燦明、謝曉燕辦理廣州市花都區(qū)新華街平步大道中131號雅寶新城內(nèi)8號別墅轉(zhuǎn)讓登記的行政行為違法；二、駁回溫國華要求撤銷廣州市國土資源和房屋管理局頒發(fā)給謝曉燕的房地產(chǎn)權(quán)證的訴訟請求。

廣東省廣州市中級人民法院二審認(rèn)為，溫國華享有行政訴訟原告資格。根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條、《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第十七條第一項(xiàng)、《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》第五十四條第一款的規(guī)定，廣州市國土資源和房屋管理局為謝曉燕、黃燦明作出涉案房屋轉(zhuǎn)讓登記時所依據(jù)的申請人黃燦明提交的登記材料已被生效的刑事判決證明為虛假材料，且黃燦明與謝曉燕就買賣涉案房屋的行為已被生效的民事判決確認(rèn)為無效。因此，涉案房屋轉(zhuǎn)讓登記行為的合法性基礎(chǔ)已經(jīng)不存在，應(yīng)予撤銷。溫國華及其家人發(fā)現(xiàn)梁劍峰名下的別墅被人假冒賣掉，立即報(bào)案，尋求公權(quán)力予以保護(hù)。而謝曉燕在低于市場價(jià)格的165萬元購買涉案房屋后，將涉案房屋以338萬元的價(jià)格售與曾港森。顯然，謝曉燕非善意第三人。而廣州市國土資源和房屋管理局在核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的過程中，發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在問題，停發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)視為涉案房屋并未完成轉(zhuǎn)讓登記。因此，一審法院認(rèn)為曾港森已經(jīng)善意取得涉案房屋，并確認(rèn)廣州市房管局為黃燦明、謝曉燕辦理涉案房屋轉(zhuǎn)讓登記的行政行為違法，處理不當(dāng)，二審予以糾正。而曾港森因涉案房屋所受損失可另循法律途徑予以解決。判決撤銷廣東省廣州市花都區(qū)人民法院(2023)穗花法行初字第23號行政判決；撤銷廣州市國土資源和房屋管理局發(fā)給謝曉燕的00××03號房地產(chǎn)權(quán)證。

廣東省廣州市中級人民法院再審認(rèn)為，廣州市國土資源和房屋管理局依據(jù)黃燦明偽造的材料，將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記在謝曉燕的名下，該行政行為屬主要證據(jù)不足，該房屋轉(zhuǎn)移登記的具體行政行為違法。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六條、第十四條、第十六條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記作為物權(quán)公示效力，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)物權(quán)自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。《房屋登記辦法》第七條規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記由申請、受理、審核、記載于登記簿、發(fā)證五個程序組成。本案中，雖然曾港森提供的查冊登記情況表反映廣州市國土資源和房屋管理局于2010年9月13日將涉案房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在曾港森的名下，但因發(fā)現(xiàn)涉案房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛，廣州市國土資源和房屋管理局未向曾港森發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證，房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，房屋產(chǎn)權(quán)登記未完成于登記薄的記載，不能視為涉案房屋已進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記。謝曉燕將涉案房屋以338萬元的價(jià)格售予曾港森，因該房屋尚未完成產(chǎn)權(quán)登記于曾港森名下，故原審認(rèn)定曾港森未善意取得涉案房產(chǎn)，并無不當(dāng)，再審予以維持。曾港森因涉案房屋所受損失可另循法律途徑予以解決。判決維持該院(2023)穗中法行終字第34號行政判決。

本院再審審理查明的事實(shí)，與一、二審及原再審判決認(rèn)定的事實(shí)相同，本院予以確認(rèn)。

另查明，廣東省廣州市人民政府辦公廳于2023年8月12日作出穗府辦〔2023〕44號《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市國土資源和規(guī)劃委員會主要職責(zé)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定的通知》，主要內(nèi)容為：設(shè)立廣州市國土資源和規(guī)劃委員會，增加不動產(chǎn)登記的職責(zé)，將原市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)的土地礦產(chǎn)資源管理、測繪管理和地理管理職責(zé)劃入市國土規(guī)劃委；主要職責(zé)包括：負(fù)責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理監(jiān)督工作；組織擬訂不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的地方性法規(guī)、政府規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，擬訂不動產(chǎn)權(quán)屬爭議的調(diào)處政策；負(fù)責(zé)建立不動產(chǎn)登記簿的共享利用機(jī)制；負(fù)責(zé)建設(shè)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第六款的規(guī)定，本案申訴期間，原審被告廣州市國土資源和房屋管理局的職權(quán)發(fā)生變更，被申訴人應(yīng)依法變更為繼續(xù)行使不動產(chǎn)登記職責(zé)的廣州市國土資源和規(guī)劃委員會。

《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定，同一房屋多次轉(zhuǎn)移登記，原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對首次轉(zhuǎn)移登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。本案中，涉案房屋存在兩次轉(zhuǎn)移登記，首次轉(zhuǎn)移登記至謝曉燕名下，謝曉燕又轉(zhuǎn)移登記至曾港森名下。被訴的行政行為是首次轉(zhuǎn)移登記行為，應(yīng)當(dāng)依法受理。本案的爭議焦點(diǎn)是：一、涉案房屋首次轉(zhuǎn)移登記行為是否合法；二、涉案房屋后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為是否依照法律規(guī)定已經(jīng)完成登記，曾港森是否善意取得涉案房屋所有權(quán)；三、涉案房屋首次轉(zhuǎn)移登記行為及頒發(fā)給謝曉燕的房地產(chǎn)權(quán)證是否應(yīng)當(dāng)被撤銷。

一、關(guān)于涉案房屋首次轉(zhuǎn)移登記行為是否合法的問題。

《中華人民共和國物權(quán)法》第十二條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；（三）如實(shí)、及時登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實(shí)地查看。《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請登記材料。本案中，廣州市國土資源和房屋管理局作出被訴轉(zhuǎn)移登記行為時所依據(jù)的黃燦明提交的登記材料已被生效的廣州市中級人民法院(2011)穗中法刑二初字第133號刑事判決確認(rèn)為虛假材料，且黃燦明與謝曉燕買賣涉案房屋的行為也已被生效的民事判決確認(rèn)為無效。被訴轉(zhuǎn)移登記行為主要證據(jù)不足，登記結(jié)果錯誤。溫國華提出廣州市國土資源和房屋管理局未盡合理審查義務(wù)，辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記行為違法的主張，可以成立。廣州市國土資源和規(guī)劃委員會提出被訴登記行為沒有違法性，犯罪行為導(dǎo)致的后果不應(yīng)由其來承擔(dān)的答辯意見，缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。

二、關(guān)于涉案房屋后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為是否依照法律規(guī)定已經(jīng)完成登記，曾港森是否善意取得涉案房屋所有權(quán)的問題。

《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。第七條規(guī)定，辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行：（一）申請；（二）受理；（三）審核；（四）記載于登記簿；（五）發(fā)證。《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。第十七條規(guī)定，記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。根據(jù)上述規(guī)定，雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發(fā)證兩個程序，但只要房屋登記機(jī)構(gòu)將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)記載于登記簿，房屋登記便發(fā)生效力。本案中，2010年9月13日，廣州市國土資源和房屋管理局將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記至曾港森名下，已將相關(guān)事項(xiàng)記載于登記簿。申訴人至2023年9月9日，仍然能夠到房屋登記機(jī)構(gòu)查詢打印涉案房屋的《房地產(chǎn)登記薄查冊表》，查詢到涉案房屋的登記字號、權(quán)屬人及產(chǎn)權(quán)證號等信息，足以證明登記事項(xiàng)已對外產(chǎn)生公信力。廣州市國土資源和房屋管理局在此后對已經(jīng)完成的登記事項(xiàng)進(jìn)行更改，并不能消除涉案房屋依照法律規(guī)定已經(jīng)登記的法律后果。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，善意取得需要具備三個要件：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本案中，各方當(dāng)事人對于曾港森受讓房屋時是善意的，以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓這兩個要件，均無異議。涉案房屋是否依照法律規(guī)定已經(jīng)登記就是曾港森是否善意取得房屋所有權(quán)的關(guān)鍵。根據(jù)現(xiàn)已查明的事實(shí)，涉案房屋已登記于曾港森名下，雖未頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，但已產(chǎn)生公示效力，已經(jīng)符合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款第三項(xiàng)的規(guī)定，因此，曾港森提出涉案房屋已進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)登記且已轉(zhuǎn)移登記在其名下，并對外進(jìn)行公示，其是否拿到房地產(chǎn)權(quán)證并不影響轉(zhuǎn)移登記的效力的主張成立，本院予以支持。廣州市國土資源和規(guī)劃委員會提出涉案房屋由謝曉燕轉(zhuǎn)移至曾港森名下的登記手續(xù)并未全部完成，曾港森對涉案房屋的善意取得尚未成立的答辯意見，理由不能成立。溫國華認(rèn)為曾港森沒有取得房地產(chǎn)權(quán)證，并未善意取得涉案房屋的主張，亦不能成立。

三、關(guān)于涉案房屋首次轉(zhuǎn)移登記行為及頒發(fā)給謝曉燕的房地產(chǎn)權(quán)證是否應(yīng)當(dāng)被撤銷的問題。

《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十一條第三款規(guī)定，被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。本案中，已經(jīng)生效的刑事判決證明黃燦明以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記，被訴的首次轉(zhuǎn)移登記行為違法，但因曾港森已經(jīng)善意取得涉案房屋所有權(quán)，判決確認(rèn)被訴登記行為違法，不撤銷登記行為，符合上述規(guī)定。

《中華人民共和國行政訴訟法》第七十四條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，行政行為有下列情形之一的，人民法院判決確認(rèn)違法，但不撤銷行政行為：（一）行政行為依法應(yīng)當(dāng)撤銷，但撤銷會給國家利益、社會公共利益造成重大損害的。本案中，被訴的首次轉(zhuǎn)移登記行為違法，但涉案房屋已由曾港森善意取得。如果撤銷首次轉(zhuǎn)移登記行為，取消曾港森善意取得的房屋所有權(quán)，不僅會損害善意第三人的合法權(quán)益，而且違反法律規(guī)定的房屋登記的審查認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，影響商品房市場相關(guān)交易規(guī)則的確立，勢必破壞交易秩序，將給社會公共利益造成重大損害，故本案確認(rèn)被訴登記行為違法但不予撤銷，亦符合《中華人民共和國行政訴訟法》第七十四條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定。因被訴房屋登記行為的外化表現(xiàn)形式就是給謝曉燕頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證，溫國華請求撤銷該房地產(chǎn)權(quán)證，所訴的行政行為即是房屋登記行為。一審判決確認(rèn)被訴房屋登記行為違法正確，但同時判決駁回溫國華要求撤銷頒發(fā)給謝曉燕的房地產(chǎn)權(quán)證的訴訟請求，適用法律有誤，故對相關(guān)判項(xiàng)予以調(diào)整。

綜上所述，一審判決確認(rèn)被訴房屋登記行為違法正確，應(yīng)予維持，但判決駁回溫國華的訴訟請求適用法律有誤，應(yīng)予糾正；二審及原再審判決認(rèn)為曾港森未善意取得涉案房屋，撤銷被訴房屋登記行為及發(fā)給謝曉燕的房地產(chǎn)權(quán)證錯誤，應(yīng)予撤銷。本院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第二十六條第六款、第八十九條第一款第二項(xiàng)，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條，《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第十一條第三款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百一十九條、第一百二十二條的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷廣東省廣州市中級人民法院（2023）穗中法行終字第34號行政判決及（2023）穗中法審監(jiān)行再字第2號行政判決；

二、撤銷廣東省廣州市花都區(qū)人民法院（2023）穗花法行初字第23號行政判決第二項(xiàng)；

三、維持廣東省廣州市花都區(qū)人民法院（2023）穗花法行初字第23號行政判決第一項(xiàng)。

一、二審案件受理費(fèi)共100元，由廣州市國土資源和規(guī)劃委員會負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長 龔 斌

審 判 員 曹 剛

審 判 員 劉艾濤

二〇一八年十一月一日

法 官 助 理 寇秉輝

書 記 員 陳 鈿