一、個(gè)人土地所有權(quán)的性質(zhì)。在我國(guó)，土地所有權(quán)的主體依法只有兩種：國(guó)家和農(nóng)民集體。個(gè)人不能成為土地所有權(quán)的主體，所以，個(gè)人土地所有權(quán)是非法的。雖然個(gè)人土地所有權(quán)非法，但由于其廣泛存在于現(xiàn)實(shí)生活中，故有必要予以探討。

二、個(gè)人土地所有權(quán)產(chǎn)生于國(guó)家對(duì)農(nóng)民集體土地的征收過(guò)程中。民法典第二百四十三條第一款規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個(gè)人的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)。”個(gè)人土地所有權(quán)就是在“征收集體所有的土地”的過(guò)程中產(chǎn)生的。

三、“征收集體所有的土地”的程序。民法典第二百四十三條第二款規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”

四、上征和下征。上征是指依照民法典第二百四十三條第二款或各時(shí)期相關(guān)的法律規(guī)定進(jìn)行的征收。下征也叫預(yù)征收或半征收，是指這樣一種征收：征地者在履行向農(nóng)民集體支付土地補(bǔ)償金的征地義務(wù)后，中止了對(duì)其他征地義務(wù)的履行，但被征地農(nóng)民戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口。

五、下征的特征與土地個(gè)人所有權(quán)的取得。

1. 下征是征地程序在進(jìn)行期間的長(zhǎng)期中止。中止時(shí)間長(zhǎng)度不一，就本人掌握的情況而言，一般均超過(guò)20年。

2. 下征后原農(nóng)民集體失去了對(duì)土地的所有權(quán)。農(nóng)民集體收到土地補(bǔ)償費(fèi)后，失去了土地所有權(quán)，原集體土地使用權(quán)登記簿交國(guó)有土地管理部門。

3. 下征后國(guó)家未取得土地所有權(quán)。因下征是未完成的征收，故國(guó)家并未取得土地所有權(quán)。國(guó)有土地管理部門也不把下征取得的土地登記為國(guó)有土地，其使用權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記中心也是查不到的，只能在國(guó)有土地的基層管理部門查到其保管的原集體土地使用權(quán)。

4. 下征后原土地使用者取得個(gè)人土地所有權(quán)。下征后，土地所有權(quán)既不屬于原農(nóng)民集體，也不屬于國(guó)家（除前面所講的原因外，也是因?yàn)殡p方均不承認(rèn)屬于他們所有），原土地使用權(quán)人事實(shí)上取得土地所有權(quán)。

六、個(gè)人土地所有權(quán)的特征。

1. 完整性。個(gè)人對(duì)其所有的土地享有占有、使用、收益、處分的全部權(quán)限。但處分一般以用益物權(quán)的形式處分。

2. 獨(dú)立性。個(gè)人土地所有權(quán)的行使不受法律制約。這是因?yàn)槲覈?guó)法律沒(méi)有規(guī)定個(gè)人土地所有權(quán)，因此沒(méi)有對(duì)個(gè)人土地所有權(quán)管理的相關(guān)法律。

3. 無(wú)償性。個(gè)人土地所有權(quán)人使用自己的土地當(dāng)然是無(wú)償?shù)?，無(wú)須向任何單位支付土地使用費(fèi)。

4. 免稅性。個(gè)人土地使用權(quán)人使用土地的收益，一般不繳納稅收，這是因?yàn)閲?guó)家沒(méi)有相應(yīng)法律。

5. 非法性與合法性。個(gè)人土地所有權(quán)是非法的，這個(gè)本文一開(kāi)始就已經(jīng)說(shuō)過(guò)。但個(gè)人取得土地使用權(quán)的方式是合法的。

七、個(gè)人對(duì)其所有土地的利用。

個(gè)人獲得土地所有權(quán)后，雖然原農(nóng)民集體發(fā)放的權(quán)屬證書上的土地用途是宅基地或其他用地，但實(shí)際上都被個(gè)人土地所有權(quán)人當(dāng)作建設(shè)用地予以利用，建造辦公用房或者廠房自用或出租，以獲取收益。國(guó)土管理部門不會(huì)阻止其建設(shè)，也不會(huì)強(qiáng)制拆除，原村集體也不會(huì)去管，這是因?yàn)閮烧叨紱](méi)有法定權(quán)限，也不樂(lè)意去管。

八、個(gè)人土地的征收。雖然個(gè)人擁有土地所有權(quán)的期限一般都很長(zhǎng)，但并不是無(wú)限長(zhǎng)，在當(dāng)?shù)卣謴?fù)征收行為繼續(xù)征收時(shí)，個(gè)人土地所有權(quán)因征收的完成而喪失。征收時(shí)，個(gè)人土地所有權(quán)不予補(bǔ)償，這是因?yàn)樵瓉?lái)已經(jīng)向農(nóng)民集體做了補(bǔ)償，而且個(gè)人土地所有權(quán)是非法的，取得個(gè)人土地所有權(quán)也是無(wú)償?shù)?。通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得的個(gè)人土地所有權(quán)也一樣。

九、個(gè)人土地上建筑物的征收。關(guān)于個(gè)人在自己土地上建造的房屋的性質(zhì)，除下征前已經(jīng)獲得批準(zhǔn)的建筑外，土地管理部門一般當(dāng)做違法建筑對(duì)待，但繼續(xù)征收土地時(shí)都會(huì)給予補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)用要看當(dāng)?shù)鼗謴?fù)征收時(shí)制定的具體政策。

十、個(gè)人土地使用權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行時(shí)，個(gè)人土地所有權(quán)視為不存在，只執(zhí)行個(gè)人土地使用權(quán)，一般保持現(xiàn)狀予以拍賣，拍賣時(shí)告知競(jìng)拍人土地使用權(quán)現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)。

十一、由于個(gè)人土地所有權(quán)人的獲益巨大，個(gè)人土地所有權(quán)并不是一般人所能取得，其取得大部分與腐敗有關(guān)。個(gè)人土地所有權(quán)的廣泛存在，意味著其治理或消除是一個(gè)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)。