今天的房價(jià)已經(jīng)漲上了天，在大城市里買一套房成為了一個(gè)奢侈的夢(mèng)想。

如何解決這個(gè)問題？

還真有人想出了辦法，那就是共有產(chǎn)權(quán)房。

簡單的說，就是你和政府共有產(chǎn)權(quán)，你只有一部分產(chǎn)權(quán)，但你也只需要出對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)部分的錢。

不過，這房子政府是不住的，只有你住。

作為代價(jià)，這房子未來的出售是受到限制的，你只能轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)房購買資格的人，而不能想賣誰就賣誰。

但是，你可以用比市場(chǎng)價(jià)低的多，甚至是低一半的價(jià)格，入住一個(gè)完全屬于自己的房子。

你自己不想走，沒有人可以讓你搬家。

看起來美極了，一舉多得，解決了所有的問題。

共有產(chǎn)權(quán)房，集體土地新曙光！

當(dāng)年的人是這么贊美的。

2023年，北京市決定大力推行共有產(chǎn)權(quán)房制度，徹底解決住房問題。

當(dāng)年9月30日，北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房錦都家園進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)申購，16萬人搶名額，最終12萬人通過了審核。

北京人果然是飽受無房之苦，居然這么多人來搶房，共有產(chǎn)權(quán)房真的是解決了大問題，讓常年工作與北京的人終于有了一個(gè)自己的家。

為北京工作了十年，卻不能有一個(gè)自己的家。

只要政府大力供應(yīng)土地來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，那這種事以后不會(huì)再有了。

但等到了2023年，正式簽合同的時(shí)候，情況發(fā)生了180度的大轉(zhuǎn)折。

北京共有產(chǎn)權(quán)房棄購成風(fēng)，而且越來越嚴(yán)重，那些搖號(hào)中簽的人居然都不僅要了。

整個(gè)2023年，北京市推出了28個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，最高棄選率近99%，最低棄選率也達(dá)到37%。

最開始，我們擔(dān)憂共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)不足，結(jié)果剛開始賣，就陷入了賣不掉的尷尬局面。

不是說北京人很缺房子么？怎么這么便宜的房子居然不買?

2023年1月，大興的瑞福園項(xiàng)目，有2231戶居民通過了資格審查，參與了搖號(hào)，但這個(gè)項(xiàng)目只有301套房源，也就是說7個(gè)人里面只有1個(gè)人能買到房。

但最終，居然只有50套房源簽了合同，棄購率達(dá)到了97.7%。

2023年1月，房山區(qū)的金林嘉苑項(xiàng)目，900人通過了資格審查，但最終只有180多人購房，棄購率達(dá)80%。

2023年3月，城志暢悅園564人里只選走了121套房，棄購率達(dá)81.9%。

2023年4月，金悅嘉苑推出了1244套房子，共有3907人參與搖號(hào)，但最終只賣出去60套，棄購率高達(dá)98.5%。

面對(duì)堆積如山的共有產(chǎn)權(quán)房，政府扛不住了。

2023年6月5日，北京市順義區(qū)宣布暫不供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房用地，因?yàn)槟壳皫齑娴墓灿挟a(chǎn)權(quán)房完全足夠使用。

每一套共有產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格都比周圍的房子便宜的多，為什么沒有人愿意買？

而且北京市住建委一開始就對(duì)媒體宣布，北京共有產(chǎn)權(quán)房具備和商品房同等權(quán)利，可按照本市規(guī)定落戶和上學(xué)。

啥權(quán)利都有，價(jià)格還便宜30~50%，為啥非要去買周圍更貴的商品房?

有人一語道破天機(jī)。

“買這玩意不賺錢啊。”

北京的共有產(chǎn)權(quán)房只是表面上便宜，實(shí)際上并不便宜。

如果是5成產(chǎn)權(quán)，那么購買價(jià)格確實(shí)是會(huì)比周圍的二手房便宜一半，本來只能買50平的房子現(xiàn)在可以買100平。

但與此同時(shí)，將來房價(jià)上漲，你也只能拿到5成的收益。

而且賣出的時(shí)候，你只能賣給具有購買共產(chǎn)房資格的人，銷售途徑大大受限制，這就導(dǎo)致房價(jià)的漲幅要落后于正常的商品房。

既然如此，那我為啥不直接買一個(gè)50平米，具備全部產(chǎn)權(quán)，可以自由交易的正常商品房呢？

啥，我可以花一半的錢住一個(gè)大房子，解決我的居住問題。

別逗了兄弟。

真想住大房子，我不會(huì)去租房么，現(xiàn)在北京市的房租那么低（相對(duì)于房價(jià)），犯不著花這么大成本去住共有產(chǎn)權(quán)房吧。

我買房，就是為了暴漲賺錢的，雖然表面上我喊著自己是剛需。

如果你通過制度保證我買房一定賺不到錢，那我瘋了才會(huì)去買房。

如果你通過制度保證我買共有產(chǎn)權(quán)房一定少賺錢，那我瘋了才會(huì)去買共有產(chǎn)權(quán)房。

從制度上來說，共有產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)真正貫徹“房住不炒”精神的好制度。

但很可惜的是，如今的購房者，90%以上都是奔著保值增值去的。

他們買房，只是想通過房產(chǎn)，獲得一條階層晉升之路。

或者說是懼怕因?yàn)椴毁I房，而成了別人階層晉升的踏腳石。

而共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)槿サ袅送顿Y屬性，恰恰不具備了商品房的這個(gè)功能，所以遭到了市場(chǎng)的冷遇。

國人對(duì)房子的需求，根本不是居住需求，而是投資需求。

如果實(shí)實(shí)在在的居住需求真的那么強(qiáng)，那根本無法解釋租金相對(duì)于房價(jià)而言為什么會(huì)這么低。

以前還有杠精說商品房捆綁了戶口和學(xué)區(qū)等指標(biāo)。

實(shí)際上這些東西確實(shí)值錢，但沒那么值錢，能值個(gè)十幾二十萬就不得了了。

當(dāng)然這東西沒有市場(chǎng)價(jià)，很難證明。

不過如今具備同等權(quán)利的共有產(chǎn)權(quán)房遭到了買房人的拋棄，足以證明這個(gè)論點(diǎn)。

共有產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于商品房的最大優(yōu)勢(shì)就是居住面積大，可以大一倍甚至更多。

而共有產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于商品房的最大劣勢(shì)就是交易困難，如果未來房價(jià)上漲，那么獲利較小。

小的不多，但確實(shí)小了，因?yàn)槟憬灰桌щy所以市場(chǎng)必然會(huì)給予折價(jià)。

就因?yàn)楂@利稍微少了那么一點(diǎn)點(diǎn)，北京的買房人寧可居住面積小一半，也不愿意去買共有產(chǎn)權(quán)房。

這些買房人想買的究竟是可以用來居住房子，還是一個(gè)炒作的籌碼，足以就此證明。

上漲預(yù)期，是9成以上買房人的唯一理由，剩下的其實(shí)也有很大的資產(chǎn)增值考慮因素在里面。

如果不是這些年房價(jià)漲的太猛了，是不會(huì)有那么多中國人如此迫切想買一套自己的房子的。

2023年的時(shí)候，中國的商品房堆積如山，被迫要“去庫存”。

而這5年，開發(fā)商開足馬力拿地建房子，房子是越造越多了。

為啥不需要去庫存了？因?yàn)榉孔佣假u光了。

而賣光的唯一原因，就是因?yàn)榉孔訚q價(jià)了。

漲價(jià)才能去庫存，跌價(jià)只會(huì)導(dǎo)致庫存越來越多。

所以我們看到了很多房子被塵封10年甚至20年，一直是毛坯狀態(tài)無人居住。

因?yàn)橹恍枰钟芯涂梢詿o腦躺著賺錢，那自然會(huì)有人去這么做。

一個(gè)長期以來幾乎只漲不跌，零持有成本，給自己帶來巨大財(cái)富增值，讓自己光宗耀祖的東西，才是真正的“剛需”。

真正能掏出幾百萬買房的，沒幾個(gè)是糊涂的，大家都是明白人，心里跟明鏡似的。

為了解決北京市共有產(chǎn)權(quán)房的問題，2023年10月24日，廣州推出了新政策，允許持有滿10年的購房人，按市價(jià)購買政府的產(chǎn)權(quán)份額，轉(zhuǎn)為可以自由流通的商品房。

和北京市的相比，廣州市的共有產(chǎn)權(quán)房明顯好賣的多。

但這沒有意義。

這種做法和降低首付標(biāo)準(zhǔn)沒有任何區(qū)別，無非就是加了一個(gè)10年限售。

某種意義上來說，這是在助推房價(jià)上漲，因?yàn)榻档土耸赘丁?/p>

3成首付和1.5成首付，區(qū)別是非常大的。

至于限售10年，意義倒不是很大，直接把毛坯空置10年20年的新聞我都見過。

只有房價(jià)上漲預(yù)期還在，這些空置的毛坯就不可能出售，和你是否限售沒關(guān)系。

其實(shí)各地方政府是希望房價(jià)上漲的，不斷上漲的房價(jià)對(duì)他們有巨大的好處。

如果只有好處，那大家也不介意房價(jià)上漲，畢竟在房價(jià)上漲的過程中所有人都很爽，哪怕無房人也只是吃醋，并沒有什么損失，看起來是一個(gè)非常完美的游戲。

但房租卻沒有漲。

瘋狂上漲的房價(jià)和緩慢上漲的房租之間的矛盾，將帶來一個(gè)巨大的問題，就是價(jià)值回歸。

世界上沒有任何一個(gè)投資品，可以長期背離價(jià)值，自人類文明建立以來沒有一次是例外。

也許你可以背離10年甚至20年，但不可能背離更久。

價(jià)格和價(jià)值背離的程度越大，崩盤的時(shí)間點(diǎn)來臨的越快。

要么摁住房價(jià)，讓房租慢慢漲上來。

要么就是讓房價(jià)崩下去，崩到和房租持平的地步。

在全球所有的成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中，租金是一定要高于貸款利息的。

因?yàn)橘Y產(chǎn)的購買者不是雷鋒，他冒險(xiǎn)貸款買這個(gè)房子不是為了做慈善的，而是為了通過租金來牟利。

你花10萬買輛工程車，租給別人，用到報(bào)廢總共可以獲得10萬的租金，如果中途出了意外導(dǎo)致不能出租那么你自行負(fù)擔(dān)所有損失，那么你愿意買么？

腦子沒毛病的人都不會(huì)愿意買的。

不過一旦掀起投機(jī)泡沫，比如說買入之后沒幾個(gè)月就有人愿意以11萬元買入這輛“具備收藏價(jià)值”的稀缺工程車。

那么這輛車的價(jià)格就會(huì)被瘋狂爆炒，最終漲到100萬乃至于1000萬也不是不可能，畢竟人類歷史上一株毫無價(jià)值的郁金香，都能賣出一棟樓的價(jià)格。

但如果不允許這輛車或者說郁金香漲價(jià)，只允許依靠租金來收回本金。

那么一切的需求，會(huì)立刻消失。

因此，中央在這輪調(diào)控中提出的政策，是“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。

不是什么遏制不合理的上漲，是堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，一切上漲都不允許。

只有堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，才能真正實(shí)現(xiàn)房住不炒。

也只有堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，才能讓商品房也出現(xiàn)北京共有產(chǎn)權(quán)房那樣搶房人大量棄購的局面，讓房子真正回歸居住屬性，而不只是一個(gè)炒作的籌碼。

絕大多數(shù)地方政府都是很聽話的，堅(jiān)決執(zhí)行中央指令。

但深圳的房價(jià)，很是不聽話。

如今上海的房價(jià)，也有不聽話的跡象了。

該管管了。