在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中，人民法院判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或撤銷(xiāo)的案件屢屢發(fā)生。當(dāng)事人往往單方持法院生效判決文書(shū)，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)恢復(fù)登記至自己名下。對(duì)于此種情形，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可否依合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的生效判決，將不動(dòng)產(chǎn)恢復(fù)至原產(chǎn)權(quán)人名下？這里從具體案例入手進(jìn)行分析。

2023年2月，某市某區(qū)人民法院判決陳某某作為商某某及陳某的代理人，與游某某于2023年4月28日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2023年9月，商某某以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為第三人游某某頒發(fā)房屋所有權(quán)證的基礎(chǔ)不復(fù)存在，應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)為由，將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)訴至法院，要求撤銷(xiāo)涉案房屋所有權(quán)證并恢復(fù)登記至原告商某某名下。

一審、二審人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)雖然是在接受符合規(guī)定形式要求材料的情況下，依據(jù)程序辦理涉案房屋轉(zhuǎn)移登記，但因房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為轉(zhuǎn)移登記最主要的材料，已被人民法院生效判決確認(rèn)無(wú)效，故據(jù)此所作的涉案房屋轉(zhuǎn)移登記行為主要證據(jù)不足，判決不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)對(duì)游某某頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，并對(duì)涉案房屋重新登記。

某市類(lèi)似的幾起案例，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的原因基礎(chǔ)材料被判決無(wú)效后，人民法院無(wú)一例外均依《行政訴訟法》第七十條第一項(xiàng)的規(guī)定，以登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記的主要證據(jù)不足為由，判決撤銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)登記行為。那么，依房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的生效判決，登記機(jī)構(gòu)如何重新辦理登記？

首先，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，并不必然導(dǎo)致房屋返還。

買(mǎi)賣(mài)合同是債權(quán)關(guān)系，登記則是物權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。撤銷(xiāo)債權(quán)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，并不能直接導(dǎo)致返還物權(quán)。根據(jù)《民法典》第一百五十七條相關(guān)規(guī)定可知，合同無(wú)效的法律后果有三種。一是返還財(cái)產(chǎn)，即雙方的財(cái)產(chǎn)狀況應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到民事法律行為實(shí)施前的狀態(tài)。二是折價(jià)補(bǔ)償，對(duì)于不能返還財(cái)產(chǎn)，或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。三是賠償損失，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

具體到上述案例，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效將導(dǎo)致的后果原則上為購(gòu)房人返還房屋，原產(chǎn)權(quán)人返還購(gòu)房款以及相應(yīng)的利息損失。但也可能有例外情形，如果第三人游某某已將涉案不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)他人，他人已簽訂購(gòu)房合同并已實(shí)際入住，此時(shí)前房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖被確認(rèn)無(wú)效，但房屋實(shí)際占有人卻不負(fù)返還的責(zé)任。另外，如果涉案房屋經(jīng)過(guò)裝修等處理，也會(huì)影響是否返還房屋或者返還價(jià)款的計(jì)算。此類(lèi)種種可能存在的情況，均不是登記機(jī)構(gòu)所能掌握的。

其次，即使返還財(cái)產(chǎn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的應(yīng)有之義，登記機(jī)構(gòu)也無(wú)法依申請(qǐng)恢復(fù)登記。

實(shí)踐中，登記簿載權(quán)利人通常既不配合到登記機(jī)構(gòu)辦理，也不會(huì)出具同意將涉案房屋恢復(fù)至原產(chǎn)權(quán)人名下的書(shū)面意見(jiàn)。房屋原產(chǎn)權(quán)人攜買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的判決到登記機(jī)構(gòu)單方申請(qǐng)恢復(fù)登記其名下的情況居多。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條，申請(qǐng)更正登記或者異議登記的，可由當(dāng)事人單方申請(qǐng)。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十九條，權(quán)利人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料和其他必要材料；利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交利害關(guān)系材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料以及其他必要材料。上述案例既不符合轉(zhuǎn)移登記的實(shí)質(zhì)和程序規(guī)定，又不滿足須提交登記簿所載權(quán)利人書(shū)面同意的條件，登記機(jī)構(gòu)無(wú)法按照更正登記辦理恢復(fù)至原產(chǎn)權(quán)人名下。

再次，登記機(jī)構(gòu)無(wú)法依職權(quán)恢復(fù)登記。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十一條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人在30個(gè)工作日內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人逾期不辦理的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公告15個(gè)工作日后，依法予以更正。如房屋原產(chǎn)權(quán)人攜合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)判決到登記機(jī)構(gòu)，其原登記的基礎(chǔ)文件確已無(wú)效，登記機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)辦理登記的主要基礎(chǔ)申請(qǐng)材料缺失，登記行為的主要證據(jù)不足，登記確實(shí)出現(xiàn)了錯(cuò)誤。如上文所述，此時(shí)是否必然返還房屋，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有能力對(duì)相關(guān)民事法律關(guān)系及事實(shí)審查清楚。如果貿(mào)然依職權(quán)主動(dòng)恢復(fù)登記，可能會(huì)不正當(dāng)?shù)亟槿胧袌?chǎng)關(guān)系、損害利害關(guān)系人利益，從而引發(fā)賠償。

最后，人民法院發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，囑托恢復(fù)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)可以直接辦理。

《民事訴訟法》第二百三十六條規(guī)定，發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，也可以由審判員移送執(zhí)行員執(zhí)行。

具體到本案，原房屋產(chǎn)權(quán)人在無(wú)法自行申請(qǐng)恢復(fù)房屋登記而申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院向登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，囑托登記機(jī)構(gòu)將涉案房屋恢復(fù)登記至原產(chǎn)權(quán)人商某某名下時(shí)，登記機(jī)構(gòu)可以在核對(duì)該法律文書(shū)的真實(shí)性、送達(dá)手續(xù)的合法性以及法院生效判決確定的權(quán)利歸屬等一般性審查后，直接辦理相應(yīng)的登記。

目前，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)的情形，依申請(qǐng)、依職權(quán)和依囑托三種啟動(dòng)方式中，以人民法院囑托登記機(jī)構(gòu)的方式風(fēng)險(xiǎn)最低，也可以減輕當(dāng)事人累訴。筆者建議，登記機(jī)構(gòu)可建議、引導(dǎo)當(dāng)事人商請(qǐng)人民法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)或者訴請(qǐng)法院判決撤銷(xiāo)原轉(zhuǎn)移登記。