上海買房

二手房需要交哪些稅？

新房需要交哪些稅？

動遷房和售后公房需要交哪些稅費(fèi)？

個(gè)稅按何種方式可以少交些？

轉(zhuǎn)讓售后公房后什么情況下能減免契稅？

二手房交易過程中涉及的常見稅費(fèi)包括：

增值稅及其附加（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加）、土地增值稅、印花稅、個(gè)人所得稅、契稅；

上海市二手房交易中所產(chǎn)生的稅費(fèi)又因普通住宅和非普通住宅而不同。

首先普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該同時(shí)在房屋類型、成交價(jià)格、建筑面積三個(gè)方面滿足如下標(biāo)準(zhǔn)。

不能同時(shí)滿足條件的為非普通住房。

房屋類型：

五層以上(含五層)的多高層住房

不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等

成交價(jià)格：

內(nèi)環(huán)以內(nèi)：≤450萬元/套

內(nèi)外環(huán)之間：≤310萬元/套

外環(huán)以外：≤230萬元/套

建筑面積：

單套建筑面積≤140平方米

不能同時(shí)滿足以上條件的為非普通住房。

一.上海二手房交易稅費(fèi)：

·增值稅及其附加稅:

1、滿5年且為普通住宅：免征

2、滿5年且為非普通住宅：[(稅務(wù)核定價(jià)-買入價(jià)）÷1.05] x 5.3%

3、不滿5年：(稅務(wù)核定價(jià)÷1.05) x5.3%

▲支付方：出售方

·個(gè)稅：

1、滿5年且唯一：免征

2、不滿5年且為普通住宅：

a.可選全額（核定價(jià)格-本次交易增值稅）x1%

b.可選利潤20%

3、不滿5年且為非普通住宅：

a.可選全額（核定價(jià)格-本次交易增值稅）x2%

b.可選利潤20%

▲支付方：出售方

需注意：

1、全額繳納個(gè)稅需減去增值稅后計(jì)算，附加稅不能減去。

2、 按利潤20%繳納個(gè)人所得稅可抵扣的項(xiàng)目有：買進(jìn)的合同價(jià)格、買進(jìn)所繳納的契稅、本次賣出的增值稅及附加稅、裝修費(fèi)用（≤買進(jìn)的房屋合同價(jià)格10%）、購房按揭貸款利息。

公式如下：

（稅務(wù)核定價(jià)-原值-本次增值稅及附加稅-上次契稅-網(wǎng)簽價(jià)×10%-貸款利息）×20%

·契稅：

1、首套且面積≤90平：(核定價(jià)格-增值稅）x1 %

2、首套且面積＞90平：(核定價(jià)格-增值稅）x1.5%

3、非首套：(核定價(jià)格-增值稅）x3%

備注：只減去增值稅部分，附加稅不減；契稅的首套指家庭名下無任何上海房產(chǎn)，包括與他人共有。

·居間費(fèi)：

居間費(fèi)一般為上家1%，下家2%（房屋總價(jià)）

·交易登記費(fèi)和抵押登記費(fèi)

·售后公房及動遷房的交易稅費(fèi)算法

售后公房是指按照國家房改有關(guān)售房政策,將原來是租賃用途的公房,按成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售給原承相人。即根據(jù)國家政策,按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購入的由單位建設(shè)的安居工程和資合作建設(shè)的住房。

售后公房又分央產(chǎn)房和非央產(chǎn)房兩種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。前者若上市交易,需到央產(chǎn)房管理辦公室查詢是否被許可,即使許可,也要與房屋原產(chǎn)權(quán)單位簽署物業(yè)協(xié)議,之后方可出售。后者無交易限制,不過也分兩種情況:成本價(jià)售后公房直接交易無妨;標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)售后公房需補(bǔ)交成本價(jià)。

動遷安置房(簡稱動遷房)是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)票原因進(jìn)行拆遷,而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。動遷房買賣必須滿足以下條件之一才可進(jìn)行交易

(1)自該房屋房地產(chǎn)權(quán)證登記之日配滿三年。

(2)開發(fā)商大產(chǎn)證和動遷協(xié)議共同滿三年。其中大產(chǎn)證指的是在房屋竣工驗(yàn)收之后交付產(chǎn)權(quán)人之前,

由房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請初始登記,對符合規(guī)定的申請,房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。大產(chǎn)證的登記日可以在房屋所在區(qū)的交易中心查詢到。

二.上海新房交易稅費(fèi)

新房主要就為契稅

上海新房稅費(fèi)是多少？

1.契稅：

首套且面積≤90平：1 %

首套且面積＞90平：1.5%

非首套（二套）：3%

2.交易手續(xù)費(fèi)：2.5元/平方米*建筑面積

3.合同印花稅：總房款*0.05%

4.交易登記費(fèi)：80元/套

5.配圖費(fèi)：25元/張

6.權(quán)證印花稅：5元/本