前言

本文結(jié)合最新稅收政策精心總結(jié)完成，并附有適用的法規(guī)文號，以利于讀者可以持續(xù)跟蹤，隨時查詢政策的時效性，時時關(guān)注政策動態(tài)。希望能給您的工作和生活帶來便利！如有疏漏之處，也歡迎交流、批評指正！

出租房屋按標的主要分為兩個大類，非住房和住房，以下分別說明。

一、個人出租非住房（商鋪、寫字間等），應繳納以下稅款：

1、增值稅

分攤后月租金<=15萬元，免征增值稅；

分攤后月租金>15萬元，按5%的征收率計算增值稅，應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

注意：此處提及的15萬元是起征點，不是免征額。超過部分全額征稅，而不是僅僅對超過部分的差額征稅！

【法規(guī)參考1：《中華人民共和國增值稅暫行條例》（2023年11月修訂）第十七條 納稅人銷售額未達到國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，依照本條例規(guī)定全額計算繳納增值稅。】

【法規(guī)參考2：

（1）依據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》（2023年11月修訂版）第一條分析，單位和個人均為增值稅的納稅人，發(fā)生應稅行為應繳納增值稅。

（2）依據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2023年第16號），其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

（3）依據(jù)《關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第5號），《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

綜合上述法規(guī)，個人出租不動產(chǎn)，月租金<=15萬元，免征增值稅。

月租金>15萬元：如出租非住房，按5%的征收率計算增值稅，應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%；如出租住房，按5%的征收率減按1.5%計算增值稅，應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。

注意：國家稅務總局公告2023年第16號只適用其他個人，如出租方為單位或個體工商戶，不適用15萬元起征點的規(guī)定，但參照國家稅務總局公告2023年第5號，在出租不動產(chǎn)業(yè)務上，小規(guī)模納稅人中單位或個體工商戶適用稅率同其他個人。】

【備注：同時按照《國家稅務總局關(guān)于增值稅發(fā)票管理等有關(guān)事項的公告》(2023年第33號)規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人應當就開具增值稅專用發(fā)票的銷售額計算增值稅應納稅額。因此，若自然人代開的是增值稅專用發(fā)票，則代開專用發(fā)票部分不得享受免征增值稅優(yōu)惠，應按規(guī)定預繳稅款。】

【備注：采取一次性收取租金形式既包括“上交租”，也包括“下交租”。采取一次性收取租金形式出租土地使用權(quán)，可適用國家稅務總局公告2023年第5號關(guān)于其他個人出租不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定。】

2、城市維護建設(shè)稅及教育費附加

以實際繳納的增值稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。

3、個人所得稅

按財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額，稅率20%。

【法規(guī)參考：依據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》（2023年8月31日修正），第三條，（三）利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。第六條，（四）財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。】

4、房產(chǎn)稅

按租金收入12%計算繳納。

【法規(guī)參考：依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條，房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。第四條，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的,稅率為12%。】

5、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務與出租行為本身無關(guān)（個人觀點）！

此處把城鎮(zhèn)土地使用稅列出來，并不是說個人出租非住房涉及城鎮(zhèn)土地使用稅，而是為與下文“個人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅”的文件（財稅[2008]24號）對應。

說實話，我對財稅[2008]24號關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的免稅規(guī)定一頭霧水，覺得完全沒必要注明免稅！理由見下面?zhèn)渥⒉糠帧Ｈ缬胁划斨帲瑲g迎交流、批評指正！

【備注：我的理解——依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（2011年修訂），在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。由此判定，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務并不是因為出租行為而產(chǎn)生的，出租行為出現(xiàn)后，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務及稅目并未發(fā)生改變！也就不存在出租行為發(fā)生后征稅還是免稅之說！不同于房產(chǎn)稅有從租計征的規(guī)定！】

6、印花稅

按財產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。

【法規(guī)參考：《中華人民共和國印花稅暫行條例》（2011年修訂）及印花稅稅目稅率表】

【備注：依據(jù)即將實行的《中華人民共和國印花稅法》（2023年7月1日起實行），上述規(guī)定未發(fā)生變化！】

二、個人出租住房，應繳納以下稅款：

1、增值稅

分攤后月租金<=15萬元，免征增值稅；

分攤后月租金>15萬元，按5%的征收率減按1.5%計算增值稅，應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。

【增值稅法規(guī)參考：見上文出租非住房部分。】

2、城市維護建設(shè)稅及教育費附加

以實際繳納的增值稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。

3、個人所得稅

對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

【法規(guī)參考：《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號），“對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。”】

4、房產(chǎn)稅

按租金收入4%計算繳納。

【法規(guī)參考：《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）“對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。”】

5、城鎮(zhèn)土地使用稅

個人出租住房，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

【法規(guī)參考：《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）“對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。”】

6、印花稅

對個人出租住房，免征印花稅。

【法規(guī)參考：《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）“對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。”】