【案情】

原告互悅物業(yè)公司系住所地登記在重慶市A區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2023年9月，原告互悅物業(yè)公司與位于重慶市B區(qū)的某小區(qū)的業(yè)主分別簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定原告互悅物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，合同期限自雙方簽章之日起至首次業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)時自行終止，并約定合同履行過程中，若發(fā)生糾紛，經(jīng)協(xié)商不能解決時，則提交原告互悅物業(yè)公司所在地法院解決。因部分業(yè)主未拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原告互悅物業(yè)公司按合同協(xié)議管轄條款分別將該部分業(yè)主訴至A區(qū)法院。另A區(qū)與B區(qū)并不相鄰，兩地法院相距60余公里之遠(yuǎn)。在A區(qū)亦有由原告互悅物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的小區(qū)。

【分歧】

該系列案件存在物業(yè)服務(wù)合同中協(xié)議管轄是否有效，以及由原告互悅物業(yè)管理公司所在地法院管轄，還是由物業(yè)所在地法院管轄的問題。對此存在幾種不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，協(xié)議管轄有效，該系列案件應(yīng)由原告所在地法院管轄。民事訴訟法第三十四條之規(guī)定，合同或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的當(dāng)事人可以書面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地等與爭議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同約定由原告所在地法院管轄的協(xié)議管轄條款有效，該系列案應(yīng)由原告所在地A區(qū)法院管轄。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，該協(xié)議管轄有效，但該系列案應(yīng)由與本糾紛更有實(shí)際聯(lián)系的原告的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地法院管轄。該觀點(diǎn)贊同第一種觀點(diǎn)，認(rèn)為協(xié)議管轄條款有效。不同點(diǎn)在于對原告所在地的理解不同，根據(jù)民事訴訟法司法解釋第三條之規(guī)定，法人或者其他組織的住所地是指法人或者其他組織的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地。該系列案中原告的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地應(yīng)認(rèn)定為與該系列案件實(shí)際聯(lián)系更密切的其所提供物業(yè)服務(wù)所在地，故該系列案件實(shí)際由物業(yè)所在地B區(qū)法院管轄。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，該協(xié)議管轄違反專屬管轄無效。民事訴訟法第三十三條第（一）項(xiàng)規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。民事訴訟法司法解釋第二十八條規(guī)定，民事訴訟法第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的不動產(chǎn)糾紛是指因不動產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛。農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄。該類糾紛涉及到業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所服務(wù)小區(qū)之不動產(chǎn)的使用、收益、處分、保護(hù)和管理等情況，與不動產(chǎn)聯(lián)系密切，故該系列案件應(yīng)認(rèn)定為是因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，協(xié)議管轄?wèi)?yīng)認(rèn)定違反專屬管轄無效。

【評析】

筆者同意第三種觀點(diǎn)，理由如下：

1.物業(yè)服務(wù)合同糾紛是因?qū)Σ粍赢a(chǎn)的使用、保護(hù)、管理和服務(wù)發(fā)生的糾紛。

民事訴訟法及其司法解釋雖均未明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同糾紛屬于因不動產(chǎn)提起的糾紛，但也并未限制不動產(chǎn)糾紛類型，對此應(yīng)采取寬松理解，無論是不動產(chǎn)物權(quán)糾紛還是不動產(chǎn)債權(quán)糾紛，都應(yīng)適用專屬管轄制度。不動產(chǎn)物權(quán)糾紛是基于物權(quán)的確認(rèn)、分割、占有、使用、收益、處分和保護(hù)，以及相鄰關(guān)系等引起的糾紛。從物業(yè)服務(wù)內(nèi)容看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供包括對小區(qū)業(yè)主共有部分、共有設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)，公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理和服務(wù)，以及廣告等公共收益的收取、使用進(jìn)行公示說明等。物業(yè)服務(wù)合同簽訂之目的亦是為了業(yè)主更好地使用、保護(hù)和管理自己的專有和共有之不動產(chǎn)物權(quán)。物業(yè)服務(wù)合同糾紛之癥結(jié)亦在于業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位繼而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，案件之審理多牽扯到合同雙方對專有和共有部分物權(quán)的使用、管理、收益、保護(hù)等。認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同糾紛是因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，合理合法。

2. 物業(yè)服務(wù)合同糾紛按不動產(chǎn)專屬管轄符合“方便當(dāng)事人、方便法院”的兩便原則。

民事訴訟法設(shè)計(jì)管轄制度之原則和目的即在于為了“方便當(dāng)事人、方便法院”這一兩便原則。不動產(chǎn)糾紛專屬管轄之設(shè)置目的亦在于方便法院調(diào)查相關(guān)不動產(chǎn)狀況及圍繞不動產(chǎn)之確認(rèn)、分割、占有、使用、收益、處分和保護(hù)等情況，并便于當(dāng)事人參加訴訟。協(xié)議管轄之設(shè)計(jì)在于尊重當(dāng)事人意思自治，而物業(yè)服務(wù)合同多為格式條款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂合同之時，或并未告知協(xié)議管轄條款之存在，或雖告知而業(yè)主誤以為物業(yè)服務(wù)企業(yè)所在地與其不動產(chǎn)物業(yè)所在地一致，或業(yè)主雖完全知情而迫于格式合同難以更改之無奈而簽訂等情形大可存在。若置物業(yè)服務(wù)合同糾紛與其不動產(chǎn)之密切聯(lián)系而不顧，允許物業(yè)服務(wù)合同協(xié)議約定物業(yè)所在地以外法院管轄，既有礙于法院查明案件事實(shí)，削弱業(yè)主一方當(dāng)事人參加訴訟之積極性，亦可能并沒有正真尊重業(yè)主一方當(dāng)事人意思自治，且增加訴訟成本，浪費(fèi)司法資源。故認(rèn)可物業(yè)服務(wù)合同協(xié)議管轄有效，實(shí)有不妥。

3. 物業(yè)服務(wù)合同糾紛按不動產(chǎn)專屬管轄有利于統(tǒng)一裁判尺度和防止發(fā)生群體性事件。

民事訴訟法司法解釋規(guī)定了房屋租賃合同、政策性房屋買賣合同等糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄，是考慮到這些涉及到不動產(chǎn)的特殊類型合同糾紛往往與當(dāng)?shù)氐耐恋卣吆头康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控政策高度關(guān)聯(lián)，由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄，有利于統(tǒng)一裁判尺度和判后的執(zhí)行，也便于防止群體性事件的發(fā)生。物業(yè)服務(wù)合同糾紛的裁判的關(guān)鍵在于對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評判，房管局等主管部門對當(dāng)?shù)匦^(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考評結(jié)果往往成為法院裁判的重要參考，而各地物業(yè)服務(wù)的整體要求和水平不盡相同，房管局等主管部門和法院的評判標(biāo)準(zhǔn)也可能略有出入，將物業(yè)服務(wù)合同按不動產(chǎn)專屬管轄，無疑也有利于統(tǒng)一裁判尺度和判后的執(zhí)行。同時，物業(yè)服務(wù)合同具有業(yè)主一方是人數(shù)眾多的特點(diǎn)，通常因服務(wù)質(zhì)量雙方已產(chǎn)生的不少矛盾后才訴至法院，本案中,A區(qū)與B區(qū)并不相鄰，兩地法院相距有60余公里，要求業(yè)主到物業(yè)所在地以外法院參加訴訟，難免不激化矛盾進(jìn)而引起群體性事件。民事訴訟法司法解釋第三條規(guī)定，法人或者其他組織的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地不能確定的，法人或者其他組織的注冊地或者登記地為住所地。本案中，在A區(qū)亦有由原告互悅物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，若認(rèn)定協(xié)議管轄有效，原告互悅物業(yè)公司所在地最終難免還是會被認(rèn)定為登記地A區(qū)。唯有以不動產(chǎn)專屬管轄否定其協(xié)議管轄之效力，方能徹底避免物業(yè)服務(wù)合同中協(xié)議管轄之弊端，最終實(shí)現(xiàn)法律效果和社會效果的統(tǒng)一。