買(mǎi)房定金能退嗎？這是讓很多購(gòu)房者糾結(jié)不已的問(wèn)題，房子不想買(mǎi)了，但是幾萬(wàn)的定金開(kāi)發(fā)商又不給退，很是苦惱。那么購(gòu)房定金能退嗎？

買(mǎi)房交定金后買(mǎi)方違約怎么辦？

1、如果買(mǎi)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)或定金協(xié)議等非正式合同的時(shí)候?qū)ι唐贩康拿娣e、價(jià)格、朝向等主要條款里沒(méi)有明確約定，且未能就這些主要條款等協(xié)商一致，從而未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購(gòu)房人。

2、在很多情況下，房屋交易雙方會(huì)對(duì)合同中沒(méi)有進(jìn)行約定的事情簽訂補(bǔ)充協(xié)議，如果雙方只是基于各自利益的考慮，無(wú)法就補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致表示的意思，導(dǎo)致購(gòu)房合同不能訂立，屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，買(mǎi)房人有權(quán)力要求開(kāi)發(fā)商返還定金。

3、多數(shù)房屋購(gòu)買(mǎi)合同中，也都會(huì)將政府政策作為不可抗力明確出來(lái)，由此原因造成合同無(wú)法進(jìn)行下去時(shí)，可以雙方協(xié)商解除合同，雙方互不承擔(dān)相關(guān)違約責(zé)任。

購(gòu)房時(shí)，在簽訂正買(mǎi)賣(mài)合同之前，經(jīng)常會(huì)先簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》(或《購(gòu)房意向書(shū)》)，確定購(gòu)房意向的基本條款的現(xiàn)象。因《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的簽署和履行產(chǎn)生的爭(zhēng)議也不少。

一、購(gòu)房簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后反悔定金可以退嗎

如果是購(gòu)房者反悔，拒不簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，則不退還定金。

如果是開(kāi)發(fā)商違約，無(wú)法在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，則承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

認(rèn)購(gòu)書(shū)一般包括什么內(nèi)容呢?

(1) 買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況；

(2) 房屋的基本情況(如房屋位置、面積等)；

(3) 房屋價(jià)款計(jì)算；

(4) 定金；

(5) 簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限、條件等。

實(shí)踐中，圍繞著“認(rèn)購(gòu)書(shū)”經(jīng)常會(huì)發(fā)生各種爭(zhēng)議和糾紛。

有很多購(gòu)房者在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)是屬于被忽悠狀態(tài)的，并沒(méi)確定肯定購(gòu)房，只是被銷售人員忽悠得趕緊下單占位，且簽約對(duì)于到期不簽正式合同可能面臨定金罰沒(méi)的后果，銷售人員往往也不會(huì)認(rèn)真提示。等簽署過(guò)后回家再一思量，有些人就不再想買(mǎi)了，但提出不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)說(shuō)定金不退。

二、法律依據(jù)

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

(第五條的意思是，不管名字是什么，如果這個(gè)書(shū)面文件的內(nèi)容非常完善，具備買(mǎi)賣(mài)合同的主要要件，就可以當(dāng)買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)認(rèn)定。這里的事，在本文中先不分析。)

按上述第四條的規(guī)定處理：

如果是購(gòu)房者反悔，拒不簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，則不退還定金。

如果是開(kāi)發(fā)商違約，無(wú)法在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，則承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

當(dāng)然，如果有其它損失，還可能依據(jù)締約過(guò)失責(zé)任承擔(dān)其它責(zé)任的可能。

當(dāng)然，同樣的法律規(guī)定，不同的運(yùn)用方法，還是可能產(chǎn)生不同的結(jié)果的。

從實(shí)踐來(lái)看，在購(gòu)房者反悔的情況下，如果稍微懂得一點(diǎn)技巧，還是有可能做到合法地規(guī)避《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金罰責(zé)條款。

比如說(shuō)，買(mǎi)方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，雖然內(nèi)心反悔，但是并不表現(xiàn)出來(lái)，仍在約定的時(shí)間找開(kāi)發(fā)商協(xié)商簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

一般雙方還要就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的具體條款進(jìn)行協(xié)商確定，畢竟《認(rèn)購(gòu)書(shū)》只能確定一些最基本的條款內(nèi)容，正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容要復(fù)雜得多。實(shí)用法律知識(shí)，如果對(duì)合同中的一些條款買(mǎi)方與與開(kāi)發(fā)商怎么商量也無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致雙方無(wú)法簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，那在法律上看，就符合不歸責(zé)于任何一方情形了，那樣就不適用定金條款了，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》解除或失效，定金原數(shù)退還。

同樣是反悔，如果直接說(shuō)就是違約，定金不退;

如果以協(xié)商合同條款的姿態(tài)操作，最后以合同條款無(wú)法達(dá)成一致為由拒簽，就不歸責(zé)于任何一方，定金原數(shù)退還。

當(dāng)然，換到開(kāi)發(fā)商的角度也是如此，如果開(kāi)發(fā)商想反悔，往往會(huì)在提供合同文本時(shí)對(duì)一些條款進(jìn)行苛刻的設(shè)置，讓購(gòu)房者無(wú)法接受。

當(dāng)然，實(shí)踐操作中能否實(shí)現(xiàn)反悔不擔(dān)責(zé)的結(jié)果，還要看具體情況。

所以，從保護(hù)購(gòu)房者的角度講，簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》還是要謹(jǐn)慎。如果非要走這個(gè)程序，要注意兩點(diǎn)：

第一，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一般只是預(yù)約簽約的作用，建議認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的準(zhǔn)備簽約日期不要太長(zhǎng)，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多誤事，一周或十天左右為宜。

因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商在房屋不具備出售條件無(wú)法簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或《商品房預(yù)售合同》時(shí)，往往在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定較長(zhǎng)簽約周期，用這個(gè)方法套取購(gòu)房者的資金。

第二，在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中購(gòu)房者的付款數(shù)額盡量要低一些。

雖然我們前面分析過(guò)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的法律約束力往往不是很強(qiáng)，但不要忘記，一旦簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，首先履行義務(wù)的是購(gòu)房者，因?yàn)橘?gòu)房者往往要先交納一定數(shù)額的定金或預(yù)付款，就算開(kāi)發(fā)商違約，購(gòu)房者還要追著開(kāi)發(fā)商主張違約責(zé)任，不行還要起訴，很麻煩的。

而如果購(gòu)房者違約，人家開(kāi)發(fā)商只要一個(gè)通知，直接就扣掉定金了。所以，在這個(gè)博弈中，購(gòu)房者還是處于弱勢(shì)，既然如此，定金或預(yù)付款的數(shù)額相對(duì)低一些，應(yīng)該是對(duì)購(gòu)房者更有利的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)降低。

最后，我們?cè)俸?jiǎn)單總結(jié)一下，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法訂立的情況下，如何根據(jù)不同情況適用《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金罰則：

(1) 如果購(gòu)房者無(wú)正當(dāng)理由不按《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不予返還定金。

(2) 如果是開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致雙方不能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。

(3) 雙方對(duì)不能簽訂預(yù)售合同均無(wú)過(guò)錯(cuò)的，不適用定金條款，所交納的定金應(yīng)當(dāng)原數(shù)退還。比如對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)中未確認(rèn)的其他購(gòu)房合同條款，雙方經(jīng)協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致，這對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都不視為違約，此時(shí)導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法簽訂，就屬于雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)。

以上就是小編整理的相關(guān)知識(shí)了，今日暫時(shí)跟大家分析到這里，希望可以對(duì)有需要的朋友們提供一定的幫助。現(xiàn)在雖然說(shuō)買(mǎi)房交了定金在滿足一定的條件下是可以退的，但是建議大家交定金之前一定要想清楚。