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第一個步驟我們要注意這兩個點，也就是查冊和業(yè)主本人。

查冊首先就是看證，指的是買方要了解房屋的現(xiàn)狀和產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件。

這里面包括房屋所有權的證書、身份證，必要的時候可能還要有結(jié)婚證以及戶口本。

這些步驟的核心是中介幫你查過冊，也就是說中介已經(jīng)去房屋管理機構(gòu)查了房子的檔案，房子權屬清白，沒有被抵押甚至于多次抵押。

這一步里第二個點就是你要確保你見到的是業(yè)主本人。

很多時候，比如說業(yè)主在國外，或者不方便，再或者有這樣那樣的事情耽誤了，我們會碰到業(yè)主的代理方。

這個時候你不要輕信，也不要去談核心問題，因為從法律上來說，沒有業(yè)主委托的任何代理人都是無效的，而委托是需要書面委托材料的。

02

第二個環(huán)節(jié)是確定房屋權屬完整合法且可以交易，上面一個環(huán)節(jié)已經(jīng)做了一部分這樣的工作，這個時候買方就可以交納定金了。

但是大家要注意，交納定金并不是商品房買賣的必經(jīng)程序，只是一個慣例。

然后雙方就可以簽訂買賣合同了，那么這個買賣合同里面要包含什么？

房屋的坐落、產(chǎn)權狀況、成交價格、交付時間、交付模式以及產(chǎn)權辦理。

要注意的是大家往往只關心價格，實際上除了價格以外，房屋交付的時間、交付方式、產(chǎn)權辦理這些也是非常重要的。

由于現(xiàn)在中介往往會簽一個一式三份的房屋買賣合同和居間合同，所以在這個步驟之后，要貸款的買方最好讓銀行來審核一下自己的貸款資質(zhì)和可貸額度，以免未來拒貸或者少貸影響交易。

作為賣方，你也要提醒買方做這個動作，以免未來買方放款不順利，影響你們之間的交易。

如果你是為了置換而賣房，這就會影響到你買下一套房子。

03

第三個步驟就是買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。

這個時候房屋管理部門會查驗有關證件，審查后產(chǎn)權符合上市條件的房屋就會給你辦理過戶。

這里面要注意的是，對于沒有產(chǎn)權或者部分產(chǎn)權未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況，你申請很可能會被拒絕。

也就是這個房子可能有幾個人共有產(chǎn)權，最常見的是夫妻之間，也有可能不是夫妻甚至于不是親屬之間共有，這種房子要注意的是絕對不能聽其中任意一個人的。

極端情況下，即使有一人只有1%的產(chǎn)權，這個人也一定要出現(xiàn)或者有合法的書面委托。

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第四個環(huán)節(jié)就是立契了，主要是房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象的狀況逐級審批的過程，買賣雙方一般不參與。

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第五個環(huán)節(jié)是繳納稅費，這里要注意的是稅費的構(gòu)成會比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)來確定。

我們在談判的時候就要搞清楚，房改房、危改的回遷房、經(jīng)濟適用房等和其他商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

除此以外，公司房產(chǎn)和個人房產(chǎn)；滿二滿五以及不滿二這些稅費構(gòu)成也是不一樣的。

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第六個環(huán)節(jié)是辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，主要是到房產(chǎn)交易管理部門去辦，沒有什么更多要講的。

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第七個環(huán)節(jié)是對于那些要貸款的購買者來說，在和賣方簽訂完房屋買賣合同以后要去銀行辦理貸款手續(xù)。

銀行要審核買方的資質(zhì)，并且對房屋進行評估，確定買方的貸款額度，批準貸款。

雙方產(chǎn)權登記變更結(jié)束以后，買方就可以領取房屋的所有權證，銀行把貸款發(fā)放給賣方或者指定貸款方。

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第八個環(huán)節(jié)是買方領取房屋的所有權證。

付清所有的房款以后，賣方會交付房屋，并且結(jié)清所有物業(yè)費，至此，雙方的二手房的買賣合同到此就基本上履行完畢了。

買方拿到屬于自己的新產(chǎn)權證后，記得要進行房屋的交接，包括維修基金、水電煤、有線電視、寬帶電話的過戶和結(jié)算費用。

在這一點上買方很容易忽略，因為房子到手了，但是作為賣方千萬不要忽略。

會存在一種情況：買方用你的名字來交物管費，但是可能由于某種原因，他惡意拖欠，這個時候物業(yè)公司會找到你。

當然從法律上來說你并沒有什么差錯，也不用去賠付這部分的費用，但是會給自己造成一點小麻煩，可能需要寫書面申請或者做額外的解釋。

所以說交接是非常重要的，對于買方更重要，因為賣方也有可能會惡意拖欠，很可能最后找不到賣方，這部分錢就由你來墊付，這些情況大家還是要注意。