宅基地是我國特有的土地劃分方式之一，主要集中在廣大農(nóng)村地區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化腳步不斷推進(jìn)，宅基地的流轉(zhuǎn)不斷加快。許多外村人、城市人出于投資或住宅需要，開始購買宅基地。然而，宅基地具有獨(dú)特的人身屬性，交易的成立與否與一般的房屋買賣不同。如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)交易成立？裁判規(guī)則速遞來襲！

律師觀點(diǎn)

筆者以“中國裁判文書網(wǎng)、北大法寶、威科先行”為檢索工具，以“宅基地、轉(zhuǎn)讓、合同效力、上海市”為檢索關(guān)鍵詞，一共檢索到176件案例，經(jīng)過仔細(xì)分析，一共篩選出19件具有代表性的案例。

宅基地使用權(quán)與宅基地上建造的房屋遵循“房地一體”的原則，具有特定的人身屬性，系集體經(jīng)濟(jì)組織無償提供給本集體成員享有的權(quán)益，其取得和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。《土地管理法》明確規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民個(gè)人無權(quán)私自買賣宅基地，受讓方取得宅基地使用權(quán)需經(jīng)相關(guān)政府部門批準(zhǔn)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。概而言之，我們可以將本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間或獲得相關(guān)政府部門批準(zhǔn)認(rèn)定為合同有效的必要條件。

實(shí)務(wù)中，宅基地買賣的爭議焦點(diǎn)在于合同是否有效及其法律后果。基于此，結(jié)合上海高院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，我們總結(jié)出以下五種情況：

其一，如果該宅基地買賣發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的，符合宅基地所要求的人身屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

其二，如不符合上述條件（即交易相對人非本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員），但獲得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)許可的將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，可以認(rèn)定合同有效。

其三，若將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，且未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

其四，合同雖然認(rèn)定無效，但實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。這是對長期實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓后的無效合同做出讓步處理，本著尊重并維持現(xiàn)狀的前提，考慮到近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲和受讓方實(shí)際支配和使用系爭房屋及其使用期間對房屋的管理和貢獻(xiàn)，減少合同履行完畢后對長久以來形成秩序的否定和侵?jǐn)_。需要注意的是，全國范圍內(nèi)的司法裁判尚且呈現(xiàn)出不同的司法趨勢，但逐漸正在以此套裁判規(guī)則為準(zhǔn)。

其五，如果遇到拆遷等特殊情況的，上海高院做出相關(guān)裁判指引，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。

下面，本文將結(jié)合實(shí)際案例，對上述觀點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的法律分析。

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。

案號(hào)：（2023）滬02民終10499號(hào)

案情簡介：楊偉巍系原嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)林家村村民，吳金華系原嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)楊木橋村村民。2000年3月13日，楊偉巍從吳金華處受讓系爭房屋。2001年2月12日，雙方又簽訂一份《宅基地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議》，約定不得再行產(chǎn)生其他問題。現(xiàn)楊偉巍向法院起訴，要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效。

審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院

案由：宅基地使用權(quán)糾紛

裁判要點(diǎn)：本院認(rèn)為，雙方均已實(shí)際履行了協(xié)議書的內(nèi)容，且近20年的時(shí)間內(nèi)，楊偉巍從未就上述協(xié)議書的內(nèi)容及履行提出過異議，也未有他人向吳金華主張涉案宅基地房屋的權(quán)利。涉案宅基地房屋登記的權(quán)利人僅為楊偉巍一人，沒有證據(jù)證明楊偉巍與吳金華簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》時(shí)，有惡意串通損害他人利益的事實(shí)。2009年上海市政府撤銷安亭鎮(zhèn)、黃渡鎮(zhèn)，建立新的安亭鎮(zhèn)，楊偉巍主張吳金華與其并非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員、不符合受讓涉案宅基地的資格和條件，本院不予采納。一審法院從尊重現(xiàn)狀、維護(hù)社會(huì)關(guān)系穩(wěn)定等角度出發(fā)，對楊偉巍要求確認(rèn)《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效等訴請不予支持，本院予以認(rèn)同。

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

案號(hào)：（2023）滬一中民二（民）終字第2363號(hào)

案情簡介：1993年，馬明根申請經(jīng)單位批準(zhǔn)后，向吳國興購買系爭房屋，并辦理了房產(chǎn)過戶手。房屋翻新后，馬明根曾搬入居住，后因未經(jīng)常居住，吳國興經(jīng)馬明根同意后長期使用上述房屋。2023年4月，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)通知包括馬明根戶在內(nèi)的規(guī)劃紅線內(nèi)三戶住宅列入拆遷范圍。吳國興認(rèn)為，馬明根可能獲得巨額拆遷利益，要求馬明根歸還原出售的28平方米的房屋或進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，雙方未能就此協(xié)商一致，吳國興遂向原審法院提起訴訟。

審理法院：上海市第一中級(jí)人民法院

案由：所有權(quán)確認(rèn)糾紛

裁判要點(diǎn)：本院認(rèn)為，《土地管理法》沒有禁止非本鄉(xiāng)人員交易宅基地。吳國興的觀點(diǎn)缺乏法律依據(jù)，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民可以申請集體土地建造住宅。事實(shí)上，馬明根、吳國興之間就農(nóng)村私房進(jìn)行的買賣得到了政府主管部門的批準(zhǔn)，并辦理了合法的過戶手續(xù)。法院確認(rèn)馬明根向吳國興購房及之后申請建房的事實(shí)真實(shí)有效，要求確認(rèn)系爭房屋歸其所有的請求依法可予支持，應(yīng)當(dāng)本著尊重現(xiàn)狀的前提，承認(rèn)馬明根對于房屋的所有權(quán)。

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

案號(hào)： （2023）滬0115民初95301號(hào)

案情簡介：2023年12月9日，原、被告在上海市浦東新區(qū)大團(tuán)鎮(zhèn)法律服務(wù)所簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并有轉(zhuǎn)讓系爭房屋。原、被告非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，涉案房屋至今空關(guān)，原告未曾實(shí)際使用。原告現(xiàn)請求確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，并返還購房款。

審理法院：上海市浦東新區(qū)人民法院

案由：農(nóng)村房屋買賣合同糾紛

裁判要點(diǎn)：本院認(rèn)為，被告將涉案房屋出售給非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的原告，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，且作為購房人的原告尚未實(shí)際居住使用該房屋，故原、被告之間的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)屬無效。合同被確認(rèn)無效的，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，對原告主張的返還購房款的訴訟請求本院予以支持。關(guān)于被告辯稱其僅收到購房款16萬元，其余錢款由中介人員收取的意見，對此未能提交任何證據(jù)，且原告提交了由被告出具的金額為26萬元的收條，符合雙方之間簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的房屋轉(zhuǎn)讓款，故本院對被告的該抗辯意見不予采信，如確由中介人員收取涉案房屋交易的相關(guān)費(fèi)用的，可由被告另行主張。關(guān)于涉案房屋的返還，因該房屋登記的宅基地使用權(quán)人非被告，且該房屋并未由原告實(shí)際控制，由相關(guān)權(quán)利人自行收回。

4、宅基地賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，合同無效。但基于誠信原則，應(yīng)當(dāng)尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定，承認(rèn)受讓人對房屋的占有，不再另行變動(dòng)。

案號(hào)：（2023）滬二中民二（民）終字第2385號(hào)

案情簡介：2003年2月左右，黃生茂將其名下的坐落于崇明縣豎新鎮(zhèn)大椿村10隊(duì)的宅基地房屋轉(zhuǎn)讓給劉頤富，劉頤富按約支付了房款人民幣12，500元（其中500元為押金），交付后劉頤富對系爭房屋進(jìn)行了裝修。2004年4月左右劉頤富將系爭房屋轉(zhuǎn)讓給了顧建國。劉頤富、顧建國均系城鎮(zhèn)居民，黃生茂、劉頤富間的買賣行為未得到相關(guān)組織、部門的批準(zhǔn)同意。現(xiàn)黃生茂提起訴訟，要求判決合同無效、房屋歸還使用。

審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院

案由：農(nóng)村房屋買賣合同糾紛

裁判要點(diǎn)：本院認(rèn)為，劉頤富系非農(nóng)家庭戶口，黃生茂與劉頤富之間的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)屬無效。但鑒于黃生茂、劉頤富均已履行了合同，系爭房屋已經(jīng)交付劉頤富多年，且劉頤富對該房屋進(jìn)行了裝修，不宜再返還房屋，原審法院據(jù)此判決駁回黃生茂要求回購房屋、返還購房款的訴請是適當(dāng)?shù)摹?/p>

案號(hào)：（2010）滬二中民二（民）終字第1115號(hào)

案情簡介：2004年4月15日，金A作為甲方向周某某、金E轉(zhuǎn)讓系爭房屋，對價(jià)50萬元，不得違約。周某某、金E一直控制使用該房屋至今，目前周某某、金E仍在該房屋內(nèi)居住。2010年1月4日，金A訴至原審法院，請求確認(rèn)其與周某某、金E之間的《購房協(xié)議書》無效并要求周某某、金E返還返還系爭房屋。

審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院

案由：農(nóng)村房屋買賣合同糾紛

裁判要點(diǎn)：本院認(rèn)為，系爭房屋為農(nóng)村宅基地房屋，買受人周某某、金E系城鎮(zhèn)居民，違反國家有關(guān)規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定無效。但該房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，協(xié)議簽訂后，雙方均按約履行了各自義務(wù)，周某某、金E實(shí)際占有系爭房屋已長達(dá)五年，現(xiàn)金A主張返還系爭房屋，不僅有違誠信，也與雙方協(xié)議中不得收回或贖回的約定不符，難以獲得支持，應(yīng)當(dāng)尊重房屋現(xiàn)狀，承認(rèn)買受人對于系爭房屋的所有權(quán)。

5、宅基地轉(zhuǎn)賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，發(fā)生拆遷的，應(yīng)當(dāng)以比例分割補(bǔ)償款。對翻建、新修等事項(xiàng)，原所有權(quán)人應(yīng)對價(jià)支付。

案號(hào)：（2023）滬01民終9464號(hào)

案情簡介：徐海云自許永忠、吳勝芳處受讓系爭房屋，支付對價(jià)5萬元，但未辦理過戶手續(xù)。隨后，上海市浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)人民政府與吳勝芳、許永忠、許佳杰作為乙方（被拆遷人）簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。徐海云知情后要求分割拆遷補(bǔ)償款，無果，致訴。

審理法院：上海市第一中級(jí)人民法院

案由：所有權(quán)糾紛

裁判要點(diǎn)：本院認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)尚不足以證明徐海云系涉案的宅基地房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，事后也未辦理相關(guān)更名手續(xù)，故難稱徐海云業(yè)已取得對涉案的宅基地房屋的合法物權(quán)。但是，許永忠、吳勝芳在出賣涉案房屋十余年后才因動(dòng)遷事宜而否認(rèn)當(dāng)初的出賣行為，亦有違誠實(shí)信用原則，亦是對合同履行完畢后長久以來形成秩序的否定和侵?jǐn)_。基于此，本著尊重并維持現(xiàn)狀的前提，考慮到近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲和徐海云實(shí)際支配和使用系爭房屋十余年及其使用期間對房屋的管理和貢獻(xiàn)，本院認(rèn)為應(yīng)將涉案的宅基地房屋所對應(yīng)的動(dòng)遷安置利益按照徐海云得70％、吳勝芳戶（吳勝芳、許永忠、許佳杰）得30％的比例進(jìn)行分割，但在分割前應(yīng)扣除徐海云購買涉案的宅基地房屋時(shí)支出的購房款5萬元。

案號(hào)：(2009)浦民一(民)初字第970號(hào)

案情簡介：被告將系爭房屋贈(zèng)與兩原告。隨后，兩原告將上述房屋翻建，該翻建未經(jīng)相關(guān)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，亦未辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更手續(xù)。2006年5月，系爭房屋列入動(dòng)遷范圍，因房屋的農(nóng)村宅基地使用證仍登記在被告名下，被告于同年10月8日與拆遷人簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，共獲得貨幣補(bǔ)償款278,630.30元。原告得知被告已與拆遷人簽約，即要求被告按贈(zèng)與協(xié)議履約，將相關(guān)補(bǔ)償款及安置房屋的購房權(quán)交于原告，遭被告的拒絕，致訟。

審理法院：上海市浦東新區(qū)人民法院

案由：所有權(quán)糾紛

裁判要點(diǎn)：本院認(rèn)為，原告翻建該房以及在宅基地使用權(quán)范圍內(nèi)建造房屋，亦未經(jīng)過土地管理部門的批準(zhǔn)，故兩原告無上述房屋的拆遷補(bǔ)償安置的主體資格。現(xiàn)被告以其名下的農(nóng)村宅基地使用證作為計(jì)戶標(biāo)準(zhǔn)與拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。原告受贈(zèng)房屋后并將房屋翻建，確系在房屋中有一定的投入，其雖未依法獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，但其相應(yīng)的資金投入可通過債權(quán)的方式向被告予以主張。根據(jù)事實(shí)和公平原則出發(fā)，被告在與拆遷人所簽訂的動(dòng)遷安置協(xié)議中的76平方米建筑面積及其相應(yīng)的每平方米432元的房屋建安重置單價(jià)計(jì)32,832元應(yīng)歸原告所有；此外，上述安置協(xié)議中所確定的棚舍和其它附屬物亦由兩原告建造，上述補(bǔ)償款54,697.30元亦應(yīng)歸原告所有。

相關(guān)法條索引

《2023年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第35條

現(xiàn)階段，我國城市化還處于較低層次，農(nóng)村社會(huì)保障體系還不完善，宅基地還具有較強(qiáng)的社會(huì)保障和社會(huì)福利性質(zhì)，完全放開對宅基地使用權(quán)限制的條件還不具備。對于已將宅基地流轉(zhuǎn)確定為試點(diǎn)地區(qū)的，可以按照國家政策即相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。對于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效。合同無效后，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經(jīng)對該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。

上海高院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》第4條

第一、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。

第二、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

第三、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

第四、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。

對此類案件進(jìn)行處理時(shí)，亦區(qū)分不同情況：

第一、按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。

第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。