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房屋征收過(guò)程中承租人權(quán)利保護(hù)（四）

——如何簽訂一份補(bǔ)償協(xié)議

承租的房屋突然被告知要征收了，承租人在經(jīng)歷多方了解、打探征收政策和談判、協(xié)商補(bǔ)償協(xié)議之后，最重要的一步就是準(zhǔn)備補(bǔ)償協(xié)議和簽署了！那么，如何在補(bǔ)償協(xié)議中將承租人的訴求進(jìn)行最完整的表述？如何設(shè)計(jì)協(xié)議條款的內(nèi)容使得承租人權(quán)益得到最大化的保護(hù)？

下面，筆者將淺析承租人如何在房屋征收過(guò)程中簽訂一份有利補(bǔ)償協(xié)議，供大家參考。

（注：本文主要分析的涉征租賃房屋類(lèi)型為私有房屋，因公房承租人可直接參與房屋征收進(jìn)程，根據(jù)征收政策與征收人簽訂格式文本的房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，故不在本文的討論范圍之內(nèi)。）

簽約主體

鑒于房屋租賃是一種合同之債，在新的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布實(shí)施后，國(guó)有土地上房屋租賃關(guān)系的處理不再在房屋征收的法定程序之列，而交由租賃雙方自行解決；集體土地上的房屋征收雖然沒(méi)有國(guó)家的統(tǒng)一規(guī)定，但在實(shí)踐中，征收人往往參照國(guó)有土地上房屋征收的做法，亦將租賃關(guān)系的處理排除在征收程序之外，而要求被征收人自行負(fù)責(zé)。因此，在出租人與被征收人身份競(jìng)合的情況下，補(bǔ)償協(xié)議的簽約主體當(dāng)然是承租人與被征收人。

但是，隨著社會(huì)分工的細(xì)化，租賃市場(chǎng)上出現(xiàn)了新的職業(yè)群體——“委托經(jīng)營(yíng)管理人”，通俗來(lái)講就是“二房東”（當(dāng)然，實(shí)務(wù)中“二房東”并非都是委托經(jīng)營(yíng)管理人）。他們的出現(xiàn)，導(dǎo)致租賃合同中的出租人不一定是被征收人，而承租人亦有可能實(shí)際是次承租人，也即針對(duì)同一被征收房屋而言，其上可能同時(shí)存在委托經(jīng)營(yíng)管理合同、租賃合同、轉(zhuǎn)租合同等多個(gè)合同。在這樣的情況下，次承租人為防止作為“二房東”的“承租人"獨(dú)占征收補(bǔ)償利益、承租人為防止次承租人越過(guò)承租人與被征收人洽談?wù)魇昭a(bǔ)償利益，根據(jù)租賃合同關(guān)系中的主體身份不同，在條件允許的情況下補(bǔ)償協(xié)議的簽約主體可擴(kuò)大到該征收房屋之上的被征收人以及所有的出租人、承租人。

協(xié)議內(nèi)容

簽約主體已經(jīng)明確，接下來(lái)就是確定補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容了。征收房屋補(bǔ)償協(xié)議的本質(zhì)是一份民事合同，應(yīng)當(dāng)具備合同的一般性條款，如：當(dāng)事人基本信息、合同標(biāo)的信息、履行方式和期限、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議等。那么，補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該如何設(shè)計(jì)一般性條款和特別定制條款的內(nèi)容呢？

征收房屋狀況

簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，首先要確定征收房屋的狀況，如房屋地理位置、范圍與四至、建筑面積、房屋用途、土地性質(zhì)等。征收房屋的狀況確定，是補(bǔ)償協(xié)議簽訂的基礎(chǔ)，也是確定補(bǔ)償項(xiàng)目與金額的重要計(jì)算依據(jù)之一。

租賃合同的履行情況

在原租賃合同約定內(nèi)容不明確、不完整的情況下，于補(bǔ)償協(xié)議中對(duì)雙方認(rèn)可的租賃合同內(nèi)容予以重申，是承租人為確定自己的承租權(quán)內(nèi)容而采取的最直接的方法；尤其是租賃雙方未簽訂書(shū)面租賃合同后租賃合同到期后未續(xù)簽的，書(shū)面補(bǔ)償協(xié)議中的內(nèi)容，有極大的可能會(huì)被認(rèn)定為租賃雙方關(guān)于租賃房屋事項(xiàng)的書(shū)面約定。因此，該條款項(xiàng)下，承租人應(yīng)對(duì)租賃期限、租金及支付方式、裝修的費(fèi)用承擔(dān)及裝修物歸屬、承租人使用租賃房屋的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況等進(jìn)行具體描述。

在補(bǔ)償協(xié)議中，承租人可充分利用鑒于條款，將上述第1、2項(xiàng)的內(nèi)容表述為事實(shí)由協(xié)議各方進(jìn)行確認(rèn)，以確保該些條款的內(nèi)容系對(duì)客觀事實(shí)的真實(shí)描述，而避免爭(zhēng)議的可能，加大各方反言的證明責(zé)任。當(dāng)然，承租人在存在違法、違約使用承租房屋、逾期交納租金等情形時(shí)，應(yīng)避重就輕，在草擬前述條款時(shí)適當(dāng)模糊化表述對(duì)承租人不利的情形或直接不予表述。

補(bǔ)償方式

房屋征收補(bǔ)償方式常見(jiàn)有貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。以上海市為例，除集體土地上非居住房屋征收排除適用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換外，其他類(lèi)型房屋征收均可采用房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。因此，承租人可根據(jù)實(shí)際情況及談判結(jié)果，選擇以變更租賃標(biāo)的物的形式繼續(xù)履行租賃合同，或是以取得補(bǔ)償利益等為條件解除租賃合同。

租賃合同的履行與解除

基于公共利益目的的征收是一種強(qiáng)制性的國(guó)家行為，對(duì)于房屋租賃合同而言構(gòu)成不能繼續(xù)履行的不可抗力因素，承租人因?yàn)檎魇諏?duì)租賃關(guān)系的打破而債權(quán)受損。因此，為避免出租人依據(jù)法定理由而直接解除租賃合同關(guān)系，承租人應(yīng)在補(bǔ)償協(xié)議中對(duì)租賃合同的后續(xù)履行與解除作出約定，常見(jiàn)有后續(xù)租賃期間租金的減少、租金支付方式的變更、預(yù)付租金的退還、租賃關(guān)系解除條件的特別約定與解除標(biāo)志議定等。

補(bǔ)償利益分配（兜底條款）

如筆者在之前的《房屋征收過(guò)程中承租人權(quán)利保護(hù)（一）-屬于承租人的補(bǔ)償項(xiàng)目》一文中提到的，承租人在房屋征收過(guò)程中自身可以主張的補(bǔ)償項(xiàng)目主要有：1）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；2）搬遷補(bǔ)助以及3）其他如裝修補(bǔ)償、證照補(bǔ)貼、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等。

因前文已具體分析，筆者在此不再贅述，但提醒承租人注意的是，補(bǔ)償項(xiàng)目與金額應(yīng)盡量詳細(xì)與明確。如征、被雙方的征收補(bǔ)償協(xié)議尚未簽訂或征收補(bǔ)償項(xiàng)目、金額尚未確定的，承租人應(yīng)在補(bǔ)償協(xié)議中設(shè)置兜底條款，以確保承租人可以根據(jù)兜底條款獲得補(bǔ)償協(xié)議中未涉及但應(yīng)當(dāng)屬于承租人的補(bǔ)償利益。

補(bǔ)償利益的支付

一般來(lái)說(shuō)，以貨幣補(bǔ)償方案為主的補(bǔ)償協(xié)議中會(huì)約定以出租人實(shí)際獲得征收補(bǔ)償利益為向承租人支付補(bǔ)償利益的條件與時(shí)間，但因承租人系房屋征收的實(shí)際權(quán)利受損方，其因房屋征收而承擔(dān)的停產(chǎn)停業(yè)、安置員工、選址搬遷等經(jīng)濟(jì)壓力最大，因此，在出租人逾期支付補(bǔ)償時(shí)，承租人（尤其是經(jīng)營(yíng)型企業(yè)）往往會(huì)因?yàn)槌林氐馁Y金壓力而直接倒閉。為避免前述悲劇的發(fā)生，承租人在補(bǔ)償協(xié)議中，一方面盡可能約定由征收人或者被征收人直接向承租人支付其應(yīng)得的補(bǔ)償利益，另一方面盡可能將補(bǔ)償利益的支付時(shí)間固定在某一具體的日期，避免簽訂以出租人“收到補(bǔ)償利益后向承租人轉(zhuǎn)付”作為支付條件的條款。

搬遷交房的時(shí)間

搬遷交房的時(shí)間，影響著承租人獲得相關(guān)補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)依據(jù)認(rèn)定及后續(xù)證據(jù)的固定采集，在補(bǔ)償協(xié)議中，承租人應(yīng)將征收人在征收范圍內(nèi)公告征收決定后的某一期間作為搬遷交房的時(shí)間，當(dāng)然，在調(diào)查充分的情況下，以征、被雙方的征收補(bǔ)償協(xié)議中約定的最晚交房時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)約定承租人的搬遷交房期間就更好了。承租人應(yīng)充分預(yù)見(jiàn)一旦搬遷房屋后將喪失對(duì)被征收房屋的實(shí)際控制權(quán)，由此可能帶來(lái)的對(duì)于補(bǔ)償利益受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。故此，在搬遷房屋與收取補(bǔ)償利益的先后順序設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)做充分安排。

違約責(zé)任

違約責(zé)任條款作為承租人權(quán)益受損后最有利的保護(hù)依據(jù)，承租人應(yīng)充分發(fā)揮其作用，對(duì)協(xié)議相對(duì)方可能出現(xiàn)逾期支付補(bǔ)償款項(xiàng)、非法逼遷等違約情形課以嚴(yán)苛的違約責(zé)任，最大的程度增加相對(duì)方的違約成本，并保障自身權(quán)利受損后可依約獲得合理的賠償與補(bǔ)償。

補(bǔ)償協(xié)議的簽署、生效與履行

補(bǔ)償協(xié)議的簽署行為直接影響著協(xié)議的效力，承租人在簽署補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，應(yīng)核實(shí)各方的真實(shí)身份，確定實(shí)際簽署人具有完全民事行為能力及已經(jīng)獲得相應(yīng)的委托授權(quán)，并采取每頁(yè)小簽、正楷書(shū)寫(xiě)姓名、企業(yè)簽約方應(yīng)加蓋騎縫章等形式，保障補(bǔ)償協(xié)議的完整性及已被各方理解。

除了一般的自簽署之日起生效外，承租人亦可以根據(jù)實(shí)際情況的需要，為補(bǔ)償協(xié)議附上一定的生效條件。同樣的，承租人亦可附上一定的條件或期限作為補(bǔ)償協(xié)議的解除條件。

此外，如前面所說(shuō)的，承租人簽訂的征收房屋補(bǔ)償協(xié)議是一份民事合同，因此，依法生效的補(bǔ)償協(xié)議對(duì)簽訂各方均具法律拘束力，協(xié)議各方應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，依照約定全面履行己方的義務(wù)。承租人更是應(yīng)該清楚并理解補(bǔ)償協(xié)議中各項(xiàng)條款的內(nèi)容，確保自身在協(xié)議履行的過(guò)程中沒(méi)有違約行為，并及時(shí)告知協(xié)議相對(duì)方自己完成合同義務(wù)的情況，使得各方在信息通暢的基礎(chǔ)上加速推動(dòng)協(xié)議的履行；然而，在協(xié)議相對(duì)方違反合同約定義務(wù)時(shí)，承租人更是要做好留存有關(guān)證據(jù)的工作，為后續(xù)可能發(fā)生的二次談判增加籌碼、或是為即將提起的民事訴訟固定證據(jù)。

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