家里的房子，到底通過哪種方式過戶給子女成本最低？很多人都考慮過這個問題。有些人是為了規(guī)避稅費，降低成本；有些人是為了把房產(chǎn)變成孩子的婚前財產(chǎn)；有些人是因為夫妻感情出現(xiàn)危機，從保護子女權(quán)益的角度出發(fā)，想把房子留給孩子；有些人是為了規(guī)避家庭破產(chǎn)風(fēng)險，為自己和孩子留條后路。但是，大部分人對這個問題都是一頭霧水，因為這不僅僅是法律問題，也是稅務(wù)問題。

個人住宅買賣、贈與和繼承三種方式的主要過戶成本為：契稅、個人所得稅和土地增值稅。印花稅和房產(chǎn)登記費忽略不計。

征稅依據(jù)

契稅：《中華人民共和國契稅法》第一條 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本法規(guī)定繳納契稅。

個人所得稅：《中華人民共和國個人所得稅法》第二條 下列各項個人所得，應(yīng)當繳納個人所得稅：

（一）工資、薪金所得；

（二）勞務(wù)報酬所得；

（三）稿酬所得；

（四）特許權(quán)使用費所得；

（五）經(jīng)營所得；

（六）利息、股息、紅利所得；

（七）財產(chǎn)租賃所得；

（八）財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；

（九）偶然所得。

土地增值稅：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。

征稅標準

契稅：首套房90平以下的稅率1%，90平以上的稅率1.5%；二套及以上：3%。

個人所得稅稅額：應(yīng)納稅所得額（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額-原值-合理費用）×20%或普通住房成交價/核定價×1%或非普通住房成交價/核定價×1.5%。

土地增值稅：稅率5%。

不同過戶方式的征稅規(guī)則

第一種方式：買賣

1、契稅

買受人根據(jù)持有的房屋套數(shù)，正常繳納契稅。

2、個人所得稅

不滿五年或不是唯一住房，正常繳納個稅。滿五唯一免征個稅。

3、土地增值稅

不滿五年的，統(tǒng)一按照成交價/核定價征收5%；滿五年的，普通住宅免征增值稅，非普通住宅差額征收5%。

第二種方式：贈與

1、契稅

（1）受贈方需繳納契稅。

（2）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更房屋權(quán)屬的，免征契稅；

2、個人所得稅

（1）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，免征個稅；

（2）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人的，免征個稅；

（3）贈與上述兩種情形之外的人，受贈人應(yīng)按照“偶然所得”征收20%個稅；

3、土地增值稅

免征。

第三種方式：繼承

1、契稅

（1）法定繼承人繼承的，免征契稅；

（2）非法定繼承人繼承的，需要繳納契稅。

2、個人所得稅

房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人，免征個稅。

3、土地增值稅

免征。

備注：

1、接受贈與或繼承的房產(chǎn)再出售的，是否滿五年，追溯到買入的時間點起算。

2、可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足以下條件：
（1）五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；
（2）單套建筑面積在140平方米以下；
（3）實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國契稅法》

《中華人民共和國個人所得稅法》

《中華人民共和土地增值稅暫行條例實施細則》

《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標準的通知》滬房管規(guī)范市〔2023〕6號

《關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項目的公告》財政部 稅務(wù)總局公告2023年第74號

《關(guān)于本市契稅適用稅率標準等事項的通知》滬財發(fā)〔2023〕4號

《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》滬建房管聯(lián)〔2023〕48號

以上信息僅供參考，具體稅額由稅務(wù)部門核算確定。