我父母有一套老房子，房產(chǎn)證是他們兩個(gè)人的名字。現(xiàn)在他們準(zhǔn)備將房子過(guò)戶給我，用哪種方式更好？

這是一位粉絲咨詢的問題，也應(yīng)該是很多都會(huì)面臨的問題。大部分有房產(chǎn)的父母，在有生之年都會(huì)將房產(chǎn)過(guò)戶給子女。但大部分人不懂父母的房產(chǎn)過(guò)戶給子女，應(yīng)該選擇哪種方式更好。在不清楚的情況下，很多人就會(huì)認(rèn)為贈(zèng)與過(guò)戶是最好的方法，畢竟父母的房產(chǎn)贈(zèng)與給子女是天經(jīng)地義的，而且贈(zèng)與還免個(gè)人所得稅，所以就選擇了贈(zèng)與過(guò)戶。那么父母的房產(chǎn)過(guò)戶給子女，或者直系親屬間房產(chǎn)過(guò)戶，贈(zèng)與過(guò)戶真的是最好的方式嗎？

直系親屬間房產(chǎn)過(guò)戶的方式

直系親屬間房產(chǎn)過(guò)戶有3種方式，一是贈(zèng)與過(guò)戶，二是繼承過(guò)戶，三是買賣過(guò)戶。贈(zèng)與和買賣是生前辦理的，繼承是身后才能辦理的。

贈(zèng)與過(guò)戶

直系親屬間無(wú)償贈(zèng)與房產(chǎn)，免交1%的個(gè)人所得稅和5.6%的增值稅，需要交契稅。贈(zèng)與過(guò)戶和買賣過(guò)戶不同，買賣過(guò)戶可以享受契稅優(yōu)惠，贈(zèng)與過(guò)戶則不行，直接繳納3%的契稅，不看房屋套數(shù)，也不看面積。根據(jù)城市不同，贈(zèng)與過(guò)戶還可能需要贈(zèng)與公證書，公證書的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，這個(gè)需要自行去了解，一般為評(píng)估價(jià)的1.5%以下。

繼承過(guò)戶

繼承過(guò)戶免交契稅、個(gè)稅和增值稅，不需要繳納過(guò)戶稅費(fèi)。根據(jù)城市不同，部分城市繼承過(guò)戶需要繼承公證書，公證書同樣會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的費(fèi)用。有些繼承公證書的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了評(píng)估價(jià)的2%，算是挺高的。這里還需要提醒大家，如果想要繼承父母的房產(chǎn)，那么一定要在生前立遺囑，這樣能省下很多麻煩事。沒有遺囑，就會(huì)出現(xiàn)法定繼承的情況，有繼承權(quán)的人都會(huì)分到相應(yīng)的份額，就算是獨(dú)生子女，也需要有繼承權(quán)的人放棄繼承，才能繼承房產(chǎn)。

買賣過(guò)戶

買賣過(guò)戶是很多人沒有想到的方式，很多人潛意識(shí)認(rèn)為買賣過(guò)戶會(huì)花很多錢，而且本身就是父母的房產(chǎn)過(guò)戶給子女，用買賣過(guò)戶也感覺不太合理。

如果過(guò)戶的房產(chǎn)契稅票日期或產(chǎn)權(quán)證登記日期滿了兩年時(shí)間，買賣過(guò)戶免交5.6%的增值稅，只需交契稅和個(gè)人所得稅。父母的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓給子女時(shí)，大多房齡較長(zhǎng)，基本上都滿足滿兩年的條件，就算沒滿兩年，也可以等到滿兩年再過(guò)戶。買賣過(guò)戶享受契稅優(yōu)惠，子女為首套房或二套房，房屋面積90平及以下，契稅為1%，房屋面積90平以上，首套房為1.5%，二套房為2%，子女為三套房及以上，不看房屋面積，契稅為3%。大部分情況下，子女都是首套房或二套房，這樣契稅最低為1%，最高好2%，加上1%的個(gè)人所得稅，總稅率為2%-3%。

通過(guò)上面費(fèi)用的對(duì)比，繼承過(guò)戶的費(fèi)用是最少的，由于贈(zèng)與過(guò)戶的3%契稅是免不了的，所以大部分情況下，買賣過(guò)戶的費(fèi)用低于贈(zèng)與過(guò)戶。所以贈(zèng)與過(guò)戶在3種過(guò)戶方式中，并沒有什么優(yōu)勢(shì)。除了上面過(guò)戶時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用，再說(shuō)說(shuō)子女未來(lái)想要轉(zhuǎn)讓這套房屋時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用。

如果選擇贈(zèng)與或繼承過(guò)戶，未來(lái)轉(zhuǎn)讓?房屋時(shí)，個(gè)人所得稅不再按照1%計(jì)算，而是按照差額20%或者全額20%計(jì)算。比如按照差額計(jì)算，房屋贈(zèng)與或繼承時(shí)的過(guò)戶價(jià)為80萬(wàn)，未來(lái)子女轉(zhuǎn)讓時(shí)過(guò)戶價(jià)為150萬(wàn)，差額為70萬(wàn)，差額20%的個(gè)人所得稅應(yīng)為14萬(wàn)。如果按照全額計(jì)算，轉(zhuǎn)讓時(shí)過(guò)戶價(jià)為150萬(wàn)，20%的個(gè)人所得稅應(yīng)為30萬(wàn)。如果選擇買賣過(guò)戶，未來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)，不會(huì)受到任何影響，個(gè)人所得稅仍然按照1%計(jì)算。

綜上所述，如果房屋未來(lái)要轉(zhuǎn)讓，除非子女在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，滿足房屋滿五年，且是子女家庭唯一住房的條件，可以免個(gè)稅，否則就需要需要承擔(dān)高昂的個(gè)人所得稅，這樣無(wú)疑會(huì)對(duì)房東造成較大的損失。所以為了以后不出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的麻煩，父母的房產(chǎn)過(guò)戶給子女，買賣過(guò)戶相對(duì)是更好的方式。