2023年，注定了是一個不平靜的年份。

對于房地產市場而言，也將成為一個新的“元年”。中國的房地產市場，分為兩個階段：

第一次改革：1998年的住房商品化，把傳統的福利房分配模式轉變到商品房市場化模式。

第二次改革：2023年的住有所居，把市場上100%商品房，轉變到另一種新的房產供給模式。

這兩大改變，帶來的影響也是巨大的，23年前住房商品化之后，房地產價格一路高歌猛進至今，98年全國房產價格才不足2000元/平，截止2023年8月份，重點城市的新房銷售均價已經超過萬元/平。漲幅足足達到400%，在北上廣深和主要一線城市，房產增值遠超這個幅度，甚至達到2000%以上，20年前1萬元的房子，現在可能價值100萬元，更有甚者直奔億元大關。

高層表態，住房迎來“二次變革”，這一次，商品房不再是唯一選擇了！

2023年的這一次“改變”將會帶來何種影響呢？有2點信息值得關注：

1、房住不炒，始終是主基調。

這一點其實沒有過多的懷疑，自從2023年房住不炒提出以來，房地產發展始終沒有離開過這個主基調。2023年及以后的住房市場，市場化的商品房依然會扮演相當重要的角色，對于那些有能力、有需求購房的人而言，商品房依然是妥善的解決方式，然而“限制漲價”將是重頭戲。

市場化的住房結構中，新房采用“備案價”的方式限制；二手房采用“指導價”的方式限制；租賃住房同樣可能采用“限價”模式。壓低住房成本，將成為今后市場化住房的一個主要手段。

其實，這也是解決樓市泡沫的一個軟著陸策略。我們都知道，當前的住房市場，房產供給量遠遠大于需求量，住房過剩已經是不爭的事實。經濟學家任澤平在《城鎮住房過剩還是不足》報告中就給出數據，城市存量房產達到3.11億套，戶均房產保有量達到1.1套，房產遠遠過剩。與此同時央行也指出，城市戶均房產保有達到1.5套，房產保有率高達96%。

一方面住房過剩，另一方面高價格導致供需結構性失衡，以至于有人很多套房子、有人買不起房。這些“傾斜式”的供需關系如何妥善解決？“市場化限價”成為了良方。

2、為了住有所居，保障房或大批量襲來。

在國新辦發布會上，住建部部長王蒙徽對此釋放出了2重信息：

“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，努力實現全體人民住有所居。

對于新市民青年人買不起租不好房的現實問題，要下決心下力氣解決。

意識很簡單，就是從2023年開始，將要著力開始建設保障房住房體系，通過這個形式，推進“住有所居”目標的實現。什么叫做保障房體系呢？包括了2個方面的內容：政府支持的保障性購房行為；政府支持的保障性租房行為。這一點與市場化的購房活動和租房活動不同，主要體現在價格方面。

第一、保障性購房包括共有產權房，安居房等多種類型。這類房子都有一個共同特點，那就是售價非常便宜，無房人購買共有產權房，第一次只需要出資50%購房款就可以獲得整套房產的居住使用權和入學、落戶權等權益。可謂十分廉價，與此同時等到一定年份之后，業主還可以用市場價對這套房子另外50%產權予以贖回，屆時得到100%房屋產權。

安居房也是相同的道理，雖然安居房并不是采用分割產權的方式進行出售，但是地方城市在土地出讓的時候就已經給出了成品房銷售價格的規則，土地出讓價格低，那么成品房售價自然只有商品房的30%-50%比例，這對于想買房，但是經濟能力不足的人而言，才是福音。

第二、調節租房價格，無房人“偷著樂”。在保障性租房中，基本包含了公租房、長租公寓和集體用地的建設租賃房、企業建房等多種形式。其中著重提到集體用地建設租賃房。在原來的土地二元機制下，農村的集體用地不可能劃入城市建設用地，更不可能用于建設房產銷售或者租賃。然而隨著“集體土地可轉換為建設性用地”一系列規定的到來，逐漸開始掃清這一障礙。位于城郊結合帶的集體用地，或將發揮主力軍作用。

除了加大租房供給之外，限制市場租房價格水平，也是題中之意。近期，北京就曾出臺《住房租賃條例（征求意見稿）》，明確提出，對于房屋租金快速上漲的，主管部門可以限制經營性房源租金漲幅，必要時還可以進行傭金和租金指導價管控。

這也就是說，現階段對付“房產銷售的限價方法”，很有可能未來運用到租房市場領域。

2023年之后，住房將會是一副什么樣的局面呢？指聞君簡單總結一下：

基本目的：住有所居，讓所有人都能住上房子。

住房結構：商品房+保障房，后者的比例或大幅度提升，例如新加坡、德國等，保障房的比例達到了60%以上，這不是不可能，當人人都可以通過廉價的保障房解決居住問題的時候，長期感覺“看似無解”的住房困境或迎刃而解。