1995年12月11日，***工程公司（下稱“市政公司”，現(xiàn)經(jīng)改制更名為：***有限公司，下稱“A”）與***村村民委員會(huì)（下稱“村委會(huì)”）就“在租土地”（位于***村東側(cè)南北高壓線桿東200米，北起村東南側(cè)石油管道以南至東西小土路333米，共計(jì)100畝，現(xiàn)該在租土地因歷史原因已分割出去5畝歸市政公司的原負(fù)責(zé)人***占用。目前，該在租土地為95畝且四周邊界建有圍墻）簽訂了50年的《租用土地合同書(shū)》（下稱“租賃協(xié)議”），租金按照7000元/畝，共計(jì)70萬(wàn)元。所有租金以村委會(huì)應(yīng)付市政公司的工程款抵頂，已支付完畢。合同書(shū)有村委會(huì)蓋章和時(shí)任村書(shū)記***的簽字以及市政公司蓋章和時(shí)任法定代表人***的簽字。

現(xiàn)我司有意向承包該95畝在租土地，并收購(gòu)該在租土地上的地上構(gòu)筑物（主要包括：房屋和圍墻）。鑒于此，依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，為達(dá)到我司合法合理地占有和使用該在租土地，針對(duì)該在租土地的實(shí)際情況，做出如下分析和建議：

一、對(duì)在租土地的法務(wù)分析

A與村委會(huì)之間合同約定的，就該在租土地的50年的土地使用權(quán)租賃法律關(guān)系尚未到期，但是存在如下問(wèn)題：

1、合同租賃期限50年，超過(guò)了法定的最高租賃期限（合同法的最高租賃期限為20年；《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》中承包年限為30年）；

2、合同效力存在問(wèn)題。因?yàn)樵撛谧馔恋貫檗r(nóng)村集體性質(zhì)用地，所以對(duì)外出租或承包需要滿足如下法律規(guī)定的必要條件：

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第48條：“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上的村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。”以及《村民委員會(huì)組織法》中關(guān)于必須經(jīng)過(guò)村民會(huì)議討論決定的事項(xiàng)的規(guī)定。

（1）三分之二以上成員或村民代表表決同意該租賃事宜的會(huì)議記錄；

（2）鄉(xiāng)政府同意村委會(huì)報(bào)批的該土地租賃事宜的批復(fù)；

二、法務(wù)建議

針對(duì)我司擬從A在租狀態(tài)下，取得該土地的占有和使用，建議我司采取以下措施和方法。

1、村委會(huì)和A簽訂解除原租用土地合同書(shū)，終止租賃關(guān)系，使該在租土地與圣豐道橋完成剝離，使用權(quán)完全歸屬村委會(huì)支配；

2、我司在村委會(huì)完成該在租土地租賃或承包前的所有必要手續(xù)（主要包括：三分之二以上成員或村民代表表決同意承包事宜的會(huì)議記錄、鄉(xiāng)政府同意村委會(huì)報(bào)批的土地承包事宜的批復(fù)）后，與村委會(huì)簽訂該在租土地的《土地承包協(xié)議書(shū)》；

3、我司與村委會(huì)簽訂的新承包協(xié)議書(shū)應(yīng)對(duì)涉及土地進(jìn)行新的界定和權(quán)利義務(wù)約定，從而實(shí)現(xiàn)依法合規(guī)取得該在租土地的使用權(quán)，長(zhǎng)期、安全且順利開(kāi)展自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

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