01

一直以來，對于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，在國家層面并沒有統(tǒng)一規(guī)定，各地區(qū)都是自主出臺(tái)相應(yīng)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法河實(shí)施細(xì)則，從而導(dǎo)致各地預(yù)售資金監(jiān)管的方式差別較大，監(jiān)管職責(zé)也不不相同。

而這次全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的出臺(tái)將對原有各地對商品房預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任不清的情況做出改變，對監(jiān)管資金監(jiān)管額度、交納范圍、取用條件等進(jìn)行了明確。以后各地方可以在此基礎(chǔ)上因城施策制定細(xì)則，從而引導(dǎo)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。

另一方面，本次監(jiān)管辦法的出臺(tái)進(jìn)一步提升了預(yù)售資金使用的靈活性。

商品房預(yù)售資金本身的意義在于督促房企合理使用資金，以保證項(xiàng)目的順利竣工。而從去年下半年開始，隨著一些自身發(fā)展過快的房企“爆雷”，國內(nèi)各地在保交付、防爛尾壓力下，紛紛加強(qiáng)了對當(dāng)?shù)仨?xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管，而過于嚴(yán)格的監(jiān)管使得很多房企對賬面資金的調(diào)度能力變差，加劇了流動(dòng)性緊張的局面。

比如在資金的提取節(jié)奏上，當(dāng)前部分城市重點(diǎn)監(jiān)管資金提取節(jié)奏較慢，部分城市主體結(jié)構(gòu)封頂前可提取的最高重點(diǎn)監(jiān)管資金比例在50%以下，主體結(jié)構(gòu)封頂前重點(diǎn)監(jiān)管資金較難取用。

而本次出臺(tái)的監(jiān)管辦法除了繼續(xù)對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶專款專用、加強(qiáng)賬戶監(jiān)測、明確預(yù)售資金監(jiān)管額度根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定方面做出了明確的規(guī)定，同時(shí)也明確了在確保項(xiàng)目交付的前提下，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金，可以由房企提取使用。

很顯然，這將助于提升房企資金的流動(dòng)性，推動(dòng)其穩(wěn)健發(fā)展，成為促進(jìn)房地產(chǎn)基本面改善和投資者信心提振的催化劑。

02

本次全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的出臺(tái)，對于壓抑了大半年的國內(nèi)樓市來說無疑是一條最重磅的救市信息，但其實(shí)在此之前，煙臺(tái)市就已經(jīng)走在了全國政策的最前面。

在今年1月18日，煙臺(tái)市四部門就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于對煙臺(tái)市2023年度守信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施激勵(lì)措施的通知》。

《通知》明確指出：

對守信企業(yè)落實(shí)相應(yīng)激勵(lì)措施。對信用等級為AAA級開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)。對信用等級為AA級開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售資金留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)。上述3%-5%的預(yù)售資金監(jiān)管解除后，須優(yōu)先用于農(nóng)民工工資支付。

結(jié)合本次出臺(tái)的全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法來看，煙臺(tái)的政策推出的相當(dāng)領(lǐng)先，這正體現(xiàn)出了煙臺(tái)的城市決策者們對國內(nèi)房地產(chǎn)市場大環(huán)境的精準(zhǔn)預(yù)判。

而從具體內(nèi)容中也能夠看出，資金監(jiān)管的放松是有條件有限度的，對于優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健的企業(yè)來說，松綁的預(yù)售資金監(jiān)管政策可以更好地改善資金狀況和現(xiàn)金流，而對于一些高風(fēng)險(xiǎn)的房企，則依舊需要嚴(yán)格監(jiān)管來確保工程資金到位，防范濫用挪用。

最終的目的，還是要讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)活力，保持平穩(wěn)健康的發(fā)展。

03

沒有一個(gè)冬天不可逾越，沒有一個(gè)春天不會(huì)來臨。

房地產(chǎn)作為影響國計(jì)民生的重要行業(yè)，終究不會(huì)被國家所拋棄。從去年下半年開始的全國性房地產(chǎn)市場“寒冬”，在近一段時(shí)間接連出臺(tái)的金融、政策等利好消息的鼓勵(lì)下正在慢慢解凍，房地產(chǎn)市場的寒冬就要過去，今天房地產(chǎn)股開市之后的應(yīng)聲飄紅也似乎在印證這一點(diǎn)。

但這并不意味著樓市會(huì)回到2023年前后那種瘋狂的狀態(tài)，因?yàn)椤胺孔〔怀础钡闹骰{(diào)已經(jīng)深入進(jìn)了社會(huì)發(fā)展的各個(gè)政策層面。

而各家房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)受過“風(fēng)暴”的洗禮之后也終于明白，高速奔跑的時(shí)代已經(jīng)過去，任何投機(jī)取巧的行為都不再好用。政策的松綁來之不易，接下來要做的只有穩(wěn)步前進(jìn)、量力而行、不斷加強(qiáng)對產(chǎn)品的打磨，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。