01、印花稅

雖是小稅種，但是稅局對其制定的處罰力度卻是最高的，因此不容小視。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，在售房和出租的過程中，均涉及到印花稅。

計(jì)算公式為：書面合同或協(xié)議中所列示的成交金額*對應(yīng)的稅率，印花稅的稅率有很多種，在這里限于篇幅，就不一一羅列了。

風(fēng)險(xiǎn)揭示：

很多企業(yè)會與其主管稅務(wù)部門溝通，按照月度、季度、半年、年度為一個(gè)周期，進(jìn)行匯總申報(bào)。因?qū)傩《惙N從而容易被忽視，企業(yè)的財(cái)稅工作者應(yīng)該加強(qiáng)這方面的風(fēng)險(xiǎn)防范意識，以免帶來不必要的稅收損失。

02、契稅

一般是由不動產(chǎn)的承受方繳納，一般多見于房地產(chǎn)企業(yè)的拿地階段。契稅的稅率是3-5%。需要注意的是，契稅的計(jì)稅依據(jù)主要分為：

1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；

2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定；

3、土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。

前款成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。

風(fēng)險(xiǎn)揭示：

契稅的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，主要集中在計(jì)稅依據(jù)的確立上。很多房地產(chǎn)企業(yè)僅針對土地出讓金的部分繳納了契稅，而事實(shí)上，大公共配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等與取得土地相關(guān)的費(fèi)用，都應(yīng)作為契稅的稅基組成部分。在某些地區(qū)比如深圳，公共配套費(fèi)是包含在土地出讓金內(nèi)的；但也有不少地區(qū)這兩塊的費(fèi)用是獨(dú)立分開的，因此嘔瀝君在此要提醒各位讀者朋友，在確立契稅依據(jù)時(shí)，一定要考慮充分，盡可能的規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。有些企業(yè)為了確保拆遷補(bǔ)償費(fèi)后期能在土地增值稅前扣除，一般都會主動去繳納這部分的契稅，但也不排除有部分企業(yè)存在漏繳契稅的可能性。

03、城鎮(zhèn)土地使用稅

按年收取，用占地面積乘以每平米對應(yīng)的稅額（各地標(biāo)準(zhǔn)不一）來進(jìn)行核算，比如在深圳，城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額是20元/平米，若地塊占地面積為1000平米，那么對應(yīng)著需要繳納的土地使用稅為：

20*1000=2萬元。

風(fēng)險(xiǎn)揭示：

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)，一般是以土地出讓合同約定的土地交付時(shí)間為準(zhǔn)。舉個(gè)例子。比如某房企與政府簽署的土地出讓合同上約定的交地時(shí)間為7月1日，但因偶發(fā)因素導(dǎo)致該房企實(shí)際拿到此地的時(shí)間為8月1日，問土地使用稅應(yīng)從何時(shí)繳納？毫無疑問，應(yīng)該是看土地出讓合同上標(biāo)明的時(shí)間，而不是實(shí)際取得土地的時(shí)間。個(gè)別地方稅務(wù)局是以企業(yè)拿到國有土地使用證的時(shí)間，來作為土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。可以說，對于土地使用稅的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)，實(shí)踐中存有多種判定標(biāo)準(zhǔn)，但嚴(yán)格來講，還是以土地出讓合同上約定的交地時(shí)間更為嚴(yán)謹(jǐn)。

房企什么時(shí)候可以停止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，關(guān)于這一點(diǎn)，在現(xiàn)行稅法中并未有特別明確的規(guī)定，只是提到了在不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，可以不用再交土地使用稅。但權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移又以何等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判定，稅法對此并沒有更深一步的明確，具體要看當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管部門的執(zhí)行口徑。

04、耕地占用稅

此稅種僅針對耕地，非耕地性質(zhì)的土地?zé)o需繳納。在稅率設(shè)計(jì)上，耕地占用稅采用了地區(qū)差別定額稅率。稅率規(guī)定如下：

1、人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域?yàn)閱挝唬峦科椒矫诪?0～50元；

2、人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8～40元；

3、人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米6～30元；

4、人均耕地超過3畝以上的地區(qū)，每平方米5～25元。

經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但最多不得超過上述規(guī)定稅額的50%（詳見下表）：

05、增值稅

增值稅一般發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)的售樓環(huán)節(jié)以及出租業(yè)務(wù)中。增值稅的稅率，如果是簡易計(jì)稅，按5%計(jì)；如果是一般計(jì)稅，則按9%計(jì)。對于2023年4月30日之前的老項(xiàng)目，一般納稅人既可以選擇一般計(jì)稅，亦可以選擇簡易計(jì)稅。老項(xiàng)目的判斷標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是施工工程許可證上的日期在2023年4月30日之前；或者是總包合同上注明的開工日期在2023年4月30日之前。至于附加稅費(fèi)，一般是依附于增值稅按照對應(yīng)稅率進(jìn)行計(jì)征。

風(fēng)險(xiǎn)揭示：

相對比較復(fù)雜，涉及到土地成本的抵扣、進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣、老項(xiàng)目/新項(xiàng)目的適用稅率等。增值稅的各項(xiàng)附加稅費(fèi)，嚴(yán)格按照納稅義務(wù)時(shí)間進(jìn)項(xiàng)繳納，防微杜漸，防止?jié)撛诘募{稅風(fēng)險(xiǎn)。

06、土地增值稅

實(shí)行預(yù)繳模式，稅率檔為2-4%。其中，普通住宅按照預(yù)售款的2%進(jìn)行預(yù)征；非住宅按照3%，其他類型房產(chǎn)則按4%。清算環(huán)節(jié)相對復(fù)雜，要視乎增值率的檔次確定對應(yīng)的土增稅稅率，一檔分為4檔，依次為30%，40%，50%和60%。

風(fēng)險(xiǎn)揭示：

實(shí)踐中，風(fēng)險(xiǎn)往往表現(xiàn)在延遲履行納稅義務(wù)方面。房地產(chǎn)企業(yè)前期預(yù)收的售房款未作收入處理，而是放在其他應(yīng)付款科目中，這樣就很容易埋下稅收隱患。

07、企業(yè)所得稅

與土地增值稅一樣，按照預(yù)計(jì)毛利率10-15%（不同地區(qū)略有差異）預(yù)征，待收入結(jié)轉(zhuǎn)后，按照實(shí)際毛利率與預(yù)計(jì)毛利率的差額進(jìn)行納稅調(diào)整。個(gè)別地方稅務(wù)局因稅源緊張，可能會要求企業(yè)直接按照預(yù)售款的2-4%預(yù)征企業(yè)所得稅，嚴(yán)格來說，此預(yù)征方式不是那么規(guī)范。

風(fēng)險(xiǎn)揭示：

相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隱患，也多體現(xiàn)在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的把握上。

08、房產(chǎn)稅

存在兩種計(jì)算方式：

1、從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)原值*（1-10至30%）*1.2%，按年征收。

2、從租計(jì)征 租金收入*12%

風(fēng)險(xiǎn)揭示：

很多房企在使用售樓中心時(shí)，都沒有主動意識去依法繳納房產(chǎn)稅，這個(gè)是地產(chǎn)財(cái)稅工作人員應(yīng)該要注意的稅收風(fēng)險(xiǎn)問題之一。

09、個(gè)人所得稅

主要針對企業(yè)員工的薪資收入征稅。

風(fēng)險(xiǎn)揭示：

企業(yè)利用“小金庫”為員工發(fā)放工資，并沒有如實(shí)代扣代繳，如此便存在偷逃稅款的嫌疑。還有一種較為常見的現(xiàn)象是，一個(gè)人的工資拆分成好幾個(gè)人進(jìn)行發(fā)放，這種操作方式同樣會帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，因?yàn)楹苊黠@，它和個(gè)人社保繳納記錄將無法形成精準(zhǔn)統(tǒng)一。還有一些日常的費(fèi)用報(bào)銷，如加油費(fèi)、交通費(fèi)、汽車維修保養(yǎng)費(fèi)等，這些嚴(yán)格來說，都應(yīng)納稅員工薪資所得，合并繳納個(gè)人所得稅。