隨著社會經濟的發展

房屋買賣已成為人們日常生活的

一種常見的市場交易活動

但在房屋買賣上時常發生糾紛

今天鵬法君就帶大家來學習

房屋買賣合同糾紛案件中

有關違約責任承擔方式的一些常見問題

No.1

講師

深圳市中級人民法院

房地產審判庭法官

路德虎

No.2

課堂內容

第三課 房屋買賣合同違約責任的承擔方式

民法典第五百七十七條：

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

重點內容：

四種違約責任承擔方式分別是繼續履行、違約金、定金和賠償損失。

No.3

繼續履行

1、在沒有履行障礙的情況下，房屋買賣合同案件能否判繼續履行？

《九民會紀要》第48條。

2、不判繼續履行的具體情形：

買方沒有購房資格；

買方不愿意變更付款方式；

未經共有人同意，共有人反對；

房屋已經轉讓給他人；

房屋被查封，買方不愿意代為清償債務，解封；

房屋上設定了抵押，雙方都不愿意滌除。

3、繼續履行判項的表述

民法典第五百八十五條：【違約金】當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

No.4

違約金

1、不主動調，法院釋明，一審未釋明二審如何處理？

2、調高

3、調低，調整時考慮的因素：

違約金是否過高的事實誰舉證？

因為有懲罰性所以考慮過錯。

合同法解釋（二）第28條：當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數額以不超過實際損失額為限。

合同法解釋（二）第29條：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

《九民會紀要》第50條：認定約定違約金是否過高，一般應當以《合同法》第113條規定的損失為基礎進行判斷，這里的損失包括合同履行后可以獲得的利益。

No.5

定金

【定金擔保】——《民法典》第五百八十六條

【定金罰則】——《民法典》第五百八十七條

【違約金與定金競合時的責任】——《民法典》第五百八十八條

No.6

賠償損失

1、賠償范圍包括可得利益

2、賠償范圍受到以下規則的限制（違約方舉證）：

可預見性規則

減損規則

損益相抵規則

過失相抵規則