物權法司法解釋一全文解讀(物權法司法解釋全文逐條解讀)
一、最高院關于適用 《民法典》物權編的解釋(一)
該司法解釋是在最高院關于適用《物權法》若干問題的解釋(一)的基礎上修訂而成。修訂要點如下:
1.配合《民法典》新設立的居住權,擴大“未經預告登記權利人同意,處分不動產不發生物權效力”規則的適用范圍。
第四條 未經預告登記的權利人同意,轉讓不動產所有權等物權,或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的,應當依照《民法典》第二百二十一條第一款的規定,認定其不發生物權效力。
《民法典》第二百二十一條第一款 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。
2.明確特殊動產受讓人雖未經物權轉移登記亦可對抗轉讓人之債權人的條件是:已經支付合理價款并取得占有。
第六條 轉讓人轉讓船舶、航空器和機動車等所有權,受讓人已經支付合理價款并取得占有,雖未經登記,但轉讓人的債權人主張其為《民法典》第二百二十五條所稱的“善意第三人”的,不予支持,法律另有規定的除外。
《民法典》第二百二十五條 船舶、航空器和機動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅,未經登記,不得對抗善意第三人。
3.增加變賣成交裁定書為可導致物權設立、變更、轉讓或消滅的法律文書。
第七條 人民法院、仲裁機構在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書,以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書,應當認定為《民法典》第二百二十九條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁機構的法律文書。
《民法典》第二百二十九條 因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。
4.刪除“兩個以上按份共有人均主張優先購買權且協商不成時,按各自份額比例行使優先購買權”的規定,該條款已被《民法典》第三百零六條第二款吸收。
《民法典》第三百零六條第二款 兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。
5.明確轉讓合同無效或被撤銷情形下,不能適用善意取得制度,不再區分轉讓合同無效或被撤銷的原因。
第二十條 具有下列情形之一,受讓人主張依據《民法典》第三百一十一條規定取得所有權的,不予支持:
(一)轉讓合同被認定無效;
(二)轉讓合同被撤銷。
《民法典》第三百一十一條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。
當事人善意取得其他物權的,參照適用前兩款規定。
二、最高院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)
該司法解釋是在最高院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(以下簡稱司法解釋一)、最高院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)(以下簡稱司法解釋二)的基礎上修訂而成。修訂要點如下:
1.刪除建設工程施工合同無效情況下如何結算工程價款的規定,相應條款內容已被《民法典》第七百九十三條吸收并調整。
《民法典》第七百九十三條 建設工程施工合同無效,但是建設工程經驗收合格的,可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。
建設工程施工合同無效,且建設工程經驗收不合格的,按照以下情形處理:
(一)修復后的建設工程經驗收合格的,發包人可以請求承包人承擔修復費用;
(二)修復后的建設工程經驗收不合格的,承包人無權請求參照合同關于工程價款的約定折價補償。
發包人對因建設工程不合格造成的損失有過錯的,應當承擔相應的責任。
2.刪除發包人、承包人可解除建設工程施工合同及合同解除后工程價款如何結算的規定,相應條款中需要保留的內容已被《民法典》第八百零六條吸收。
《民法典》第八百零六條 承包人將建設工程轉包、違法分包的,發包人可以解除合同。
發包人提供的主要建筑材料、建筑構配件和設備不符合強制性標準或者不履行協助義務,致使承包人無法施工,經催告后在合理期限內仍未履行相應義務的,承包人可以解除合同。
合同解除后,已經完成的建設工程質量合格的,發包人應當按照約定支付相應的工程價款;已經完成的建設工程質量不合格的,參照本法第七百九十三條的規定處理。
3.明確建設工程施工合同有效但工程經竣工驗收不合格情形下按照《民法典》有關違約責任的規定進行處理。
第十九條第三款 建設工程施工合同有效,但建設工程經竣工驗收不合格的,依照《民法典》第五百七十七條規定處理。
《民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
4.刪除“裝飾裝修工程的發包人是該建筑物的所有權人”這一承包人就裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的前提條件,修改為“裝飾裝修工程具備折價或者拍賣條件”。
第三十七條 裝飾裝修工程具備折價或者拍賣條件,裝飾裝修工程的承包人請求工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持。
5.延長建設工程價款優先受償權的行使期限至18個月。
第四十一條 承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權,但最長不得超過十八個月,自發包人應當給付建設工程價款之日起算。
6.《民法典》對債權人代位權的客體及行使條件已作出修訂,故該處亦修訂了實際施工人行使代位權的具體規定。
第四十四條 實際施工人依據《民法典》第五百三十五條規定,以轉包人或者違法分包人怠于向發包人行使到期債權或者與該債權有關的從權利,影響其到期債權實現,提起代位權訴訟的,人民法院應予支持。
《民法典》第五百三十五條 因債務人怠于行使其債權或者與該債權有關的從權利,影響債權人的到期債權實現的,債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人對相對人的權利,但是該權利專屬于債務人自身的除外。
代位權的行使范圍以債權人的到期債權為限。債權人行使代位權的必要費用,由債務人負擔。
相對人對債務人的抗辯,可以向債權人主張。
三、最高院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
修訂要點如下:
1.刪除一般表決事項中的“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”,《民法典》第二百七十八條已將其由一般表決事項調整為特殊表決事項。
第七條 處分共有部分,以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項,應當認定為《民法典》第二百七十八條第一款第(九)項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。
《民法典》第二百七十八條 下列事項由業主共同決定:
……
(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;
(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
2.配合《民法典》對業主共同決定事項雙層表決結構的修訂,刪除原表決比例中“建筑物總面積”和“總人數”兩項參數的相關規定。
第八條 《民法典》第二百七十八條第二款和第二百八十三條規定的專有部分面積可以按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。
《民法典》第二百七十八條第二款 業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
《民法典》第二百八十三條 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例確定。
第九條 《民法典》第二百七十八條第二款規定的業主人數可以按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。
《民法典》第二百七十八條第二款 業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
3.明確禁止物業服務企業或者其他管理人等擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動。
第十四條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應予支持。
屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形,權利人請求建設單位、物業服務企業或者其他管理人等將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的,人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
四、最高院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
修訂要點如下:
1.刪除建設單位所簽前期物業服務合同及業主委員會、業主大會所簽物業服務合同對業主具有法律約束力的規定,相應條款已被《民法典》第九百三十九條吸收。
《民法典》第九百三十九條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同,對業主具有法律約束力。
2.刪除物業服務合同格式條款及物業服務全部轉委托合同無效的具體規定,因《民法典》已對格式條款效力規則予以明確并在第九百四十一條對物業服務轉委托作出專門規定。
《民法典》第九百四十一條 物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的,應當就該部分專項服務事項向業主負責。
物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人,或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。
3.刪除物業服務人公開作出的服務承諾及服務細則作為物業服務合同組成部分的規定,相應條款已被《民法典》第九百三十八條第二款吸收。
《民法典》第九百三十八條第二款 物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。
4.刪除物業費交納及催交的規定,相應條款已被《民法典》第九百四十四條吸收。
《民法典》第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
5.配合《民法典》對連帶責任作出的修訂,刪除業主與承租人等物業使用人約定由使用人交納物業費情形下的推定連帶責任。
《民法典》第一百七十八條第三款 連帶責任,由法律規定或者當事人約定。
6.刪除業主大會解聘物業服務人的規定,相應內容《民法典》第九百四十六條第一款已作出規定。
《民法典》第九百四十六條第一款 業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。
7.刪除物業服務人在合同終止后返還、移交義務的規定,相應條款已被《民法典》第九百四十九條吸收。
《民法典》第九百四十九條 物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。
原物業服務人違反前款規定的,不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費;造成業主損失的,應當賠償損失。
五、最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
修訂要點如下:
1.刪除被拆遷人就安置房屋享有優先權的相關規定。
2.刪除出賣人惡意違約及欺詐情況下應承擔已付房屋一倍之賠償責任的規定。
3.刪除合同約定不明情形下房屋交付面積發生誤差時的處理規則。
4.調整合同解除權除斥期間的起算時間,與《民法典》規定相統一。
第十一條 根據《民法典》第五百六十三條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,解除權人請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的,解除權消滅。
《民法典》第五百六十四條第二款 法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限,自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內不行使,或者經對方催告后在合理期限內不行使的,該權利消滅。
六、最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
修訂要點如下:
1.刪除房屋租賃合同是否辦理登記備案手續一般不影響合同效力的規定,相應條款被《民法典》第七百零六條吸收。
《民法典》第七百零六條 當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的,不影響合同的效力。
2.刪除因租賃房屋本身瑕疵導致承租人無法使用時承租人享有解除權的具體規定,相應條款已被《民法典》第七百二十四條吸收并修訂。
《民法典》第七百二十四條 有下列情形之一,非因承租人原因致使租賃物無法使用的,承租人可以解除合同:
(一)租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押;
(二)租賃物權屬有爭議;
(三)租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。
3.刪除超過承租人剩余租賃期限的轉租約定無效的規定,相應條款已被《民法典》第七百一十七條修改,明確轉租合同中的超期部分并非絕對無效,僅對出租人不具有法律約束力。
《民法典》第七百一十七條 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。
4.刪除出租人就轉租事實提出異議期限的規定,相應條款已被《民法典》第七百一十八條吸收。
《民法典》第七百一十八條 出租人知道或者應當知道承租人轉租,但是在六個月內未提出異議的,視為出租人同意轉租。
5.刪除次承租人代為履行可對抗出租人解除權的規定,相應條款已被《民法典》第七百一十九條吸收。
《民法典》第七百一十九條 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金,但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金,可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金;超出其應付的租金數額的,可以向承租人追償。
6.刪除承租人死亡或宣告失蹤情況下,共同經營人可按照原合同繼續承租的規定,其中承租人死亡的情況已被《民法典》第七百三十二條吸收。
《民法典》第七百三十二條 承租人在房屋租賃期限內死亡的,與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
7.刪除出租人侵害承租人優先購買權之法律后果的規定,相應條款已被《民法典》第七百二十八條吸收。
《民法典》第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的,承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是,出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
8.刪除委托拍賣情況下房屋承租人優先購買權的相關規定,相應條款已被《民法典》第七百二十七條吸收。
《民法典》第七百二十七條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的,應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,視為放棄優先購買權。
9.刪除承租人優先購買權之例外及行使期限的規定,相應條款已被《民法典》第七百二十六條吸收并修訂。
《民法典》第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是,房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的,視為承租人放棄優先購買權。
七、最高院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋
修訂要點如下:
刪除將未取得出讓土地使用權證書即訂立的土地轉讓合同、未經批準訂立的劃撥土地使用權轉讓合同、未經批準以劃撥土地使用權與他人訂立的合作開發房地產合同認定為無效的規定。相關手續的欠缺影響物權變動,但不應影響合同效力。
八、最高院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋
修訂要點如下:
1.《民法典》及《農村土地承包法》確認從土地承包經營權中派生分離出土地經營權。土地承包經營權可以依法互換、轉讓;土地承包經營權人可以采取出租、入股或其他方式向他人流轉土地經營權,土地經營權的流轉不導致土地承包經營權人變更。本解釋配合上述立法變化對土地承包經營權與土地經營權進行了區分,并修訂了涉農村土地承包民事糾紛具體類型。
第一條 下列涉及農村土地承包民事糾紛,人民法院應當依法受理:
(一)承包合同糾紛;
(二)承包經營權侵權糾紛;
(三)土地經營權侵權糾紛;
(四)承包經營權互換、轉讓糾紛;
(五)土地經營權流轉糾紛;
(六)承包地征收補償費用分配糾紛;
(七)承包經營權繼承糾紛;
(八)土地經營權繼承糾紛。
農村集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權提起民事訴訟的,人民法院應當告知其向有關行政主管部門申請解決。
農村集體經濟組織成員就用于分配的土地補償費數額提起民事訴訟的,人民法院不予受理。
2.明確發包方“脅迫”承包方流轉土地經營權的民事法律行為可撤銷,原解釋第十二規定的“發包方強迫承包方流轉土地承包經營權”的情形已被《農村土地承包法》第六十條吸收。
第十二條 發包方脅迫承包方將土地經營權流轉給第三人,承包方請求撤銷其與第三人簽訂的流轉合同的,應予支持。
發包方阻礙承包方依法流轉土地經營權,承包方請求排除妨礙、賠償損失的,應予支持。
農村土地承包法第六十條 任何組織和個人強迫進行土地承包經營權互換、轉讓或者土地經營權流轉的,該互換、轉讓或者流轉無效。
3.刪除承包方以土地承包經營權進行抵押或抵償債務應認定為無效的規定?!掇r村土地承包法》第五十三條規定,通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地,經依法登記取得權屬證書后,可采取抵押方式流轉土地經營權;《民法典》第三百九十九條在禁止抵押財產范圍的規定中刪除了“耕地使用權”一項。
4.刪除承包方未取得土地承包經營權屬證書即流轉土地承包經營權的行為一般應認定為無效的規定。
九、最高院關于審理涉及農村土地承包經營糾紛調解仲裁案件適用法律若干問題的解釋、最高院關于國有土地開荒后用于農耕的土地使用權轉讓合同糾紛案件如何適用法律問題的批復、最高院關于審理礦業權糾紛案件適用法律若干問題的解釋,均無實質性修訂。
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