老城區(qū)律師事務所(城中村改造律師法律服務方案)
在今天的征地拆遷領域中,一般性的土地征收、房屋征收項目越來越不多見,取而代之的是大量名為“舊城區(qū)改建”“城中村整治”“棚戶區(qū)改造”“危舊房改造”等項目。那么,這些項目究竟有何特殊之處呢?被征收人面臨這些項目時,其合法權益又是否能得以保障呢?
首先我們來簡要了解一下舊城區(qū)改建的特點。所謂“舊改”,其基本思路是“優(yōu)化征收程序、簡化審批手續(xù)”,基本原則是“加快手續(xù)辦理、簡化審批要件、下放審批權限、做好政策銜接”。一言以蔽之,這是一類追求高速度、高效率、簡化程序步驟的征收項目模式,具有極強的政策特性。在這樣的項目里,“不談法律談政策”或許是一種違法的策略,也往往就是現(xiàn)實情況。
《某舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》對此作了比較詳細的規(guī)定。其中明確指出,舊城區(qū)改建具體包括中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、平房院落修繕、危舊房改造(不含解危排險等緊急情況)、城中村邊角地環(huán)境整治等項目。
這一《意見》是基于《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定制定的,其所反映的舊城區(qū)改建項目所需要關注的特殊之處有以下幾點:
其一,改建征詢與方案征詢。舊城區(qū)改建計劃確定后,區(qū)縣人民政府組織或指定相關單位征詢擬改建范圍內產(chǎn)權人、公房承租人的改建意愿。只有當大多數(shù)產(chǎn)權人、公房承租人同意的,方可進行舊城區(qū)改建,擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定。這是此類項目的第一次征詢,即對于是不是啟動舊改項目的征詢意見。
區(qū)縣房屋征收部門會同區(qū)縣財政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計等部門及街道辦(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)擬定房屋征收補償方案,并報區(qū)縣人民政府批準。房屋征收補償方案應在征收范圍內公布,征求公眾意見,征求意見期限為30日。征收范圍內產(chǎn)權人、公房承租人有意見的,持本人身份證明和房屋權屬證明或者公房承租證明,在征求意見期限內以書面形式提交房屋征收部門。
多數(shù)產(chǎn)權人、公房承租人不同意征收補償方案的,區(qū)縣人民政府應當組織由相關權利人代表參加的聽證會,并根據(jù)聽證會情況修改方案。區(qū)、縣人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。這是此類項目的第二次征詢,即對是否同意征收補償方案的補償標準等問題征詢意見。多數(shù),應理解為過半數(shù)。
在明律師想提示大家的是,舊城區(qū)改建類項目從規(guī)定上看似乎尤其強調“民意”,其征詢民意的力度要比一般征收項目大得多。但實踐中,卻存在以多數(shù)民意綁架少數(shù)人權利的傾向,甚至直接將大多數(shù)人的同意看作是“社會公共利益”,進而以此要求少數(shù)人放棄對自身合法權益的主張。這無疑是值得被征收人群體高度警惕的。
其二,預簽征收補償協(xié)議。此即在此類項目中運用極為頻繁的“預征收”模式,或曰“模擬征收”。關于此問題,在明律師在《預征收模式來襲,被征收人需警惕!》一文中有詳盡論述,茲不贅述。事實上,這個程序設置是此類項目確保極高效率的核心關鍵,被征收人對此一定要有清楚的認識,絕不可稀里糊涂就簽了協(xié)議,事后再追悔不已。
其三,征收評估價格與預簽協(xié)議評估價格出現(xiàn)差異的,按照“就高不就低”的原則處理。這句規(guī)定的理解,法理上與實踐上是有巨大差異的。從文理解釋的角度看,它是說按程序會有兩次評估:預簽約之前評估一次,征收決定生效后再評估一次。兩次出現(xiàn)差異的,以高的那次為準。然而在明律師指出,在實踐中基本沒見過這么操作的。一旦預簽約比例的要求滿足,預簽協(xié)議生效,那么對于已經(jīng)簽約的就不存在評估的問題了。只有那些第一波拒簽協(xié)議的,才會涉及征收評估的問題。換言之,這樣的規(guī)定,基本被空置。
其四,司法強拆是唯一合法強拆方式。在這點上舊城區(qū)改建項目與一般征收項目沒有任何區(qū)別,都必須嚴格遵循國務院590號令的規(guī)定,即在補償決定規(guī)定的期限內不搬遷的,由作出房屋征收決定的區(qū)縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。因此,實踐中的“幫拆”等怪現(xiàn)象是嚴重違法的。
最后需要明確的是,就補償安置方式而言,貨幣補償和房屋產(chǎn)權調換都是要有的,被征收人有權進行選擇。而我們上述分析所借助的文件,系某市住建委的發(fā)文,從嚴格意義上講不屬于地方性法規(guī)或地方政府規(guī)章,只能叫做“地方規(guī)范性文件”。到了法庭上,其連被“參照”適用的級別都沒有。但其中的“核心精髓”模擬征收,卻得到了法院的認可,這實在令人倍感遺憾。
在明律師最后想指出的是,舊城區(qū)改建政策制定的出發(fā)點是好的,必須予以積極肯定。棚改、危改、城中村整治均屬勢在必行,也是我國城市建設中補短板、還欠賬的必由之路。然而無論如何,究竟何為“棚戶區(qū)”,何為“危舊房”,何為“城中村”,一定要有明晰的確定標準。且在項目實施中一定要嚴格遵循法定程序,確保被征收人的正當法律權利,這才是政策目的得以良好實現(xiàn)的關鍵所在。
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