根據當前商品房交易流程以及操作習慣，開發商與購房者簽訂商品房買賣合同均適用網簽。網簽的流程一般是購房者提供身份信息，開發商售樓處銷售人員在網簽系統張錄入合同身份信息和合同主要內容，經合同雙方確認后在網簽系統申請合同備案，完成合同備案方能生成正式合同編號。有合同編號后，開發商打印網簽系統生成的合同文本商品房屋預售研習二：預約合同，合同雙方簽字確認。

在房屋買賣整個流程中，特別是受網簽管理影響。實踐中，在商品房預售環節，購房者和開發商會先簽訂訂購書、認購書等協議，作為下一步簽訂正式房屋買賣合同的預約合同，在規定的時間內再簽訂作為本約合同的房屋買賣合同。

一、預約合同和本約合同的區別

在合同簽訂的目的、合同內容、違約責任等方面基本一致，不會很難區分。

（一）預約合同的首次立法定位

2012年頒布的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條首次在法律層面正式承認了預約合同的獨立地位。具體內容為當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

（二）民法典對預約合同的規定

《民法典》第四百九十五條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

（一）商品房銷售合同中的主要內容

《商品房銷售管理辦法》第第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（1）當事人名稱或者姓名和住所；

（2）商品房基本狀況；

（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（5）交付使用條件及日期；

（6）裝飾、設備標準承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（8）公共配套建筑的產權歸屬；

（9）面積差異的處理方式；

（10）辦理產權登記有關事宜；

（11）解決爭議的方法；

（12）違約責任；

（13）雙方約定的其他事項。

因此先不說協議名稱，如果購房者和開發商簽訂的協議，只要具備了雙方當事人的名稱、商品房的基本情況、房款總價或單價、付款時間、交付日期和違約責任等內容，如果開發商已經按照約定收受款項的，就可以認定這類協議已經具備了商品房買賣合同的本約條款，為本約合同。如果在購房過程中，雙方在協議中明確約定在具備商品房預售條件時還需要重新簽訂商品房買賣合同的，則該協議為預約合同。現在商品房買賣合同基本都采用報備條款，但是在購房合同中涉及多筆款項，多個流程，很容易產生法律糾紛。

二、區分預約和本約的意義

在面臨合同糾紛時，區分預約和本約對解決案件糾紛有重要的意義。在實務解決商品房糾紛案件中，如果購房者和開發商簽訂的協議在法律性質上認定為預約合同，則僅對雙方締約正式商品房買賣合同的意思表示，不具有以交付商品房的合意，對雙方的實現交易不具約束力，除非具備本約的效力。

三、責任承擔方式不同

（一）預約合同的責任承擔方式

《民法典》第四百九十五條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

（二）本約合同的責任承擔方式

《民法典》第五百七十七條 【違約責任的種類】當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

如果在商品房銷售環節，雙方簽訂的協議被認定為預約合同，則開發商不得要求購房者承擔繼續履行即要求簽訂正式購房合同，促進房屋買賣承擔。法律不能要求預約合同當事人必須簽訂本約合同。

四、律師的建議

（一）簽訂合同要謹慎

合同是雙方當事人的真實意思表示，只要合同內容沒有違反法律和行政法規的強制性規定，合同就合法有效，對雙方具有法律約束力。因此在簽訂合同時，要綜合研判，并對合同的條款進行仔細閱讀，做到理解其中的意義，并知道背后的法律風險。

（二）合同的救濟建議向購房者傾斜

購房者與開發商相比，在法律上處于弱勢地位，尤其在即將產生糾紛時，開發商可能會與購房者通過簽訂補充協議的方式對本約合同進行更改，爭取對開發商有利的條款。因此在發生法律糾紛時，建議向購房者適當傾斜，加以保護。對開發商提出更高的法律要求，以此促進開發商提高服務能力，引導房地產更加穩健的發展。

在商品房銷售環節，簽訂商品房預約合同后，可以讓開發商產生締約請求權，在購房者產生違約時，并非一定產生強制締約的法律效果，在實務過程中，是否按照本約合同的約定繼續履行合同，存在不確定性，不能一錘定音，要具體問題具體分析。

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