一、民法典房屋出租能不能包括土地使用權

房屋出租不涉及到土地使用權的，房屋出租只是出租房屋。《中華人民共和國民法典》第七百零三條【租賃合同定義】租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四條【租賃合同主要內容】租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

二、租房前要明確什么問題

（一）業主身份。

如果簽訂合同之人不是產權人，則可能存在代理關系或者轉租關系。

若存在代理關系的，則需有業主本人委托代理人的授權委托書原件；

若存在轉租關系的，則需要業主本人同意轉租的書面證明文件原件。

（二）明確租金和“押金”支付方式。

押金應支付多少，應當按照租期長短、裝修程度、家具家電數量和價值等因素來確定，押金數額越高，對出租人保障性能越強。

（三）家具、家電等設施約定清楚。

并且對于這些附屬設施設備的維修義務也應當明確約定。

（四）水費、電費、電話費、物業管理費等費用負擔清晰。

（五）出租人出售房屋的，承租人有保障。

依據相關法律、法規，出租人出租房屋時，承租人可獲兩重保障：

1、承租人享有以同等條件優先購買該房屋的權利；

2、如果承租人不想購買的，也沒有關系，房屋買賣行為，不影響租賃合同的效力，也就是說，即使出租人將房屋出售了，買方也應當繼續履行租賃合同。

（六）違約責任要明確。

比如，出租人逾期交付房屋，或者租期結束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金標準收取違約金；

若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可約定一次性承擔較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。

通過上述分析知道，依據《民法典》的規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

房屋租賃只涉及到房屋本身，不會涉及到土地使用權。

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