一、租房合同違約金如何調(diào)整

對(duì)數(shù)額過(guò)高的違約金條款，當(dāng)事人可以向法院申請(qǐng)調(diào)整租房合同違約金。

租房合同中適用違約金的情形比較多，但審判實(shí)踐中對(duì)于違約金的性質(zhì)、違約金過(guò)高的主張方式、判斷標(biāo)準(zhǔn)以及如何調(diào)整等問(wèn)題認(rèn)識(shí)不一。《合同法》第一百一十四條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金具有補(bǔ)償和懲罰的雙重性質(zhì)，但以賠償守約方的損失為主要功能，而非嚴(yán)厲懲罰違約方。

由于支付違約金是違約方承擔(dān)民事責(zé)任的主要方式之一，因此對(duì)數(shù)額過(guò)高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)于當(dāng)事人未提出調(diào)整違約金請(qǐng)求的，人民法院不得主動(dòng)援引合同法的規(guī)定干預(yù)合同的明確約定;

關(guān)于當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)整違約金的方式問(wèn)題，人民法院對(duì)當(dāng)事人主張的方式不宜苛刻要求，當(dāng)事人可以通過(guò)反訴的方式提出，也可以通過(guò)抗辯的方式主張，均可視為當(dāng)事人提出申請(qǐng);關(guān)于違約金過(guò)高的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，由人民法院根據(jù)公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。

二、租房違約金怎么計(jì)算

租房合同違約金的計(jì)算根據(jù)合同的相關(guān)約定違約金來(lái)計(jì)算，定金和違約金以及損害賠償金不能重復(fù)計(jì)算。租房合同解除后，各種違約金的計(jì)算又因情況的不同二不同。

原告與被告簽訂房屋租賃合同，約定：承租人被告不能完整履行合同，則賠償三個(gè)月房租、支付5%違約金、扣除履約金及支付免租期一個(gè)月房租。履行一年之后，被告向原告送達(dá)解約通知書(shū)，原告簽收。

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