可以主張雙倍返還定金或者違約金，對方不給可以起訴。

(一)簽了定金合同，賣家違約了如果雙方?jīng)]有簽訂買賣合同，只是交了定金，那只能適用定金罰則，由賣方雙倍返還定金。

(二)簽了買賣合同，賣家違約了根據(jù)民法典規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者違約金賠償損失等違約責任。

1、起訴要求繼續(xù)履行合同在司法實踐中，如果買房需要貸款，法院很難判決繼續(xù)履行，原因在于貸款買房需要賣方配合辦理貸款手續(xù)，法院難以強制執(zhí)行。

如果買方全款買，法院則可以判決繼續(xù)履行，判決生效后，如果賣方拒不配合的，買方可以向法院申請強制執(zhí)行。

以下情形除外:

賣家以簽訂的是“陰陽合同”為由，要求認定買賣合同無效;

賣家以房屋是政策不允許出售的房屋類型為由，要求認定買賣合同無效，比如小產(chǎn)權(quán)房、未滿3年動遷房等等;

賣家以有房屋共有人不同意為由，要求解除合同并收回房屋;

房屋被查封、抵押且不可解除，導致房屋無法過戶。

2、違約金和實際損失房屋買賣合同中的違約金一般會約定為房款總額的20%，但問題是，如果房價上漲20%，主張違約金并不能彌補買方的實際損失。

根據(jù)規(guī)定:

對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。

所以，買家可要求法院調(diào)高違約金以彌補實際損失，或者直接主張實際損失。

所謂實際損失:

可以理解為買方喪失以同等價格購買房屋的機會，造成買方的價差價損失。

因此，房價的上漲金額可以作為買方的實際損失。

房屋漲跌損失的確定，有2種方法:

雙方協(xié)商確定;

不能協(xié)商確定的，原則上可比照類似房屋的市場成交價與合同成交價之間的價差，或者通過專業(yè)機構(gòu)評估確定。

如今，小產(chǎn)權(quán)房的買賣暫時不在法律的保護范圍之內(nèi)，主要原因是購買小產(chǎn)權(quán)房的人還比較少。

對此，政府目前的政策尚不明朗，處于探索階段，這也是對大家誠信和素質(zhì)的考驗。