一、無(wú)效租賃合同及其處理

按照《民法總則》和《合同法》第58條規(guī)定，房屋租賃合同確認(rèn)無(wú)效后，其處理上主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實(shí)際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應(yīng)盡職調(diào)查，避免簽訂無(wú)效合同。以下介紹幾種常見(jiàn)的無(wú)效合同。

1、未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

有這么一個(gè)案子，某房產(chǎn)公司將大廈出租給某公司，雙方約定了租期、租金及違約條款。承租方進(jìn)入后對(duì)大廈進(jìn)行了裝修。幾個(gè)月后，承租方以《租賃合同》無(wú)效為由，起訴至法院，要求房產(chǎn)公司返還其已經(jīng)收取的房租，及該款項(xiàng)的同期銀行貸款利息，并賠償其損失。經(jīng)查，房產(chǎn)公司系大廈的建設(shè)單位，該大廈尚未辦理整體驗(yàn)收手續(xù)。另外消防支隊(duì)同意大廈投入使用，但《建筑工程消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)》未簽發(fā)。法院認(rèn)為，依照我國(guó)《建筑法》的規(guī)定，工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用，因此大廈不具備出租使用的條件;房產(chǎn)公司將房屋出租給時(shí)，沒(méi)有辦理消防驗(yàn)收手續(xù)，承租方對(duì)房屋進(jìn)行裝修后，也未辦理消防驗(yàn)收手續(xù)，根據(jù)我國(guó)《消防法》的規(guī)定，消防未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得使用，因此房產(chǎn)公司將大廈出租行為，違反了《消防法》的規(guī)定。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，雙方簽訂的《租賃合同》違反了《建筑法》和《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

根據(jù)我國(guó)《合同法若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制訂的法律和國(guó)務(wù)院制訂的行政法規(guī)為依據(jù)。由于《租賃合同》違反了上述兩部法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)然無(wú)效。現(xiàn)實(shí)中，房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就入住的情況很多，作為承租方很難查清房屋是否驗(yàn)收合格，因此為避免此種無(wú)效合同風(fēng)險(xiǎn)，承租方除盡職調(diào)查外，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無(wú)效合同處理?xiàng)l款，以保護(hù)自己一方權(quán)益。

2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門(mén)許可或不按主管部門(mén)許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋，這種情況不但違反了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，而且侵害了他人或國(guó)家的土地使用權(quán)，不能取得建筑物的合法所有權(quán);二是已取得土地使用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋。這種情況下，建造人違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》的強(qiáng)制性規(guī)定，因此該房屋用于出租，則簽訂的租賃合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無(wú)效。雖然現(xiàn)實(shí)中這兩種情況下，建造人可能通過(guò)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，還可以取得建筑物的合法所有權(quán)，但租賃合同雙方畢竟要承擔(dān)無(wú)效合同的風(fēng)險(xiǎn);三是違反土地使用權(quán)出讓合同用途的約定，將房屋改變用途出租的租賃合同。我國(guó)的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)土地用途都有嚴(yán)格的規(guī)定，實(shí)踐中違反土地用途的約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業(yè)用途的房屋作為商業(yè)用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國(guó)家的土地出讓金受到損失，并擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種租賃合同當(dāng)然認(rèn)定無(wú)效。

依據(jù)我國(guó)《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，“未依法取得房屋所有權(quán)證件的;屬于違法建筑的房屋不得出租”。違章房屋的建造人不能取得所有權(quán)，因此也不能享有合法的使用權(quán)。違章房屋出租，作為承租一方防范的唯一辦法就是租賃前認(rèn)真查看出租人的房產(chǎn)證照，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證或與產(chǎn)權(quán)證登記不符的房屋不能租賃。當(dāng)然，個(gè)別承租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無(wú)效合同處理?xiàng)l款，或要求出租方提供擔(dān)保，但這種風(fēng)險(xiǎn)未必能規(guī)避。

3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第12條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：(三)租賃房屋”。因《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)，該條為強(qiáng)制性規(guī)定，因此按《合同法若干問(wèn)題的解釋》第4條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無(wú)效合同。

律師意見(jiàn)：承租人在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)對(duì)該區(qū)域動(dòng)遷情況進(jìn)行調(diào)查，避免因簽訂無(wú)效租賃合同而受到經(jīng)濟(jì)損害。

二、租賃合同登記備案問(wèn)題

網(wǎng)上看到一個(gè)案例：張某將自有的200㎡商業(yè)用房出租給李某經(jīng)營(yíng)飯店，雙方簽訂2年期租賃合同，并對(duì)租金、支付及合同解除等條款做了明確約定。合同簽訂后，李某依約交付了租金并裝修了房屋，開(kāi)始營(yíng)業(yè)。因該房屋地理位置好，生意興隆。半年后，市場(chǎng)租金普遍上漲，張某有些后悔，于是以租賃合同未經(jīng)備案為由，主張合同無(wú)效，要求解除合同，雙方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議。那么，租賃合同未經(jīng)備案是否無(wú)效呢?

1、關(guān)于租賃合同登記備案的法律規(guī)定

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部門(mén)登記備案”。《城市房地產(chǎn)管理法》屬于全國(guó)人大制定的法律，該條規(guī)定以“應(yīng)當(dāng)”

對(duì)登記備案加以規(guī)定，立法宗旨在于要求對(duì)租賃合同進(jìn)行備案。因此確認(rèn)租賃合同是否有效關(guān)鍵在于該條規(guī)定是否為強(qiáng)制性法律規(guī)定。

公安部的《租賃房屋治安管理規(guī)定》規(guī)定：“私有房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證或者其他合法證明、居民身份證、戶(hù)口簿，向房屋所在地公安派出所申請(qǐng)登記;單位房屋出租的，出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地公安派出所申請(qǐng)登記，經(jīng)審核符合本規(guī)定出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書(shū)”。可見(jiàn)出租私人或單位所有房屋用于他人居住，既要到房管部門(mén)，又要到公安機(jī)關(guān)登記。

筆者認(rèn)為，未辦理備案登記不影響合同的效力，應(yīng)認(rèn)定租賃合同有效。房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。對(duì)房屋租賃的合同進(jìn)行備案，主要是便于行政機(jī)關(guān)管理的需要，登記備案的合同具有對(duì)抗第三人的效力，在理論上屬于對(duì)抗要件主義，不是一個(gè)合同成立或生效的要件。依據(jù)《合同法解釋》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”，因此《城市房地產(chǎn)管理法》第53條不應(yīng)成為強(qiáng)制性規(guī)定。現(xiàn)實(shí)中由于法律宣傳及管理環(huán)節(jié)薄弱，以及當(dāng)事人嫌手續(xù)麻煩及規(guī)避一些稅費(fèi)，公民間房屋租賃登記備案相對(duì)法人間的少一些，但出于交易安全的必要，律師建議租賃雙方應(yīng)進(jìn)行登記備案，以減少合同風(fēng)險(xiǎn)。

2、出租房屋應(yīng)辦理的法律手續(xù)

⑴出租人與承租人簽訂書(shū)面租賃合同;⑵雙方在合同簽訂后30日內(nèi)，到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記備案。申請(qǐng)登記備案時(shí)應(yīng)提交以下相關(guān)文件：書(shū)面租賃合同、房屋所有權(quán)證書(shū)、當(dāng)事人的合法證件、經(jīng)辦人的證明文件、城市人民政府規(guī)定的其他文件;⑶在市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后頒發(fā)《房屋租賃證》。

《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。

三、房屋維修責(zé)任的相關(guān)法律問(wèn)題

房屋維修責(zé)任應(yīng)該是《租賃合同》中最常見(jiàn)的條款，合同雙方一般會(huì)根據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，即“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”來(lái)約定維修責(zé)任。但現(xiàn)實(shí)中往往不是簡(jiǎn)單的適用該條規(guī)定就能解決維修爭(zhēng)議的，因?yàn)榫S修責(zé)任往往隱藏在其他事項(xiàng)中，造成責(zé)任劃分不清晰問(wèn)題。本人認(rèn)為維修包含在房屋正常修繕、裝修后返修及惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容之中。因此租賃合同雙方在約定維修責(zé)任時(shí)，應(yīng)全盤(pán)考慮。

1、房屋修繕責(zé)任

房屋修繕責(zé)任是指在房屋租賃期間對(duì)房屋自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任由哪一方承擔(dān)的問(wèn)題。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定”。因此出租人有對(duì)房屋及其設(shè)備及時(shí)、認(rèn)真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用的安全的義務(wù)。但“因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。”

從律師角度認(rèn)為,應(yīng)將“承租人過(guò)錯(cuò)”進(jìn)行列舉，明確在租賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責(zé)任條款中，以減少不必要的爭(zhēng)議。

2、承租人裝修改變房屋構(gòu)造后的返修責(zé)任

《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失”。現(xiàn)實(shí)中出租人同意承租人對(duì)租賃房屋改變構(gòu)造(當(dāng)然不涉及主體結(jié)構(gòu)安全)，使用中產(chǎn)生的返修責(zé)任爭(zhēng)議較多。

我們?cè)磉^(guò)這樣一個(gè)案子：王某將自己私有的二層二室住房租賃給張某，合同約定租賃用途為中介服務(wù)，并同意張某的裝修方案，將原衛(wèi)生間拆除移至陽(yáng)臺(tái)，將衛(wèi)生間通風(fēng)和排水立管在二層彎曲靠在墻邊，以增加廳內(nèi)有效使用面積。使用中樓上用戶(hù)發(fā)現(xiàn)下水不暢，樓下住戶(hù)發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間通風(fēng)不暢，于是與出租人聯(lián)系，要求其維修。承租人在出租人要求下也同意并實(shí)際簡(jiǎn)單進(jìn)行了處理，但效果不是非常明顯。在樓上樓下用戶(hù)強(qiáng)烈要求下，出租人要求承租人恢復(fù)原構(gòu)造或是拆除裝修進(jìn)行徹底返修，承租人堅(jiān)持當(dāng)時(shí)改造方案是經(jīng)出租人同意并認(rèn)可的，否則也不會(huì)同意承租。因此雙方就返修期租金及費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，訴至法院。

這是一個(gè)典型的因出租人同意情況下產(chǎn)生的返修爭(zhēng)議，由于當(dāng)初對(duì)改變房屋構(gòu)造的后果雙方約定不足，造成維修責(zé)任不明確。向這樣的案例還有出租人同意承租人將陽(yáng)臺(tái)窗探出，因物業(yè)或樓上住戶(hù)要求必須拆除等等，都涉及返修責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。為避免此種爭(zhēng)議產(chǎn)生，作為出租人要慎重答應(yīng)承租人的改造要求，約定好如出現(xiàn)返修責(zé)任承擔(dān)主體，切不可為把房先租出去，而回避返修責(zé)任問(wèn)題。

3、承租人惡意添附的補(bǔ)償責(zé)任

實(shí)踐中，對(duì)于承租人對(duì)房屋進(jìn)行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的，那么按以下情況分別處理：一是《房屋租賃合同》中有約定的按約定處理;二是合同沒(méi)有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的，一般由承租人自行拆除。不能拆除的可以對(duì)添附物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，歸出租人所有，并對(duì)承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償;三是若出租人不同意添附或承租人并非按合同約定的承租目的

添附的，且《房屋租賃合同》沒(méi)有約定而又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的，承租人可以自行拆除。不能拆除的，出租人對(duì)裝修物的損失一般不給予補(bǔ)償。上述做法符合最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第86條規(guī)定。所以在簽定租賃合同時(shí)，對(duì)添附物或改善物處理做約定是最好的。

上述處理原則只具有一般性，每個(gè)案件都是有其獨(dú)特性，不能一概而論。現(xiàn)實(shí)中也存在承租人惡意添附的情況。本文定義的惡意添附是指在出租人同意承租人裝修，但對(duì)添附處理約定不明的情況下，承租人主觀上存在利用“不能拆除的可以對(duì)添附物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，歸出租人所有，并對(duì)承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償”的規(guī)定，以期在租賃合同終止時(shí)獲得更多補(bǔ)償?shù)男袨?客觀上進(jìn)行為牟利而亂添附。通常承租人會(huì)采取在裝修時(shí)就出具一些假發(fā)票證明自己購(gòu)買(mǎi)的質(zhì)次價(jià)低的添附物價(jià)值很高或是將一些沒(méi)有價(jià)值的產(chǎn)品故意進(jìn)行添附來(lái)訛取補(bǔ)償?shù)仁侄危斐沙鲎馊瞬豢把a(bǔ)償?shù)膰?yán)重后果，侵犯出租人合法權(quán)益。

因此,在訂立合同或者在租賃期間，承租人應(yīng)與對(duì)方明確約定添附物種類(lèi)、價(jià)值及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，并對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行盡職調(diào)查，以保護(hù)自己合法權(quán)益不受侵害。

四、租賃房屋的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

租賃期間，房屋遇到拆遷的情況大量出現(xiàn)在我們的生活中。那么如何保護(hù)租賃合同雙方的合法權(quán)益是我們最關(guān)心的問(wèn)題。現(xiàn)實(shí)中，有些合同約定房屋拆遷屬于不可抗力，租賃合同終止，出租人返還剩余租金，承租人騰退房屋。雖然拆遷不能完全被認(rèn)定為不可抗力，但這種約定從法律上應(yīng)認(rèn)定是有效的，是雙方真實(shí)的意思表示。有些合同對(duì)此沒(méi)有約定，遇到拆遷問(wèn)題時(shí)就容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。下面我們了解以下相關(guān)的法律規(guī)定：

1、承租人是合法的被拆遷主體

按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第13條規(guī)定，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議”;第16條規(guī)定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決”。可以看出在拆遷行為中，房屋承租人是獨(dú)立于被拆遷人存在的，是合法的被拆遷主體。

2、承租房屋拆遷時(shí)承租人享有權(quán)利

國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋承租人給予安置。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”;第31條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)”。

《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第15條規(guī)定，“拆遷人或被委托的房屋拆遷單位，須嚴(yán)格遵守房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，在房屋拆遷公告發(fā)布后做好下列各項(xiàng)工作：“向被拆遷人及房屋承租人發(fā)送房屋拆遷通知書(shū);向被拆遷人及房屋承租人宣傳解釋并現(xiàn)場(chǎng)公示有關(guān)政策規(guī)定及拆遷事項(xiàng)”;第38條規(guī)定，“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止。屬于住宅房屋的，貨幣補(bǔ)償金的20%支付給被拆遷人，80%和增加的建筑面積補(bǔ)貼支付給房屋承租人;屬于非住宅房屋的，貨幣補(bǔ)償金的30%支付給被拆遷人，70%支付給房屋承租人”。

因此如果出租人隱瞞了出租房屋的事實(shí)，單獨(dú)與拆遷人簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，從而使承租人的權(quán)益受到了損害，承租人可以向出租人追償應(yīng)得的補(bǔ)償部分，也可以根據(jù)具體情況主張?jiān)疬w補(bǔ)償安置協(xié)議無(wú)效，并重新簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。但是，如果《房屋租賃合同》中對(duì)拆遷補(bǔ)償問(wèn)題有明確約定的，應(yīng)該按約定處理。因此，這就需要承租人在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，對(duì)此作出明確約定，以免將來(lái)產(chǎn)生糾紛或者遭受財(cái)產(chǎn)損失。

五、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題

1、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)

1983年12月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出買(mǎi)出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn))第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”從這些法律、行政法規(guī)，司法解釋看，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)，即無(wú)須當(dāng)事人約定，承租人當(dāng)然即享有的權(quán)利。但承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不是其在任何時(shí)候都享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利，只有當(dāng)出租人出賣(mài)出租房屋時(shí)，承租人才能在同等條件下由實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。

2、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使

現(xiàn)實(shí)中常出現(xiàn)的問(wèn)題是在出租人未通知承租人情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@種情況下如何保障承租人的合法權(quán)益?

此情況應(yīng)區(qū)分受讓人是善意還是惡意，一是善意，即受讓人不知房屋被出租的事實(shí)，其購(gòu)買(mǎi)并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，取得房屋合法所有權(quán)。租賃合同如經(jīng)過(guò)備案，承租人可依法對(duì)抗受讓人，申請(qǐng)撤消房屋產(chǎn)權(quán)變更登記;如租賃合同未經(jīng)過(guò)備案，承租人只能向出租人主張權(quán)利。賠償范圍是因?qū)Ψ竭`約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。因此雙方在合同中確定違約賠償標(biāo)準(zhǔn)是必要的;二是惡意，即受讓人明知房屋被出租的事實(shí)而購(gòu)買(mǎi)，那么承租人可依法行使撤消權(quán)。

3、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)一般不能轉(zhuǎn)讓或繼承。但根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第11條第3款規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租”;《民通意見(jiàn)》第119條第1款規(guī)定：“承租戶(hù)以一人名義承租私有房屋，在租賃期間，承租人死亡，

該戶(hù)共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許”，即如果承租房屋是供家庭共同使用的，則承租人死亡時(shí)，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

4、承租人在放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后享有繼續(xù)承租權(quán)

《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。承租人在放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后享有繼續(xù)承租權(quán)，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

在現(xiàn)實(shí)中，合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時(shí)關(guān)注更多的是租金、支付時(shí)間等事項(xiàng)，卻忽略了一些不常見(jiàn)的問(wèn)題。而正是由于對(duì)這些問(wèn)題約定不明，往往導(dǎo)致租賃糾紛產(chǎn)生。針對(duì)一些容易被人們忽視，而又可能引起爭(zhēng)議的問(wèn)題，科普華君網(wǎng)小編提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施，如果你還有其他的需要可以在線(xiàn)咨詢(xún)科普華君。