買房前的房產(chǎn)糾紛

廣告欺騙

現(xiàn)在樓盤廣告可謂是鋪天蓋地，而多數(shù)人也相信廣告效應，房子畢竟不可能像買車一樣，可以先體驗。首先，要注意在買房子的時候要選擇正規(guī)房屋銷售地點，有固定地點，證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)，不要選擇路邊野廣告的消息。有些人會利用內(nèi)部價等誘餌騙取消費者的金錢，所以在選擇時要慎重，不要輕信小廣告之類的。在選房子的時候，除了要實地看房以外，還要查看房地產(chǎn)商的營業(yè)執(zhí)照和“五證兩書”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，另外，交房時開發(fā)商是否提供‘一表兩書’，即《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《房屋移交書》。缺少任何一項都有可能給接下來的購房或者交房帶來麻煩。

定金與訂金

在所有問題都了解清楚并打算購買時，消費者就要開始支付一定的金額了。在此，需要提醒購房者要分清“訂金”以及“定金”的區(qū)別。定金,簡單的說就是預先給付開發(fā)商的金額，需要注意的是如果購房者違約，定金不會退還，如果開發(fā)商違約，就要向購買方雙倍返還定金。

而訂金是在房產(chǎn)交易過程中預付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)，定金也就當然不能適用。“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定，在市場上類似的稱呼還有“認籌金”、“誠意金”等。出現(xiàn)在房屋認購書中的“訂金”，是購房者對開發(fā)商的保證，在實踐中一般被視為預付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”就可。

值得提醒的是，一般霸王條款多藏匿于購房合同的補充協(xié)議中，而這些補充協(xié)議都基本是開發(fā)商的律師團隊本著保護開發(fā)商的立場而制定的，購房者一定要對合同中的任一細節(jié)都多加留心，特別是附在后文的補充協(xié)議，這往往會成為不少糾紛的導火線。

交房前房產(chǎn)糾紛

從買房到交房基本會耗時一年左右時間，購房者千辛萬苦等到可以拿房門鑰匙的那一刻，既有期盼也有擔憂。歷年來，關于房屋質(zhì)量的糾紛屢見不鮮，面對強勢的開發(fā)商團隊，部分買房者收到并不相符的房屋時選擇忍氣吞聲，或者自認倒霉。為了避免在居住過程中的不適，購房者要在交房環(huán)節(jié)多加留心。

房屋質(zhì)量

商品房質(zhì)量對消費者來說尤為重要，它不僅關系其居住安全，而且也關系其居住舒適的程度。然而有的開發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷，嚴重侵害了消費者的合法權(quán)益。所以建議購房者要認真對待驗房環(huán)節(jié)，如果經(jīng)濟條件允許，可以選擇專業(yè)的驗房公司驗房。如果是自己驗房的話，最好在收房之前就先去網(wǎng)上學習一下相關知識，驗房的時候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

對于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者可請求開發(fā)商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，也可向開發(fā)索取賠償。

而對于嚴重不符合質(zhì)量要求的房屋，購房者應先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房。對消費者的正當要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費者協(xié)會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

面積縮水

根據(jù)圖紙建造的房子面積不可能精確到100%，為此國家也制定了3%的面積浮動。可是不少置業(yè)者會發(fā)現(xiàn)交房時面積誤差率超過了浮動的范圍，錢交了面積卻少了。

根據(jù)有關司法解釋，房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實結(jié)算，若超過3%買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。在此提醒讀者，在簽訂合同時應注意約定細節(jié)。因此建議買受人在簽合同時，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

規(guī)劃變樣

這幾年，規(guī)劃變更導致前期業(yè)主鬧事的案例也是時有發(fā)生，其中包括了在同一個小區(qū)內(nèi)將別墅區(qū)域洋房區(qū)隔開、將規(guī)劃建為別墅的后續(xù)用地改成建造高層洋房等等。

根據(jù)有關法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主，這時，開發(fā)商在沒得到全體業(yè)主同意的情況下，是無權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關部門查閱小區(qū)的整體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已經(jīng)入住的部分，那么，就可以有充分理由認為這種規(guī)劃變更是不合法的。另外，即便是建設中的小區(qū)，開發(fā)商要變更已經(jīng)對外宣傳的規(guī)劃，也應該對全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒有異議的情況下，才可以變更。

以上這些是購房者在購房、交房過程中最容易“中招”的地方，買房水太深，購房前一定要摸清里面的“潛規(guī)則”，否則，掉進去再爬上來就難了。