抵押權與租賃權的關系規(guī)定在原《物權法》第190條和《民法典》405條中。

《物權法》第190條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

《民法典》第405條：抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的,原租賃關系不受該抵押權的影響。

民法典實施后，《物權法》失效，租賃權對抗抵押權的條件由“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租” （即租賃合同簽在抵押合同前）改為“抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有”（即租賃合同簽在抵押登記前且已由租賃方占有）。刪除了“抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”，立法者認為，對于承租在已辦理抵押登記的房產(chǎn)的租戶，明知風險而承租，法律不予保護。

這次修訂起到了積極的效果，因為過去存在倒簽租賃協(xié)議，損害抵押權人利益的情況。如抵押人（借款人）與承租人簽訂租賃協(xié)議，抵押人（借款人）再向銀行簽訂貸款協(xié)議，辦理抵押貸款，或者抵押人（借款人）與承租人惡意串通，將租賃協(xié)議倒簽在抵押貸款協(xié)議前。在抵押物被執(zhí)行過程中，承租人拿出租賃協(xié)議向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，對抗抵押物的執(zhí)行程序。

實踐中，還存在抵押人損害承租人利益的情況。如抵押權人和抵押人簽訂抵押合同后，在辦理抵押登記前，抵押人將抵押物出租給承租人。當時承租人無法查到不動產(chǎn)抵押登記，而將租金支付給抵押人，甚至花費了較大的前期投入。

《民法典》實施后，租賃協(xié)議要簽在抵押登記日期前，且承租人只能實際占有，才能對抗抵押權人。因此，債權人在辦理抵押登記前，應當核查抵押物有誰實際占有這一關鍵事實，并固定相應的證據(jù)。

對租戶來說，為避免承租房產(chǎn)設有抵押權而被處分，在簽訂租賃協(xié)議并交付租金前，一要事先查詢房產(chǎn)是否有抵押登記，二是租賃合同中要對租期內(nèi)租賃房屋的抵押、轉(zhuǎn)讓作出約定，三要簽訂租賃合同后及時入住，防止未及時入住導致租賃優(yōu)先權喪失。