破 限 購(gòu)

的確，各地政府出臺(tái)的一系列限購(gòu)政策不知讓多少人的買房計(jì)劃瞬間變得遙遙無期。大家紛紛開始關(guān)注起法拍房。

近幾年包括淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、公拍網(wǎng)在內(nèi)的多家網(wǎng)站推出拍賣板塊，成為法拍房的“官方”拍賣平臺(tái)。

法拍房不限購(gòu)，起拍價(jià)又低于市場(chǎng)價(jià)（起拍價(jià)最低為評(píng)估價(jià)或市價(jià)的70%），無中介傭金，這些特點(diǎn)的被各平臺(tái)大肆宣傳后，吸引了大批吃瓜群眾強(qiáng)勢(shì)圍觀。

然而，高收益必然伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，法拍房背后隱藏的法律風(fēng)險(xiǎn)你又了解多少？

今天就把收購(gòu)法拍房過程中容易引發(fā)的那些法律風(fēng)險(xiǎn)拿出來和大家分享。

01

點(diǎn)評(píng)：收購(gòu)法拍房，即使你有錢到任性，正式拍賣之前，得隨時(shí)做好“竹籃打水一場(chǎng)空”的心理準(zhǔn)備。但法院撤回拍賣后，競(jìng)買人已交納的保證金還是會(huì)原路如數(shù)退回。

02

點(diǎn)評(píng)：通常情況下，法拍房不得委托他人代拍，產(chǎn)權(quán)只能登記在一人名下。自交納參拍保證金至競(jìng)拍成功后補(bǔ)足所有費(fèi)用差額，必須是同一付款人。據(jù)此，在參與競(jìng)拍前，請(qǐng)務(wù)必先想好如果競(jìng)拍成功，產(chǎn)權(quán)要登記在誰的名下，那就以誰的名義付款參拍。

03

點(diǎn)評(píng)：法院發(fā)布的競(jìng)拍公告會(huì)對(duì)房屋的權(quán)屬、地理位置、樓層、朝向、戶型、面積、房齡、裝修情況，瑕疵等基本信息進(jìn)行簡(jiǎn)略描述。

但同時(shí)聲明一切以實(shí)物為準(zhǔn)，法院不作擔(dān)保，責(zé)任一律由買受人自行承擔(dān)。加之有不少的問題只能通過實(shí)地看房才能查清事實(shí)，比如房屋采光是否充足，是否存在漏水、墻體開裂等質(zhì)量問題。房屋實(shí)際是處于空置狀態(tài)還是有人居住，如果有人居住，買受人負(fù)責(zé)自行清場(chǎng)，法院概不負(fù)責(zé)。

一定要向周圍鄰居了解房屋之前的狀態(tài)，是否存在影響其價(jià)值的其它情形，例如是否發(fā)生過火災(zāi)，是否發(fā)生過兇宅事件等。

04

點(diǎn)評(píng)：如果有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人參與競(jìng)拍，哪怕你的出價(jià)最高，只要優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的出價(jià)與你相同，該套房屋由優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人競(jìng)得。

05

點(diǎn)評(píng)：舉個(gè)通俗的例子，甲的房屋在被拍賣之前已經(jīng)與乙簽訂了10年的租賃合同（租期自2010年1月至2023年12月），丙于2023年1月競(jìng)拍購(gòu)得該房屋，但乙仍然可以基于租賃權(quán)住在該套房屋內(nèi)直至租賃期滿日止再將房屋交還給丙。

06

點(diǎn)評(píng)：如果被執(zhí)行人或其他人的戶口落戶在拍賣房屋內(nèi)，不排除拍賣成交后，上述人員仍不愿意將其戶口遷出。雖然新政規(guī)定“上家戶口拒遷可強(qiáng)制遷出”，但目前沒有成功案例受用于法拍房。

這樣就會(huì)對(duì)買受人產(chǎn)生影響，尤其是現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房，大多數(shù)都有五年一戶的入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，在這種情況下，就很容易造成買受人一著不慎，全盤皆輸?shù)木置妗?/p>

07

點(diǎn)評(píng)：不同地區(qū)法院要求競(jìng)買人承擔(dān)的費(fèi)用會(huì)有所差異，具體以法院發(fā)布的競(jìng)拍公告為準(zhǔn)。據(jù)此，強(qiáng)烈建議，競(jìng)買人應(yīng)就費(fèi)用承擔(dān)問題先行與執(zhí)行法官聯(lián)系進(jìn)行溝通確認(rèn)（競(jìng)拍公告上會(huì)提供執(zhí)行法官的聯(lián)系方式），以避免因自身對(duì)法律法規(guī)及政策解讀理解差異，從而導(dǎo)致對(duì)競(jìng)拍收購(gòu)整體成本估算出現(xiàn)重大偏差。

08

點(diǎn)評(píng)：據(jù)我對(duì)各大網(wǎng)站競(jìng)拍公告的觀察統(tǒng)計(jì)，保證金數(shù)額通常為起拍價(jià)的10%，這樣算下來最少也要幾十萬。根據(jù)上述法律規(guī)定，一旦發(fā)生整體收購(gòu)成本嚴(yán)重超出預(yù)算從而導(dǎo)致競(jìng)拍者無力負(fù)擔(dān)而悔拍，保證金就會(huì)被全部沒收。

總之，可遇不可求的法拍房不是隨意能夠入手的，需要競(jìng)買人提前下大量功夫做好前期背調(diào)功課，以避免稍有不慎導(dǎo)致最終得不償失的后果。

以上為正文，來自上海華勤基信律師事務(wù)所的裘振華律師

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