購房合同實拍組圖 23頁購房合同全解
買房簽訂購房合同是一項關鍵性的工作,有些朋友在簽訂購房合同時對合同條款沒有詳細閱讀,出現問題時才發現開發商已經把自己的責任都規避掉了,可不是每個人都是律師啊,今天我們就來看一份真實的購房合同,我們一項一項來給大家解說購房合同的條條框框。
購房合同的封面。目前商品住宅銷售通常都使用格式合同,內部條文大同小異需要我們注意的主要是幾個關鍵字段的填寫以及附加協議。本文中的購房合同是遼寧沈陽的購房合同,所以是遼寧省建設廳與遼寧省工商行政管理局所編制的。大家可以注意到右上角的“已備案”字樣。所有的商品住宅購房合同都需要在住房管理部門的網簽合同中進行備案,建議大家選擇直接網簽,這樣在合同簽訂打印的同時就可以完成合同備案,可以避免一房兩賣的情況發生。
合同第一頁是對合同的一些說明,只要是官方出品的格式合同,這部分內容都大同小異,大家看看就好。
購房合同的第2頁開始是購房合同主體部分了。第一點需要注意的是出賣人,其主體是否是宣傳所屬的開發商。當然這點最好在商談時就確認好,有些項目可能是品牌開發商收購的,出賣人名稱可能與品牌名字完全不同。
購房合同的第一條建設依據與第二條銷售依據就注明了銷售房屋所需要的所有前置審批要件的編號。特別需要注意的是所屬地塊的土地使用權的起止時間。平常我們所說的住宅50年產權或70年產權其實是土地的使用權年限。其計算時間并不是以購房者買房為起始,而是以房企取得國有土地使用權的時間為起始。
購房合同第三條商品房基本情況寫明了房屋坐落,使用性質、層高、建筑面積與分攤面積等。這里大家一定要注意合同中書寫的房屋是否是我們選擇的那一套。由于購房合同中書寫的是房屋的郵政地址或者說藍牌地址,但置業顧問像我們推介的,通常都是1#樓或者B棟這樣的,兩者存在著一對一的對應關系。過去曾發生過地址填寫錯誤的情況,由于從簽訂合同到實際交房間隔通常在1年以上,一旦錯誤購房者很難取得證據證明是開發商責任。對于房屋的用途也要注意。住宅與商用兩者的水、電計價標準可相差許多哦。第四條計價方式相對簡單了,最后計算出來的總房款與我們侃價后的總房款相同就可以了,不一定非得糾結按面積計費還是按套計算。如果是按套計費,則應約定單價,因為后面有面積差的條款,需用到單價。
第五條面積差異認定與處理。這條是比較重要的,一般情況下都是選擇按照國家規定的3%限制條款,即誤差3%以內據實結算多退少補。誤差3%以上購房者可以選擇退房,如不退房多了開發商承擔,少了開發商雙倍退費,這里開發商承擔以及雙倍退費的都是3%以外的部分。需要注意的是退款利率的約定,是“銀行存款”還是“銀行貸款”。
付款方式與逾期付款的違約責任是比較重要的條款。大多數購房者是按揭貸款,一定要溝通好到賬限期以及違約辦法。尤其是現在房貸申請不易,一個多月甚至2個月才會放款的情況比較普遍,如果因為銀行放款產生違約金,相比大家都會很郁悶吧。另外就是對銀行貸款申請不下來的情況要進行約定。在過去這種情況比較少,很多合同都沒有約定,一般都是口頭約定,現在比較頻繁,最好能約定清楚。
在付款逾期違約責任條款,大家注意下逾期的時間以及違約金數額的約定,緊接下來的一條就是交付期限也就是交房時間,兩者都有相應的逾期違約處理。兩者的違約金約定應當是對等的。有些開發商在購房者付款逾期上約定違約金的很高,比如萬分之十,在自己交房的逾期違約金上則約定的很低比如萬分之零點一,兩者嚴重不對等自然是不公平的。
開發商逾期交房的違約處理,只要與購房者付款逾期的違約處理相匹配一般就可以了。
關于設計變更的約定,一般很少有這種情況出現。無外乎退或不退兩種處理辦法,只要保障我們的知情權以及退房權利就可以。
房屋交接與開發商保證商品房沒有產權糾紛與債務糾紛的條款沒什么可說的,一般的格式合同都差不多。
關于裝修的部分一般都在附件中約定,清水房或是毛坯房還好些,如果是帶裝修交房的項目,一定要約定清楚。
對于產權登記的約定,主要是注意填寫的是自然日還是工作日。一般沒有特指通常默認為自然日。
保修等事項一般按照國家法規執行就可以,通常不需要特別約定,格式合同中的條款就可以。
后面幾條基本沒什么需要特別注意的,下面我們來說說合同附件。一般來說格式合同中開發商能做手腳的地方不多,但是附件,尤其是補充協議中開發商可能會做出對自己有利的約定。
附件一,樓棟平面圖,注意各部分尺寸就可以。
附件二,公共區域與分攤面積的約定,這部分一般按照國家規定來,通常不需要特別約定。
附件三、關于裝飾、設備標準。這里一定要約定清楚,尤其是帶裝修的房源。什么位置使用什么材料,最好將品牌、型號列清楚。哪怕開發商說現在不能確定,那也一定要明確標準,比如說多少錢一塊的地磚,多少錢一平的地板等等。
附件四、合同補充協議。注意所有售樓員或開發商口頭答應的條件或許諾,一定要在其中以文字形式呈現,大部分開發商都不承認口頭協議。
附件五、共有房屋購買協議,這是多名購房者共同購買的情況下的約定,包括各自份額的約定。
附件六、預告登記。這是約定購房合同簽訂后多久進行預告登記的約定,注意時間就可以。整個合同中有多條逾期達到期限后可以解除合同的條款。需要購房者注意的是,逾期達到合同解除條件之后默認的有效期是1年。也就是說,如果1年的時間內沒有提出解除合同,則認為該合同繼續執行,所以購房者在遭遇開發商逾期交房或逾期辦理房證的情況時,需要在1年內做出明確的決定。
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