【1】引言

之前通過文章，向大家多次介紹過此話題。近兩天又有朋友問起此話題，抱著質(zhì)疑、求證的態(tài)度：

“你說的對(duì)么？我查過，連樓下的房產(chǎn)中介都問了，不是你說的。都說要按照出售全額20%繳。到底該聽誰的？”

該聽誰的，是自己選擇的問題。但是，這里希望給到一些方向性的提示：最應(yīng)該信的，不是專家、動(dòng)輒幾十年經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)“資深”人士、甚至辦事機(jī)構(gòu)，而是國家相關(guān)政策法規(guī)。

與家事爭(zhēng)議不同，房產(chǎn)出售，不太涉及到“理”的問題，主要遵循依規(guī)依法辦事的原則。

那么，繼承所得房產(chǎn)再出售需要繳納的個(gè)稅，有哪些政策依據(jù)？

【2】政策的沿革

在這里，從政策變化的角度，為大家梳理一下關(guān)于此話題的來龍去脈。

1.繼承所得房產(chǎn)再出售，需要幾近“全額”繳納20%個(gè)稅。

這個(gè)說法是有政策依據(jù)的。但是，是舊政策。

注意：這里所談及的“繼承”，包含了贈(zèng)與所得的情況。以下不再區(qū)分，籠統(tǒng)用“繼承”代替。

這個(gè)說法，來源于《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定，發(fā)布于2006年。其中規(guī)定：

受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

注意這一條的兩個(gè)核心意思：

一個(gè)意思是：出售繼承所得房產(chǎn)需要繳納20%個(gè)人所得稅，計(jì)稅基數(shù)是（出售收入-繼承過程中發(fā)生的稅費(fèi)）。因?yàn)槔^承是沒有稅的，可能會(huì)涉及到公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、工本費(fèi)等費(fèi)用支出，但這些費(fèi)用與房產(chǎn)價(jià)值相比較而言很小，所以可以理解為：幾近售價(jià)全額的20%征收個(gè)稅。 另外一個(gè)意思是：“不得核定征收”。這個(gè)核定征收的稅率，一般是1%固定稅率（同房產(chǎn)買賣）。

綜合來看，按照這個(gè)通知，繼承房產(chǎn)再出售、全額繳納20%個(gè)稅，是對(duì)的。

2.按照舊政策，不用繳納個(gè)稅的情況。

這種情況，就是“滿五唯一”。當(dāng)然，也不僅僅適用于舊政策，截至目前，依然適用。

“滿五唯一”，指的是繼承人所出售的繼承所得房產(chǎn)，如果對(duì)其而言是“滿五”（此房已經(jīng)滿五年）、“唯一”（以家庭為單位，名下無房）的，則不需要繳納個(gè)稅。

政策依據(jù)是，在《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號(hào))規(guī)定：

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

該政策被稱為“滿五唯一”。