以案說“典”

條文+案例+解讀，讓民法典從法律文本走向你我他

第一章 物權通則

第四節(jié) 物權的保護

一 物權的效力（物權作為絕對權有多大的效力？）

法言俗語

物權的效力是法律賦予物權的強制性保障力。理論上認為，物權的效力主要有排他效力、優(yōu)先效力、追及效力、物權請求權效力。排他效力源于物權的直接支配性，在前文講述一物一權時已有述及，需要注意的是，所有權和所有權之間相互排斥，以占有為內容的他物權之間互相排斥，比如同一物上不能設立兩個動產質權，但是所有權和他物權之間、兩個都不以占有為內容的他物權之間互不排斥，或者一個他物權以占有為內容，一個他物權不以占有為內容，這兩個他物權是可以并存的，比如同一物上所有權與抵押權或者質權是可以并存的，多個抵押權之間、抵押權和質權也是可以并存的。優(yōu)先效力是排他效力的延伸，物權的排他效力解決了物權設立時的權利沖突問題，但沒有解決同一物上不沖突的多個權利順位問題的實現(xiàn)，優(yōu)先效力就是解決的這一問題。物權優(yōu)先效力主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是同一物上，成立在先的物權優(yōu)先于成立在后的物權，這項原則也存在例外，比如用益物權、擔保物權優(yōu)先于所有權，留置權優(yōu)先于抵押權、質權等法律規(guī)定了特殊順位的情況；另一方面是物權優(yōu)于債權，同一物上無論物權成立于債權之前或者之后，物權都有優(yōu)先于債權的效力。例外包括買賣不破租賃、建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于建筑物抵押權等情形。追及效力，物權一經成立，其標的物無論輾轉于何人之手，物權人都可以追及至物的所在，主張其對物的支配權利。所有權有追及效力，用益物權和擔保物權也有追及效力。比如，抵押人將抵押物轉讓給第三人，債務人到期未履行債務時，抵押物所有權即使已經轉移到第三人，抵押權人基于物權的追及效力仍可以行使抵押權。物權的請求權效力是當物權的圓滿狀態(tài)受到妨害或有被妨害危險時，物權人請求妨害人為一定行為或不為一定行為以恢復物權圓滿狀態(tài)的權利。物權請求權將在接下來的一目中詳述。

《民法典》條文

第三百七十九條

土地上已經設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

第四百零六條

抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

第四百五十六條

同一動產上已經設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優(yōu)先受償。

第八百零七條

發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

以案釋法

被拆遷人對拆遷安置房產的優(yōu)先取得權能夠阻卻其后設定抵押權的強制執(zhí)行嗎？某區(qū)管委會的辦公場所被征收，其與拆遷人甲公司簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議（產權調換）》，調換房屋位置為拆遷原地再建的甲公司工業(yè)大廈，調換面積1365.93平方米。此后，某區(qū)管委會與甲公司簽訂《商品房買賣合同》購買工業(yè)大廈第四層商品房。甲公司認為某區(qū)管委會已經全部付清案涉購房款，未辦理過戶登記手續(xù)的原因在甲公司。甲公司已向某區(qū)管委會交付上述商品房，某區(qū)管委會對案涉商品房已進行裝修。上述商品房買賣協(xié)議簽訂之后，甲公司以工業(yè)大廈的所有權及土地使用權為乙公司向某銀行貸款提供抵押擔保。因乙公司未能按約定還貸，某銀行提起訴訟。在某銀行訴甲公司、乙公司借款合同糾紛案中，法院查封了甲公司所有的工業(yè)大廈，并判決甲公司在工業(yè)大廈所有權以及相應土地使用權的價值范圍內承擔擔保責任。判決生效后，某銀行向法院申請強制執(zhí)行。某區(qū)管委會作為案外人提出執(zhí)行異議，請求解除對工業(yè)大廈第四層樓的查封，法院裁定中止執(zhí)行，某銀行向法院提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，請求準許執(zhí)行。法院經審理駁回了某銀行的訴訟請求。

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第27條規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。通常情況下，抵押權具有優(yōu)先受償效力，所有權及普通債權均不能對抗，但是在法律、司法解釋另有規(guī)定情況下，抵押權的優(yōu)先性受到了限制。本案中，甲公司與某區(qū)管委會簽訂《商品房買賣合同》，確定拆遷安置用房的位置和用途，某區(qū)管委會作為被拆遷人對案涉房屋享有的債權具有優(yōu)先效力。盡管案涉房產并非另行出售給第三人，而是抵押給第三人，但是其亦屬于處分行為，并且抵押權的設定在拆遷安置協(xié)議簽訂之后，抵押權的行使亦妨礙被拆遷人合法權益的實現(xiàn)。因此，法院對某區(qū)管委會的權利依法予以特殊保護，是符合前述規(guī)定精神的。（類似生活實例，可參見案例：某銀行與某區(qū)管委會申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛案，詳見最高人民法院（2023）最高法民終1299號民事判決書，載《民事審判指導與參考》2023年第2輯（總第74輯），人民法院出版社2023年版）

法官說法

物權的追及效力受到法律規(guī)定的限制，并不是無限的，比如，善意受讓人取得動產后，該動產上的包括抵押權在內的原有權利消滅。除非有證據證明善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的存在。動產抵押權人為保障抵押權的追及效力，應依法辦理抵押登記。

二 物權的保護方式（如何保護物權?）

法言俗語

物權受到侵害時，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。對物權的保護以確認物權為前提，如果一項物權不能確定歸屬，物權保護就無從談起。確認物權請求權，是指物權的歸屬和內容不明或者發(fā)生爭議時，利害關系人請求有關權力機關或者法律授權的專門機構確認物權的歸屬、明確權利狀態(tài)的權利。物權不同于債權，其絕對權和排他性的屬性就決定了物權的歸屬和內容只能由國家公權力給予確認，因此物權確認請求權只能向有關權力機關或者法律授權的專門機構提出。除可以向法院請求確認外，部分爭議應通過行政處理方式確認，如土地所有權權屬的確認。

物權請求權主要有四項內容，分別是：返還原物請求權、排除妨害請求權、消除危險請求權和恢復原狀請求權。物權請求權和侵權請求權都能夠對物權予以保護，但又存在一定差異：第一，侵權請求權一般實行過錯責任原則，受害人要主張權利就必須證明加害人具有過錯。而適用物權請求權，權利人要求侵害人返還原物、排除妨礙、消除危險、恢復原狀不需要證明相對人有過錯。因此，物權請求權對受害人的保護比侵權請求權更充分，受害人的物權更容易得到保障。第二，侵權請求權的責任形式主要是損害賠償，多數情況下，受害人要對遭受的實際損失進行舉證，這無疑加重了受害人的舉證負擔，而物權請求權的目的是恢復對物的圓滿支配狀態(tài)，如排除妨害、恢復原狀等，不需要證明實際損害的發(fā)生。第三，物權請求權不適用訴訟時效的規(guī)定，而侵權請求權則要適用訴訟時效的規(guī)定。總之，適用物權請求權更能保護受害人的物權。

返還原物請求權，是指物權人對無權占有人或侵奪其標的物的人，基于物權請求其返還占有的權利。物權人請求返還原物應當以原物存在為前提。如果原物已經滅失，權利人可以要求無權占有人承擔損害賠償責任。排除妨害請求權，是指當物權的圓滿狀態(tài)受到占有以外的方式妨害時，物權人對妨害人享有請求其排除妨害、使物權恢復至圓滿狀態(tài)的權利。妨害應當是現(xiàn)實和持續(xù)進行的，如果妨害是短暫的，且妨害行為已經結束，則權利人不能行使排除妨害請求權。與排除妨害請求權不同，消除危險請求權是對尚未實際發(fā)生但有可能出現(xiàn)的妨害請求消除。適用恢復原狀請求權的前提是特定的物遭受毀損，在此情況下權利人可以根據不同物的特性以及損壞的后果選擇采納修理、重作、更換或者恢復原狀的救濟手段。侵害人承擔的修理、重作、更換或者恢復原狀的責任不以其是否具有過錯為前提，在其承擔了恢復原狀的責任后，仍不能彌補權利人損失的，權利人仍有權請求賠償損失。

《民法典》對物權的保護還規(guī)定了損害賠償請求權，但是損害賠償請求權與物權請求權并不相同，損害賠償請求權通常認為是債權請求權，其目的在于賠償損害，而物權請求權設立的目的在于恢復物權人對物的支配。依據《民法典》的規(guī)定，物權被侵害的，物權人可以行使一種或者數種請求權。

《民法典》條文

第二百三十三條 物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第二百三十四條 因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

第二百三十五條 無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

第二百三十六條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

第二百三十七條

造成不動產或者動產毀損的，權利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

第二百三十八條

侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。

第二百三十九條

本章規(guī)定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。

以案釋法

開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主對開發(fā)商在小區(qū)內建造的房屋發(fā)生權屬爭議時該怎么辦？某公司系小區(qū)開發(fā)商，該小區(qū)建有會所一座，該會所的建設工程規(guī)劃許可證載明的建設項目名稱為小區(qū)會所、建設規(guī)模為兩層1215平方米。該證的“附圖及附件名稱”內載有：其中物業(yè)管理用房建筑面積700平方米，核發(fā)紅卡等內容。根據規(guī)劃部門的解釋，“核發(fā)紅卡”的房產不得銷售。該會所至今沒有房產證。2008年11月1日，某公司與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)移交驗收接管協(xié)議，約定物業(yè)公司自2008年10月30日開始承接物業(yè)，物業(yè)管理服務用房位于會所二樓，475平方米，其余面積647.62平方米由開發(fā)商某公司使用或控制。小區(qū)于2023年8月18日成立首屆業(yè)主大會，于2023年3月24日進行第二屆業(yè)主委員會換屆選舉，第二屆業(yè)主委員會于2023年4月兩次書面通知某公司商討小區(qū)管理，會所、人防工程的使用管理等事宜。因協(xié)商不成，小區(qū)業(yè)委會起訴至法院請求判令開發(fā)商與物業(yè)公司支付自2008年11月1日起至今的會所租賃費用80 萬元。法院經審理認為，案涉會所位于小區(qū)內，與475平方米的物業(yè)用房同屬一套建筑的整體，根據建設工程規(guī)劃許可證、物業(yè)移交接管協(xié)議備案證明存根，以及開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)移交驗收接管協(xié)議等書面證據所載明的內容來看，開發(fā)商在移交物業(yè)時，是將會所與物業(yè)用房一并作為配套用房移交給物業(yè)公司，而且寫明產權歸全體業(yè)主所有。小區(qū)業(yè)委會在本案中提供了上述證據，對其主張已經盡到初步舉證義務。而開發(fā)商辯稱會所系其公司所有應當進一步提供充分證據予以證明。其提交的土地分割證、會所成本核算等證據，不足以證明會所系其公司所有。根據物價局核定的價格，以及第16、17、19幢小區(qū)配套明細表中載明的“會所1300平方米”，可以表明某公司已將會所的成本列入商品房價格中，因此沒有必要再專門對會所的建設成本進行審價。開發(fā)商于2008年10月30日將物業(yè)用房移交給物業(yè)公司時，本應將會所一并移交給全體業(yè)主占有、使用、收益，卻一直無償占有使用至今，致使小區(qū)全體業(yè)主不能使用、收益，從而造成了相應損失。小區(qū)業(yè)委會作為全體業(yè)主代表有權請求開發(fā)商賠償損失。法院根據評估機構對租賃費的評估意見，依法支持了小區(qū)業(yè)委會的訴請。

本案小區(qū)業(yè)委會的訴請實際隱含了確認小區(qū)業(yè)主對案涉會所享有共同共有權利的前置訴請。依據《民法典》第274條的規(guī)定，“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”。案涉會所在小區(qū)建設規(guī)劃范圍以內，小區(qū)業(yè)委會提交的證據可以初步證明，開發(fā)商移交物業(yè)時認可會所歸小區(qū)業(yè)主共同共有，法院亦查明開發(fā)商已經將會所建設成本列入商品房價格中，因此法院在確認小區(qū)業(yè)主對會所共同共有的前提下，認定開發(fā)商無償占有使用的行為給小區(qū)業(yè)主造成了損失，判令開發(fā)商依法賠償損失是正確的。（類似生活實例，可參見案例：宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會與宜興市恒興置業(yè)有限公司、南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司物權確認糾紛、財產損害賠償糾紛案，詳見江蘇省無錫市中級人民法院（2023）蘇02民終5565號民事判決書，載《最高人民法院公報》2023年第11期。）

法官說法

《民法典》規(guī)定請求停止侵害、排除妨礙、消除危險的，不動產物權和登記的動產物權的權利人請求返還財產的，均不適用訴訟時效制度。但是，物權請求權不適用訴訟時效只是理論上的通說，應當特別注意法律有特殊規(guī)定的情形，及時主張權利。比如，遺失物通過轉讓被他人占有的，權利人應當自知道或者應當知道受讓人之日起２年內向受讓人請求返還原物；占有人返還原物的請求權，應當自侵占發(fā)生之日起１年內行使；抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權，未行使的抵押權消滅。