Z市市場監管局接到群眾投訴舉報，稱某知名房地產開發公司在Z市開發的樓盤存在虛假宣傳，實際交付情況與售房時的宣傳差距很大。執法人員經過調查了解，該樓盤售房時某戶型146㎡樣板間展示板差異描述第⑥條廚房標有：“燃氣灶和廚盆位置僅為展示效果，實際交付標準為間隔65cm”的字樣，但實際交房時燃氣灶和廚盆的間隔距離與樣板間一致，只有15cm。

辦案機構基于相關事實認為該房地產開發公司宣傳內容與實際情況不符，違反了《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條“經營者不得對其商品的性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商業宣傳，欺騙、誤導消費者。”的規定，涉嫌實施虛假或引人誤解的商業宣傳，應當予以處罰。

結合《反不正當競爭法》第八條適用條件的理解，筆者認為不應當處罰，原因有三：

一是，商品房作為一種特殊商品，其具有產品滯后性和不確定性的特征，經執法人員調查了解，本案涉案樓盤是期房銷售，燃氣灶和廚盆間隔未達預期距離是由于后期建造房屋時其他因素導致，而房地產開發公司在售房之初并無作虛假或者引人誤解的宣傳故意。

二是，反法第八條明確，實施“虛假或引人誤解的商業宣傳”必須造成“欺騙、誤導消費者”的后果，此處的“欺騙、誤導”，應當既包括已經造成欺騙、誤導的客觀后果，也包括足以導致欺騙、誤導的可能性。結合案例，買受人購房時不僅要考慮房屋主體結構，還應包括層高、景觀、光照時間、配套設施等一系列要素的綜合考量，購買成品房的還要考慮室內裝飾裝修標準等問題。既然商品房作為一系列要素的集合，廚房燃氣灶和廚盆之間的間隔距離只是其中一個組成要素，該距離間隔的大小確實會對消費者生活帶來一定程度的不便，但不至于影響整個消費品性質的改變和使用，且無法證實該戶型商品房銷售情況與廚房燃氣灶和廚盆之間的間隔距離有必然聯系，基于常理判斷該因素起不到影響商品房交易的決定性作用，也就沒有造成“欺騙、誤導消費者”的后果。

至于在房地產交易中哪一要素不符合售房時的宣傳會對交易達成造成實質性影響，并無硬性標準。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條規定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約”，此處“并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”表述也十分泛泛。

筆者認為應根據實際情況基于”常識、常理、常情”個案推斷，不能一概而論。譬如售房時開發商稱小區綠地率達40%，但實際只有國家規定的最低30%，或者售房時承諾小區內建造人造湖而實際并沒建造等諸如此類重大且產生巨大差別的情形，基于”常識、常理、常情”可以合理推斷會對購房選擇構成實質性影響，造成了“欺騙、誤導消費者”的后果。

三是，本案涉案企業是全國知名房地產開發公司，其在Z市開發的樓盤因為選址優越等因素甚至造成了開盤時“一房難求”的火爆場面，可以印證該房地產開發企業沒有因為宣傳“燃氣灶和廚盆位置僅為展示效果，實際交付標準為間隔65cm”而獲取（包括可能獲取）不正當的交易地位或交易機會。

綜上，從當事人主觀方面是否故意、當事人的行為對相關交易達成能否產生實質性影響、當事人是否因此獲取（包括可能獲取）不正當的交易地位或交易機會這三方面來衡量，涉案房地產開發公司的行為并不構成《反不正當競爭法》第八條所禁止的不正當競爭行為，因此不應處罰。

近期部分城市商品房價格有所松動，很多先期購房的業主心理上存在情緒可以理解，對于合理的訴求購房者可以通過要求房地產開發公司給予適當補償等方式來解決。商品房交易中，在房地產開發企業卻無違反相關法律法規的前提下，行政權力不宜過多介入，更不宜動輒實施行政處罰，市場的事情交給市場自己來解決。