2021年7月31日，原告于某與被告國(guó)興公司經(jīng)協(xié)商一致，原告就其認(rèn)購(gòu)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的坐落于康城區(qū)××鎮(zhèn)××組××棟××單元××層××號(hào)房屋住宅，雙方簽訂《國(guó)興城房屋認(rèn)購(gòu)書》一份。在該《國(guó)興城房屋認(rèn)購(gòu)書》中，原告作為乙方、被告國(guó)興公司作為甲方，該認(rèn)購(gòu)書主要內(nèi)容雙方約定：該房屋單價(jià)6310元／平方米，建筑面積約為98.41平方米，總房款元。乙方承諾于2021年8月9日前向甲方付清首付款元，成交單價(jià)每平方米5903.54元，總房款為元，剩余房款元乙方應(yīng)向貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理商業(yè)貸款，并主動(dòng)到甲方售樓處簽訂《商品房買賣合同》，剩余房款乙方保證應(yīng)于《商品房買賣合同》簽訂日起到達(dá)甲方賬戶。乙方于本《認(rèn)購(gòu)書》簽訂當(dāng)日，向甲方繳納認(rèn)購(gòu)定金元，該定金用以擔(dān)保將來(lái)簽訂商品房買賣合同。乙方在簽訂本《認(rèn)購(gòu)書》后，所選房屋不得調(diào)換。乙方未按本《認(rèn)購(gòu)書》商業(yè)貸款項(xiàng)約定的時(shí)間交納首付款的或經(jīng)甲方電話(短信)或微信催告，乙方不到甲方營(yíng)銷中心(售樓處)簽訂《商品房買賣合同》的或經(jīng)甲方電話(短信)或微信催告，乙方不向貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理商業(yè)貸款的，乙方有前述任何行為之一的，視為乙方不履行合同相應(yīng)義務(wù)，甲方有權(quán)終止、解除本認(rèn)購(gòu)書，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)終止；甲方有權(quán)自行將該套房屋另行出售，定金不退。乙方承擔(dān)訴訟費(fèi)、律師費(fèi)。

同時(shí)，乙方按照房款總金額的百分之十向甲方承擔(dān)違約金。本《認(rèn)購(gòu)書》未盡事項(xiàng)(如房屋面積、交房時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等其他事項(xiàng))，雙方以最終簽署的《商品房買賣合同》及相關(guān)附件為準(zhǔn)。本《認(rèn)購(gòu)書》經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。此外，在該《國(guó)興城房屋認(rèn)購(gòu)書》中，雙方并約定有“特別提示：為了維護(hù)您的利益，請(qǐng)?jiān)诤炇鸨菊J(rèn)購(gòu)書前，仔細(xì)閱讀本認(rèn)購(gòu)書的各項(xiàng)條款，尤其粗體下劃線字部分，我們作為買受人，在此簽字以表明我們已充分閱讀了前述條款，所有的疑問(wèn)均已得到滿意答復(fù)。基于友好協(xié)商及誠(chéng)實(shí)信用原則，在此我們確認(rèn)接受前述各項(xiàng)條款。”同時(shí)，在各項(xiàng)條款后還備注有“甲方對(duì)本人認(rèn)購(gòu)書中的條款尤其是免除或者限制其責(zé)任條款，已向于某進(jìn)行提示及詳細(xì)解釋和說(shuō)明于某對(duì)此完全認(rèn)可”的內(nèi)容。

該《國(guó)興城房屋認(rèn)購(gòu)書》簽訂生效當(dāng)日，原告分別向被告國(guó)興公司交納了定金元及首付款元，共計(jì)元，被告國(guó)興公司給原告出具了收到定金和專用收款收據(jù)各一張。原告與國(guó)興公司簽訂上述《國(guó)興城房屋認(rèn)購(gòu)書》后，雙方始終未向?qū)Ψ教岢龊炗喺健渡唐贩抠I賣合同》，原告與被告國(guó)興公司也沒(méi)有約定簽訂正式《商品房買賣合同》的具體期限。

被告國(guó)興公司至今尚未取得原告所認(rèn)購(gòu)房屋的商品房預(yù)售許可證，原告以被告未取得商品房銷售許可證為由找被告要求該其返還所交款項(xiàng)，雙方協(xié)商未果，原告因此提起本案訴訟。

原告于某向法院起訴請(qǐng)求：1.認(rèn)購(gòu)合同解除。2.判令被告退房款2倍定金元。3.判令被告退房款元及利息(利息從2021年8月9日起至實(shí)際給付日止)。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十五條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等房屋認(rèn)購(gòu)書屬于預(yù)約合同，未取得預(yù)售可證不影響合同法律效力，構(gòu)成預(yù)約合同。”本案原告與被告國(guó)興公司在2021年7月31日簽訂的《國(guó)興城房屋認(rèn)購(gòu)書》，屬預(yù)約合同，依據(jù)雙方約定的內(nèi)容，國(guó)興公司雖然至今就預(yù)約的房屋尚未取得商品房預(yù)售許可證，但并不影響預(yù)約合同的效力。如果能夠?qū)⑵潆p方簽訂的該預(yù)約合同認(rèn)定為商品房買賣合同，也能依法認(rèn)定雙方簽訂的該買賣合同無(wú)效，從而解除該合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”因此，將認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為商品房買賣合同，應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；二是出賣人已按約定收取購(gòu)房款。

《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭(zhēng)議的方法；(十二)違約責(zé)任；(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。”本案《國(guó)興城房屋認(rèn)購(gòu)書》對(duì)房屋的坐落位置、面積、價(jià)款支付等進(jìn)行了約定，但對(duì)交房條件、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任、辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜等重要條款均未明確約定，尚不具備商品房買賣合同的基本特征，因此，本案原、被告雙方簽訂的《國(guó)興城房屋認(rèn)購(gòu)書》不能認(rèn)定為商品房買賣合同。鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國(guó)法律、行政法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行行政許可的監(jiān)管制度。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款第四項(xiàng)及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十二條均明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這表明我國(guó)的商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條也規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”由上可見(jiàn)，無(wú)論是法律、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對(duì)商品房預(yù)售行為所作出的強(qiáng)制性規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十五條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。”《商品房認(rèn)購(gòu)書》作為一個(gè)獨(dú)立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來(lái)看，通常是為將來(lái)雙方當(dāng)事人訂立確定性的、正式的商品房買賣合同達(dá)成的書面允諾，其目的就是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)。與作為本約合同的商品房買賣合同相對(duì)應(yīng)，《商品房認(rèn)購(gòu)書》即為預(yù)約合同。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不能因此認(rèn)定本約已正式訂立。

既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購(gòu)書》是出賣人和買受人雙方為將來(lái)訂立作為本約合同的《商品房買賣會(huì)同》所作的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)認(rèn)定為出賣人訂立預(yù)約合同的前提條件，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證前與買受人簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書等預(yù)約合同均為有效。該《國(guó)興城房屋認(rèn)購(gòu)書》且系原、被告雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律與行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。原告現(xiàn)以被告至今未取得該案涉房屋的預(yù)售許可證為由，提出解除合同，因于法無(wú)據(jù)，故無(wú)法予以支持，其基于解除合同而請(qǐng)求返還房款及利息，以及定金的訴訟請(qǐng)求，亦同樣缺乏相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，也無(wú)法予以支持。

一審判決：駁回原告于某的訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，原告于某不服提起上訴。

二審認(rèn)為，本案各方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：案涉認(rèn)購(gòu)書應(yīng)否解除及被上訴人國(guó)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)否返還房款、定金及相應(yīng)的利息。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十五條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。”本案中，案涉的《國(guó)興城房屋認(rèn)購(gòu)書》對(duì)房屋的坐落位置、面積、價(jià)款支付等進(jìn)行了約定，但對(duì)交房條件、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任、辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜等重要條款均未明確約定，尚不具備商品房買賣合同的基本特征，因此，該認(rèn)購(gòu)書不能認(rèn)定為商品房買賣合同，應(yīng)屬預(yù)約合同。從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來(lái)看，是為將來(lái)雙方當(dāng)事人訂立確定性的、正式的商品房買賣合同達(dá)成的書面允諾，其目的就是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不能因此認(rèn)定本約已正式訂立。

既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購(gòu)書》是出賣人和買受人雙方為將來(lái)訂立作為本約合同的《商品房買賣會(huì)同》所作的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)認(rèn)定為出賣人訂立預(yù)約合同的前提條件，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證前與買受人簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書等預(yù)約合同均為有效。該《國(guó)興城房屋認(rèn)購(gòu)書》系于某與國(guó)興公司雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律與行政法規(guī)的規(guī)定，屬合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。預(yù)約合同作為獨(dú)立合同形式，上訴人主張解除應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明案涉認(rèn)購(gòu)書符合約定解除或法定解除條件。首先，雙方并未協(xié)議約定解除條件。其次，上訴人主張的解除事由也不符合《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條規(guī)定的法定解除條件。故于某請(qǐng)求解除認(rèn)購(gòu)書，沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，其基于解除合同而請(qǐng)求返還房款、定金及相關(guān)利息的請(qǐng)求，亦同樣缺乏相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，二審不予支持。

二審判決：駁回上訴，維持原判。

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