筆者通過Alpha數(shù)據(jù)庫(kù)檢索的數(shù)據(jù)可知，房屋買賣合同糾紛數(shù)量在過去幾年上漲飛速，雖在2023年受疫情等因素的影響有所下降，但房屋買賣合同糾紛仍舊保持相當(dāng)高的規(guī)模數(shù)量。

如今在“房住不炒”的政策環(huán)境下，以及在多個(gè)知名房企，如綠地將重心從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向基建、恒大大幅度壓縮房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模背景下，司法的一致性與公正性尤為重要。

本文詳細(xì)介紹了10則房屋買賣合同糾紛類案同判規(guī)則，供各位讀者參考。

規(guī)則一

預(yù)定書、意向書、允諾書、認(rèn)購(gòu)書、諒解備忘錄、談判紀(jì)要等預(yù)約合同不應(yīng)認(rèn)定為房屋買賣合同，但具備房屋買賣合同主要內(nèi)容的除外。

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預(yù)約合同是指當(dāng)事人為了將來訂立確定性本約而預(yù)先達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。在房屋買賣合同關(guān)系中，通常是指因簽訂正式房屋買賣合同的時(shí)機(jī)尚未成熟，雙方為了將來能夠訂立正式合同而對(duì)房屋買賣相關(guān)事宜進(jìn)行初步法律確認(rèn)的一種預(yù)先約定，具體表現(xiàn)為預(yù)定書、意向書、允諾書、認(rèn)購(gòu)書、諒解備忘錄、談判紀(jì)要等。預(yù)約合同和房屋買賣合同的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，主要可從三個(gè)角度進(jìn)行考慮：第一，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人在合同中的意思表示加以確定，即簽訂合同是購(gòu)買房屋還是為正式簽訂商品房買賣合同做準(zhǔn)備；第二，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，判斷合同是否完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人是否已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款；第三，當(dāng)事人之間的約定和實(shí)際履行情況是否成立事實(shí)上的房屋買賣合同。

規(guī)則二

多份買賣合同就同一事項(xiàng)的約定存在沖突，應(yīng)以文義解釋作為起點(diǎn)，以當(dāng)事人真實(shí)意思為中心的目的解釋為主要解釋規(guī)則，習(xí)慣解釋作漏洞補(bǔ)充，誠(chéng)信原則決定解釋方向，各規(guī)則綜合運(yùn)用并相互印證，選擇真實(shí)、最終、更優(yōu)解釋。

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當(dāng)事人就同一標(biāo)的物簽訂多份房屋買賣合同，就同一事項(xiàng)，不同合同條款約定存在沖突。要綜合運(yùn)用文義解釋、目的解釋、體系解釋、習(xí)慣解釋、誠(chéng)信解釋等解釋規(guī)則并相互印證。文義解釋是合同解釋的起點(diǎn)，當(dāng)事人的共同意志是合同解釋的依據(jù)。以當(dāng)事人真實(shí)意思為中心的目的解釋是解決數(shù)份合同沖突條款解釋選擇問題的主要規(guī)則。作為輔助規(guī)則的習(xí)慣解釋，起到漏洞補(bǔ)充的作用；誠(chéng)實(shí)信用原則決定合同解釋的方向。應(yīng)綜合考慮各解釋規(guī)則，統(tǒng)籌兼顧，相互協(xié)調(diào)，最終達(dá)到確定當(dāng)事人真實(shí)意思，公正裁判的目的。經(jīng)過以目的解釋為核心的解釋選擇后，最終的結(jié)果呈現(xiàn)三種形態(tài)：一是真實(shí)意思條款排除虛假意思條款；二是最終約定排除階段性約定；三是選擇更優(yōu)解釋條款。

規(guī)則三

農(nóng)村村民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，該房屋買賣合同違反國(guó)家土地管理政策，損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，一般應(yīng)認(rèn)定無效。

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農(nóng)村村民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，該房屋買賣合同違反國(guó)家土地管理政策，損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，一般應(yīng)認(rèn)定無效。農(nóng)村村民出售其宅基地上的房屋給本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或連環(huán)交易最后一手買受人為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，相關(guān)房屋買賣合同可以認(rèn)定有效。農(nóng)村村民在1999年1月1日前將依法取得的宅基地連同地上房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人或回家鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞的，房屋買賣合同可以認(rèn)定有效。農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效后，買受人可以請(qǐng)求返還購(gòu)房款并支付中國(guó)人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本。出賣人因房屋漲價(jià)、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，要求返還房屋或拆遷補(bǔ)償款的，可以考慮根據(jù)案件實(shí)際情況，合理確定過錯(cuò)大小，擴(kuò)大對(duì)買受人信賴?yán)娴馁r償范圍，避免出現(xiàn)利益嚴(yán)重失衡的情況。

規(guī)則四

為套取銀行貸款訂立虛假房屋買賣合同，雙方當(dāng)事人沒有買賣房屋的真實(shí)意思的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

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雙方當(dāng)事人簽訂虛假房屋買賣合同以套取銀行貸款的，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無效。第一，雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同后，出售方一直持有、保管房屋產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)過戶發(fā)票、收據(jù)等原件，且一直占有使用出售房屋的，其主張雙方之間系為套取銀行貸款簽訂虛假購(gòu)房合同，買受人不能合理解釋并舉證證明上述情況且未證明除銀行貸款外房款的支付情況，應(yīng)認(rèn)定雙方之間房屋買賣合同并非雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)為無效合同。第二，意思表示真實(shí)是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的基本條件之一，雙方當(dāng)事人沒有買賣標(biāo)的物的真實(shí)意思，而為實(shí)現(xiàn)其他目的如獲取商業(yè)貸款或者住房公積金貸款而相互串通簽訂虛假買賣合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實(shí)意思表示，則該情形符合（原）《合同法》第52 條第 3 項(xiàng)的規(guī)定，“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。（注：現(xiàn)為《民法典》第146條）

規(guī)則五

未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同，若出賣人無法履行合同的交付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

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《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2023）第 3 條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”（注：《民法典》第597條第1款規(guī)定，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。）因此，未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同，若出賣人無法履行合同的交付義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)對(duì)買受人承擔(dān)違約責(zé)任，即出賣人對(duì)買賣合同標(biāo)的物有無處分權(quán)并不影響買賣合同的效力，而僅僅影響到該買賣合同能否履行。

規(guī)則六

房屋買賣惡意串通的認(rèn)定應(yīng)由異議人舉證證明行為人和相對(duì)人具有惡意串通損害他人合法權(quán)益的主觀故意和客觀行為，且證明標(biāo)準(zhǔn)須達(dá)到排除合理懷疑的程度。

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惡意串通指行為人或相對(duì)人主觀上存在惡意，訂立合同使他人合法權(quán)益受損害之行為。“惡意串通”為主觀因素，即合同雙方當(dāng)事人希望通過訂立合同來達(dá)到損害國(guó)家、集體或第三人利益的目的，“惡意”表明明知該合同內(nèi)容違反法律法規(guī)，并會(huì)損害國(guó)家、集體或者第三人利益，“串通”即說明雙方當(dāng)事人通謀，具有“共同的”意圖。惡意串通可以表現(xiàn)為合同雙方當(dāng)事人事先就已達(dá)成協(xié)議，也可以是當(dāng)事人一方作出意圖訂立合同的意思表示，對(duì)方當(dāng)事人在明知該合同內(nèi)容具有違法內(nèi)容的情況下仍采取默示接受的方式與其達(dá)成該協(xié)議。它是合同雙方當(dāng)事人互相配合或共同作為的結(jié)果。對(duì)于構(gòu)成惡意串通的判斷，應(yīng)當(dāng)采納“排除合理懷疑”的標(biāo)準(zhǔn)。

規(guī)則七

房屋買賣合同中的避稅條款無效，但不影響合同其他條款的效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。

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在房屋買賣合同中，雙方當(dāng)事人為了規(guī)避稅費(fèi)，約定與真實(shí)意思表示不一致的房屋價(jià)款，應(yīng)屬無效法律行為，無法對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力。但是合同中其他約定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定的，該合同依法成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。從審判思路看，不應(yīng)流于表面化的房屋買賣合同條款，應(yīng)當(dāng)結(jié)合付款金額與購(gòu)房?jī)r(jià)格是否吻合、當(dāng)事人對(duì)重大事項(xiàng)的知曉程度、一般購(gòu)房人的常識(shí)經(jīng)驗(yàn)等各方面綜合審查，以防購(gòu)房人和開發(fā)商惡意串通，明確真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。

規(guī)則八

締約過失損害賠償應(yīng)限于信賴?yán)鎿p失的范圍，一般不應(yīng)超過履行利益，同時(shí)還應(yīng)遵循過失相抵的賠償規(guī)則。

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在合同訂立過程中因締約過失給對(duì)方造成損失的，有過錯(cuò)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。對(duì)信賴?yán)娴膿p失賠償結(jié)果既包括因過錯(cuò)方的締約過失而導(dǎo)致信賴人的直接財(cái)產(chǎn)的減少，也包括信賴人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)增加而未增加的利益，最終是使雙方達(dá)到合同未曾發(fā)生時(shí)的狀態(tài)。締約過失責(zé)任的賠償限于信賴?yán)娴膿p失，不等于在合同有效的情形下通過履行可獲得的利益，且這些利益應(yīng)當(dāng)是在締約時(shí)可以預(yù)見的范圍之內(nèi)。

規(guī)則九

在房屋租賃法律關(guān)系中，出租人將租賃房屋出賣于第三人時(shí)，承租人按照法律規(guī)定享有以同等條件優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利，但該權(quán)利是債權(quán)的一種形式，因而其不具有物權(quán)的排他性、對(duì)世性等特征。

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房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人依法或依約定而享有的于房屋所有權(quán)人出賣房屋時(shí)，得以同等條件優(yōu)先購(gòu)買承租房屋的權(quán)利。（原）《合同法》第 230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”（原）《民法通則意見（試行）》第 118 條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。（注：《民法典》第726條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。）

規(guī)則十

房屋買受人要求出賣人遷出戶口的請(qǐng)求不屬于法院民事訴訟主管范圍，房屋買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，法院可以根據(jù)履約情況、違約原因、主觀過錯(cuò)程度以及給對(duì)方造成損失等因素酌情調(diào)整違約金數(shù)額。

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對(duì)于房屋買受人要求出賣人將全部戶口從涉案房屋內(nèi)遷出的訴訟請(qǐng)求，因戶籍遷移系公安部門主管事項(xiàng)，不屬于法院民事訴訟主管范圍。《戶口登記條例》第10條規(guī)定：“公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷戶口”。此項(xiàng)規(guī)定在性質(zhì)上屬于管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，不影響合同效力。無論出賣人戶口未遷出是否影響買受人戶口遷入，只要出賣人未按照合同條款履行義務(wù)即構(gòu)成違約。違約金數(shù)額約定過高或過低，法院可以依法酌情調(diào)整；斟酌的因素包括違約金的數(shù)額、違約人的履約情況、違約原因、主觀過錯(cuò)程度以及給對(duì)方造成的損失等。違約金數(shù)額，有固定數(shù)額違約金和按日或月計(jì)算的持續(xù)性違約金兩種計(jì)算方式。