【裁判要旨】

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的要件是債權(quán)人支付了合理對(duì)價(jià)、善意且已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記。在申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有合法的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的情況下，申請(qǐng)執(zhí)行人的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)獲得優(yōu)先保護(hù)。

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書(shū)

（2023）最高法民終553號(hào)

上訴人（一審原告）：陳志忠。

委托訴訟代理人：劉建明，寧夏鳴鐘律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：徐志勇，寧夏鳴鐘律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告）：中衛(wèi)市楚雄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。

法定代表人：馬仲林，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：丁一凡，寧夏輔德（中衛(wèi)）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告）：趙海川。

委托訴訟代理人：傾兆濱，甘肅恒亞律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：瞿夢(mèng)煒，甘肅恒亞律師事務(wù)所律師。

上訴人陳志忠因與被上訴人中衛(wèi)市楚雄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱楚雄公司）、趙海川案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服甘肅省高級(jí)人民法院（2023）甘民初169號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2023年5月18日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人陳志忠及其委托訴訟代理人劉建明，被上訴人楚雄公司的委托訴訟代理人丁一凡,被上訴人趙海川的委托訴訟代理人傾兆濱、瞿夢(mèng)煒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

陳志忠上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判停止對(duì)寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園三期小區(qū)50號(hào)樓10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)營(yíng)業(yè)房（門(mén)牌號(hào)××、423）的強(qiáng)制執(zhí)行及解除對(duì)該房屋查封與拍賣(mài)，并確認(rèn)陳志忠對(duì)上述房屋享有所有權(quán)。2.本案一審、二審訴訟費(fèi)用由楚雄公司、趙海川承擔(dān)。

主要事實(shí)和理由：一、陳志忠于2011年12月27日已善意取得并實(shí)際占有案涉房屋至今，對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，案涉房屋沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記不是陳志忠的原因，一審對(duì)上述事實(shí)未予認(rèn)定，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。2011年12月，經(jīng)雙方結(jié)算，楚雄公司下欠陳志忠工程款共計(jì)1100多萬(wàn)元。2011年12月27日，雙方簽訂三份《頂房協(xié)議》，約定楚雄公司以案涉房屋抵付陳志忠工程款。協(xié)議簽訂后，楚雄公司將案涉房屋交付陳志忠占有使用至今。2023年4月15日，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，進(jìn)一步證明案涉房屋出賣(mài)給陳志忠，陳志忠是案涉房屋唯一合法的所有權(quán)人。雙方簽訂《頂房協(xié)議》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，楚雄公司未及時(shí)出具購(gòu)房發(fā)票，刻意掩瞞案涉房屋已經(jīng)符合辦理登記條件的事實(shí)，以案涉房屋向趙海川借款并辦理抵押登記擔(dān)保借款，導(dǎo)致未辦理過(guò)戶登記，陳志忠不存在任何過(guò)錯(cuò)。二、本案一審適用法律不當(dāng)，判決結(jié)果錯(cuò)誤。陳志忠善意取得并占有使用在前，一審法院2023年7月23日、2023年7月9日作出（2023）甘執(zhí)62號(hào)、62號(hào)之一執(zhí)行裁定，對(duì)案涉房屋進(jìn)行查封拍賣(mài)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干規(guī)定》第二十八條規(guī)定，陳志忠對(duì)案涉房屋享有依法排除執(zhí)行的權(quán)利。三、楚雄公司以陳志忠實(shí)際所有的房屋為其與趙海川之間的高額民間借貸提供抵押，不能排除楚雄公司、趙海川惡意串通的事實(shí)。本案一審駁回陳志忠的執(zhí)行異議申請(qǐng)及執(zhí)行異議的訴訟請(qǐng)求，但在與本案事實(shí)高度重合的（2023）甘執(zhí)異187號(hào)執(zhí)行案件中支持了案外人請(qǐng)求。一審法院對(duì)同樣的案件作出截然相反的兩份裁判，有違法律的公平公正。綜上，本案一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)，判決結(jié)果錯(cuò)誤，請(qǐng)求依法撤銷一審判決，支持陳志忠的上訴請(qǐng)求。

楚雄公司答辯稱，案涉房屋抵付給陳志忠后進(jìn)行了實(shí)際交付，并于2023年簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，未及時(shí)辦理房屋過(guò)戶的原因在于案涉房屋相關(guān)竣工驗(yàn)收手續(xù)未辦理完善。之后因楚雄公司以案涉房屋作抵押向趙海川借款。因楚雄公司董事長(zhǎng)馬仲林因涉及刑事案件2023年羈押至今，本案的具體情況及相關(guān)證據(jù)代理人無(wú)法調(diào)取核實(shí)。

趙海川答辯稱，趙海川對(duì)案涉房屋享有合法的抵押權(quán)，陳志忠對(duì)案涉房屋不享有所有權(quán)，享有的是債權(quán)，其權(quán)利依法不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求依法駁回陳志忠的上訴請(qǐng)求。

陳志忠向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)其與楚雄公司簽訂的關(guān)于寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園三期小區(qū)50號(hào)樓10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)營(yíng)業(yè)房（門(mén)牌號(hào)××、423）《頂房協(xié)議》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效；2.判決停止對(duì)夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園三期小區(qū)50號(hào)樓10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)營(yíng)業(yè)房（門(mén)牌號(hào)××、423）的強(qiáng)制執(zhí)行及解除對(duì)該房屋查封與拍賣(mài)，并確認(rèn)陳志忠對(duì)上述房屋享有所有權(quán)；3.本案訴訟費(fèi)用由趙海川承擔(dān)。主要事實(shí)與理由：一、楚雄公司已于2011年12月將中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園三期小區(qū)50號(hào)樓10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)營(yíng)業(yè)房（門(mén)牌號(hào)××、423）抵頂給陳志忠，用以抵償欠付工程款，雙方簽訂的《頂房協(xié)議》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，上述房屋依法屬于陳志忠所有。2009年楚雄公司將寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園、瑞豐家園等土方工程發(fā)包給陳志忠施工，2011年12月經(jīng)陳志忠與楚雄公司結(jié)算，楚雄公司欠付工程款1100多萬(wàn)元，楚雄公司將寧夏中衛(wèi)市沙坡頭區(qū)黃河花園三期小區(qū)50號(hào)樓10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)營(yíng)業(yè)房（門(mén)牌號(hào)××、423）抵付部分工程款，雙方簽訂三份《頂房協(xié)議》。該協(xié)議書(shū)簽訂后，楚雄公司將黃河花園三期小區(qū)50號(hào)樓10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)營(yíng)業(yè)房（門(mén)牌號(hào)××、423）交付陳志忠實(shí)際占有使用。陳志忠催促楚雄公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，但楚雄公司一直推托。2023年4月15日簽訂了正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。二、楚雄公司與趙海川之間的借款抵押行為發(fā)生在2023年4月29日，在陳志忠已與楚雄公司簽訂《頂房協(xié)議》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之后。房屋所有權(quán)均完全屬于陳志忠，不屬于楚雄公司，楚雄公司無(wú)權(quán)抵押，一審法院不應(yīng)查封拍賣(mài)。三、案涉房屋已由陳志忠實(shí)際占有使用至今，一審法院強(qiáng)制執(zhí)行無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”雙方簽訂的《頂房協(xié)議》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的房屋、抵頂金額及責(zé)任承擔(dān)等內(nèi)容，均符合法律規(guī)定，且已履行完畢，上述房屋至今由陳志忠實(shí)際占用使用。因此，案涉房屋屬于陳志忠所有，一審法院查封拍賣(mài)，無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2023年4月29日，楚雄公司與趙海川簽訂了《借款合同》，約定向趙海川借款2000萬(wàn)元，以中衛(wèi)市黃河花園三期50號(hào)樓25套房產(chǎn)（包括案涉門(mén)牌號(hào)為××和423號(hào)的10、11、12號(hào)房產(chǎn)）作為抵押，并簽訂《抵押合同》，辦理了抵押登記和他項(xiàng)權(quán)證。2023年4月18日趙海川向一審法院起訴楚雄公司要求還款，一審法院作出（2023）甘民初50號(hào)民事調(diào)解書(shū)確認(rèn)：“楚雄公司償還趙海川2023年1月5日前的借款本息合計(jì)26149495元，2023年1月5日后的利息以17574880元為本金按照年息24%支付至實(shí)際付清之日”楚雄公司未履行還款義務(wù)，趙海川申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，一審法院分別于2023年7月23日、2023年7月9日作出（2023）甘執(zhí)62號(hào)、62號(hào)之一執(zhí)行裁定書(shū)，依法查封、拍賣(mài)上述房產(chǎn)。2023年8月20日，陳志忠提出楚雄公司欠其工程款1100多萬(wàn)元，雙方分別于2011年12月27日和2023年6月22日簽訂了《頂房協(xié)議》，通過(guò)以房抵債的形式將案涉房產(chǎn)抵頂給陳志忠，認(rèn)為一審法院查封、拍賣(mài)錯(cuò)誤，向一審法院提出執(zhí)行異議。一審法院于2023年9月19日作出（2023）甘執(zhí)異19號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回了陳志忠的異議請(qǐng)求。陳志忠不服，提起本案訴訟。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題為：陳志忠對(duì)案涉房產(chǎn)是否享有足以排除一審法院查封執(zhí)行行為的民事權(quán)益。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。”案涉房產(chǎn)系楚雄公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，至今仍在楚雄公司名下，所有權(quán)人為楚雄公司。趙海川就案涉房屋已辦理抵押登記和他項(xiàng)權(quán)證書(shū)。其對(duì)案涉房產(chǎn)享有抵押權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。”陳志忠主張其與楚雄公司之間通過(guò)以房抵債的形式，用案涉房產(chǎn)抵頂楚雄公司欠付的工程款。因并未辦理產(chǎn)權(quán)登記，陳志忠對(duì)案涉房產(chǎn)不享有所有權(quán)，《頂房協(xié)議》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》僅能證明陳志忠與楚雄公司之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。其對(duì)案涉房產(chǎn)享有的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不能對(duì)抗趙海川的擔(dān)保物權(quán)。陳志忠的證據(jù)不能證明其對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，其關(guān)聯(lián)性不予確認(rèn)。所以，陳志忠主張確認(rèn)其對(duì)案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)排除執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求不能成立，一審法院不予支持。

關(guān)于陳志忠訴請(qǐng)確認(rèn)其與楚雄公司之間的《頂房協(xié)議》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效的問(wèn)題的訴訟請(qǐng)求，不屬于案外人執(zhí)行異議之訴的受理范圍，一審法院另行裁定處理。

綜上，陳志忠訴訟請(qǐng)求不能成立。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第一百七十一條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決：駁回陳志忠的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)××07元，由陳志忠負(fù)擔(dān)。

二審中，陳志忠提交兩組證據(jù)。證據(jù)一：案涉房產(chǎn)10號(hào)、11號(hào)、12號(hào)《入住須知》三份，證據(jù)二：物業(yè)費(fèi)收據(jù)三份。證明：陳志忠與楚雄公司的物業(yè)管理公司分別簽訂《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》《消防協(xié)議》《裝修管理協(xié)議》，并交納物業(yè)費(fèi)，陳志忠已在抵押和法院查封前合法占有案涉房屋。楚雄公司認(rèn)為，《入住須知》記載的內(nèi)容無(wú)法甄別，對(duì)物業(yè)費(fèi)收據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性以及證明目的均不予認(rèn)可。趙海川對(duì)兩組證據(jù)的真實(shí)性和證明目的均不認(rèn)可。本院認(rèn)為，前述證據(jù)不能達(dá)到陳志忠的證明目的，本院不予采信。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院另查明，2023年4月15日，陳志忠與楚雄公司簽訂三份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。甘肅省高級(jí)人民法院（2023）甘民初50號(hào)民事調(diào)解書(shū)載明：“楚雄公司未按上述期限履行給付義務(wù)時(shí)，趙海川有權(quán)對(duì)楚雄公司抵押財(cái)產(chǎn)（已辦理他項(xiàng)權(quán)證的中衛(wèi)市黃河花園三期50#樓25套面積4522.08平方米的房屋）折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。”

本院對(duì)一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)本案一審判決和陳志忠上訴的事實(shí)與理由，本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：陳志忠對(duì)案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。”第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”第一百七十條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。”《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”

根據(jù)前述規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的要件是債權(quán)人支付了合理對(duì)價(jià)、善意且已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記。在申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有合法的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的情況下，申請(qǐng)執(zhí)行人的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)獲得優(yōu)先保護(hù)。

本案中，陳志忠主張其與楚雄公司在案涉房產(chǎn)辦理抵押登記之前已經(jīng)約定以案涉房產(chǎn)抵頂楚雄公司欠付的工程款，雖未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但由陳志忠實(shí)際占用使用，其權(quán)利足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。2023年4月29日，楚雄公司與趙海川簽訂了《借款合同》，約定向趙海川借款2000萬(wàn)元，以中衛(wèi)市黃河花園三期50號(hào)樓25套房產(chǎn)（包括案涉門(mén)牌號(hào)為××和423號(hào)的10、11、12號(hào)房產(chǎn)）作為抵押。雙方簽訂《抵押合同》，辦理了抵押登記和他項(xiàng)權(quán)證，趙海川依法取得了案涉房產(chǎn)的擔(dān)保物權(quán)，該權(quán)利亦得到甘肅省高級(jí)人民法院（2023）甘民初50號(hào)民事調(diào)解書(shū)的確認(rèn)。雖然陳志忠與楚雄公司在案涉房產(chǎn)辦理抵押登記前簽訂了《頂房協(xié)議》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但未辦理所有權(quán)變更登記，其對(duì)案涉房產(chǎn)享有的是債權(quán)，不能對(duì)抗趙海川的擔(dān)保物權(quán)。一審根據(jù)前述法律規(guī)定和事實(shí)，認(rèn)定陳志忠對(duì)案涉房產(chǎn)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，該認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

綜上，陳志忠的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)××07元，由陳志忠負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng) 駱 電

審 判 員 王東敏

審 判 員 楊 卓

二〇二〇年七月二十六日

法 官 助 理 楊 婷

書(shū) 記 員 李曉宇