哈嘍大家好，我是血拼哥！

最近有想要上車的剛需朋友們咨詢買(mǎi)房問(wèn)題：

“北京主城區(qū)，總價(jià)350萬(wàn)二手房，首付35%嗎？123萬(wàn)首付是不是就夠了？”

“老婆小嗎？可能不是，首付應(yīng)該在41%—42%，另外你月供能承受多少呢？”

“月供8000是極限！”

啥？北京主城區(qū)？月供不超過(guò)8000？——這，恐怕很難。

咱們剛需置業(yè)，一般最大的難題是首付，所以總是覺(jué)得首付湊齊了，是不是就能定格上車看中的房子？

其實(shí)買(mǎi)房一定要打出富余量，因?yàn)槌耸赘叮氵€要操心準(zhǔn)備這些費(fèi)用！

1、月供其實(shí)并不少，做好1萬(wàn)打底的準(zhǔn)備。

很多朋友掏空腰包上車后才會(huì)發(fā)覺(jué)，買(mǎi)房子首付只是開(kāi)始，月供才是永恒。

因?yàn)閺谋举|(zhì)上說(shuō)，剛需買(mǎi)房就是在買(mǎi)長(zhǎng)期負(fù)債，關(guān)鍵在于怎么運(yùn)轉(zhuǎn)好資金，家庭資產(chǎn)配置一定要分配穩(wěn)妥。

月供是現(xiàn)金流，對(duì)于剛需買(mǎi)房人而言，月供同樣是生死的界限，不可不慎！

若月供占比過(guò)高，對(duì)家庭生活的維系都造成極大挑戰(zhàn)，有可能造成銀行不良貸款。

因此，實(shí)際上在付了首付之后，每個(gè)月所支付的月供，也是一定要去評(píng)估的。

至少要知道，當(dāng)下北京房?jī)r(jià)對(duì)應(yīng)的月供，到底是什么行情？

下面我們就以北京各片區(qū)總價(jià)350萬(wàn)左右典型的新盤(pán)來(lái)看，分析一下它們的首付和月供成本。

以首套首付，25年還款期限，按利率5%的純商貸來(lái)計(jì)算，首付和月供成本如下（混合貸月供會(huì)少一些）：

再來(lái)看看總價(jià)350萬(wàn)二手房情況，就以主城區(qū)滿五唯一且樓齡在15年以內(nèi)的商品房標(biāo)準(zhǔn)，血拼哥在各個(gè)片區(qū)找到了以下典型樓盤(pán)：

注：以上房源總價(jià)偏低，所以貸款首付比例，我按40%算的，二手房在北京最高貸款有限制，一般五環(huán)內(nèi)在280萬(wàn)左右（普宅線*60%），剩余就是首付，所以總價(jià)越高，其實(shí)首付越多。

從列舉的表格咱們不難看出，在主城區(qū)你想拿350萬(wàn)買(mǎi)套住著寬敞的兩居二手房，還不能是老破小，在海淀是門(mén)兒都沒(méi)有，只能移步五環(huán)外的朝陽(yáng)和豐臺(tái)，那里有很多滿足條件的兩居室房源。

我們發(fā)現(xiàn)，如今在北京，總價(jià)350萬(wàn)的純商品新房或主城區(qū)二手房首付至少要125萬(wàn)，選擇純商業(yè)貸款，月供至少要12276元。當(dāng)然咱們一般都會(huì)繳納公積金，選擇組合貸款的情況月供壓力肯定會(huì)小一些～

根據(jù)國(guó)家商品住房個(gè)人貸款規(guī)定：如果房貸占月收入比重超過(guò)50％，則不具備貸款條件；達(dá)到40％，則進(jìn)入警戒線。

總價(jià)350萬(wàn)的非普宅，按照商業(yè)貸款25年來(lái)算，月供也要1.2萬(wàn)，這時(shí)候家庭月收入至少要達(dá)到3萬(wàn)，才能維持正常生活。

換句話說(shuō)，一家兩口，平均每個(gè)人的月薪就要達(dá)1.5萬(wàn)。

再看下如今北京的平均薪資水平如何。

根據(jù)智聯(lián)招聘2023年一季度平均薪酬城市分布來(lái)看，北京以13369元/月的薪酬位居全國(guó)第一。

這個(gè)數(shù)據(jù)距離月收入1.5萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)還差一些。

按照平均薪資1.3萬(wàn)多這個(gè)數(shù)據(jù)，每月除去一半的生活開(kāi)銷，還剩6000多元，一年將近8萬(wàn)元左右，一家兩口能攢下16萬(wàn)左右。

總價(jià)350萬(wàn)，首付140萬(wàn)，如果有父母幫助，比如可贊助70萬(wàn)，那首付4成的缺口還有70萬(wàn)。

在不計(jì)算年收入增幅的前提下，兩個(gè)人一起出錢(qián)出力，經(jīng)過(guò)4到5年的刻苦奮斗，再加上父母的幫助，基本可以湊夠剩下的70萬(wàn)首付，通過(guò)貸款210萬(wàn)的還款門(mén)檻。

如果沒(méi)有父母的資助呢？

就需要你和伴侶共同承擔(dān)140萬(wàn)的首付，單純依靠上班族掙薪資的能力，那湊夠首付的年限就要從4年多增至8年多。

算完首付和房貸這筆賬，這對(duì)咱們打工人來(lái)說(shuō)真的是壓力山大，這還得是事業(yè)在未來(lái)不會(huì)有變故的情況下。

現(xiàn)今受困于疫情反復(fù)，樓市和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)均不明朗，通過(guò)高杠桿購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，萬(wàn)一斷供了無(wú)力償還房貸，那可真是得不償失！

所以貸款買(mǎi)房前，一定要了解所在城市的購(gòu)房和信貸政策，做好自身財(cái)務(wù)規(guī)劃，并且得選擇適合自己的還款方式！

我們?cè)诖_定貸款買(mǎi)房后，一般的還款方式有兩種：等額本息和等額本金。等額本金比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，購(gòu)房人要根據(jù)自身的需求選擇。

然后，這還沒(méi)結(jié)束，很多剛需小白在買(mǎi)房的時(shí)候都覺(jué)得首付備齊、月供在可接受范圍內(nèi)就ok了。

實(shí)際上交了首付之后，你還將面臨一些其他的雜七雜八的款項(xiàng)需要付錢(qián)。

以下，咱們分二手房、新房介紹：

二手房的一大支出——稅費(fèi)

作為光榮的買(mǎi)房人，我們絕不會(huì)錯(cuò)過(guò)每一個(gè)納稅的機(jī)會(huì)，所以契稅、個(gè)人所得稅、增值稅你一個(gè)都不能忘。

01 契稅

契稅是買(mǎi)房子的時(shí)候除了首付之外比較大頭的一個(gè)款項(xiàng)了。

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，以90㎡為界限，不同條件的首套和二套房的情況也各不一樣：

個(gè)人第一次購(gòu)買(mǎi)家庭第一套住房，面積90㎡以下的，按1%稅率征收；90平㎡以上的，按1.5%征收。

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為90㎡及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90㎡以上的，按2%的稅率征收契稅。

北京首套和二套總價(jià)350萬(wàn)面積小于90㎡的房子，契稅都要交3.5萬(wàn)元；

首套房，總價(jià)350萬(wàn)，面積90㎡以上的，契稅要交5.25萬(wàn)元；

二套房，總價(jià)350萬(wàn)，面積90㎡以上的，契稅要交7萬(wàn)元。

但同樣總價(jià)為350萬(wàn)的房子，89㎡的首套房就要比91㎡的二套房的契稅價(jià)格低了3.5萬(wàn)元！

契稅上來(lái)看，國(guó)家是鼓勵(lì)大家買(mǎi)房自住，而且鼓勵(lì)大家首次買(mǎi)房。

02 個(gè)人所得稅

這筆費(fèi)用是需要根據(jù)賣方情況來(lái)決定的，當(dāng)賣方出售的房屋滿足滿五唯一，即可免征個(gè)人所得稅；

若不滿足，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，出售房屋時(shí)需要繳納，按差額的20%繳納或全額的1%繳納。

差額20%就是過(guò)戶價(jià)減去原登記價(jià)后的20%。

因此有兩種選擇，按照350萬(wàn)總價(jià)不滿五唯一的二手房來(lái)算，假設(shè)原登記價(jià)為300萬(wàn)，按差額的20%繳納為10萬(wàn)，全額的1%繳納為3.5萬(wàn)。

所以購(gòu)入的二手房位于增值幅度大的片區(qū)時(shí)，選擇全額繳納的方式會(huì)更劃算。

03 增值稅

原則上為賣方支付，且當(dāng)房屋滿二唯一時(shí)是免征的，但實(shí)際房產(chǎn)交易中，買(mǎi)家卻是增值稅的實(shí)際承擔(dān)者，為什么這么說(shuō)呢？

因?yàn)楫?dāng)房屋不滿足免征的條件時(shí)，實(shí)際房屋的市場(chǎng)價(jià)可能為350萬(wàn)，但是需要繳17.5萬(wàn)的稅款，總價(jià)就是367.5萬(wàn)，而你要支付的就是這367.5萬(wàn)，350萬(wàn)是賣家的收入，17.5萬(wàn)會(huì)被他拿去交稅。

如果還不明白增值稅的計(jì)算方法，那就再來(lái)看一下標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)規(guī)定：

目前增值稅稅率及減免規(guī)定：

①個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

②個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;

③個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

所以買(mǎi)二手房，別單純看總價(jià)算首付，還有很多隱藏稅費(fèi)，一定要問(wèn)清是否滿五滿二。

新房除了首付，交房時(shí)候你還有這些錢(qián)要繳！

新房不用操心個(gè)人所得稅，但是契稅還是照付，參考上文二手房契稅。此外，還有一大堆名目，不過(guò)不用擔(dān)心，都不多，大家挺住！

01 實(shí)測(cè)面積誤差

交房一條龍的時(shí)候，一般有登記，交面積差價(jià)的環(huán)節(jié)，有關(guān)規(guī)定有一個(gè)面積誤差3%為臨界點(diǎn)。

收房時(shí)面積誤差在3％內(nèi)，是法律規(guī)定的合理誤差區(qū)間，根據(jù)簽約的房?jī)r(jià)，依據(jù)多補(bǔ)少退的原則。

若面積誤差超過(guò)3％，買(mǎi)房人都有兩個(gè)選擇：要求開(kāi)發(fā)商退房，或者不退房繼續(xù)住與開(kāi)發(fā)商協(xié)商誤差補(bǔ)償。

購(gòu)房者選擇退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房者提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已支付的錢(qián)款退還給購(gòu)房者，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)利息。

如果購(gòu)房者不要求開(kāi)發(fā)商退房的話，則需要根據(jù)實(shí)際面積重新結(jié)算房款：

收房時(shí)面積多的部分—— 3％以內(nèi)部分的房款由購(gòu)房者補(bǔ)足；超出3％部分的房款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房者。

收房時(shí)面積少的部分——3％以內(nèi)部分的房款由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者；超出3％部分的房款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)房者。

02 公共維修金

主要用于用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、中修及更新、改造的資金，比如屋面防水、電梯大修、外墻等大規(guī)模維修，不得挪作他用。

而這個(gè)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是小區(qū)自己規(guī)定的，通常情況是在總價(jià)的2%-3%之間，總價(jià)350萬(wàn)的房子需繳納約7-10萬(wàn)的公共維修金。

這筆費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商代收，之后交給房管局，最后到業(yè)委會(huì)。

03 物業(yè)管理費(fèi)

物業(yè)管理費(fèi)收入的高低直接與收取標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)量呈正相關(guān)。

根據(jù)2023年出爐的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)2年，收房后第2個(gè)月開(kāi)始至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

04 權(quán)屬登記費(fèi)

即為辦理產(chǎn)權(quán)證的費(fèi)用，80元/套，每增加一個(gè)產(chǎn)權(quán)人則多增收10元工本費(fèi)。

至于這里的產(chǎn)權(quán)人即產(chǎn)權(quán)擁有者，法律上認(rèn)定的是財(cái)產(chǎn)登記的合法擁有者。

注意，如果是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就算產(chǎn)權(quán)證上為一人，也應(yīng)屬于夫妻共同所有。

05 裝修押金

有部分小區(qū)在交房時(shí)會(huì)向業(yè)主收取裝修保證金，費(fèi)用從幾百到幾千不等，目的是為了防止裝修施工對(duì)小區(qū)造成破壞。

裝修完成經(jīng)物業(yè)驗(yàn)收合格后，這筆錢(qián)會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)返還給業(yè)主。

但是《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未明確規(guī)定裝修押金收取規(guī)定，這項(xiàng)費(fèi)用并沒(méi)有獲得國(guó)家法律法規(guī)正式認(rèn)可。

以上，買(mǎi)房前除了首付外，還得將上述的這些錢(qián)款準(zhǔn)備好。

總結(jié)一下：

購(gòu)入首套總價(jià)350萬(wàn)的不足90平的新房時(shí)，實(shí)際上付的錢(qián)可能是：350萬(wàn)+158萬(wàn)利息+3.5萬(wàn)契稅+10萬(wàn)公共維修金+面積誤差+一年的物業(yè)費(fèi)+80登記費(fèi)+裝修押金（可以沒(méi)有），粗略估計(jì)大概522萬(wàn)+

購(gòu)入首套總價(jià)350萬(wàn)的不足90平且不滿五唯一的二手房時(shí)，實(shí)際上付的錢(qián)可能是：350萬(wàn)+158萬(wàn)利息+3.5萬(wàn)契稅+3.5萬(wàn)個(gè)稅+17.5萬(wàn)增值稅+2.7%中介費(fèi)，大概是542萬(wàn)左右。

二手房，特別是老破小還有一個(gè)特殊的地方，當(dāng)你買(mǎi)的是90年代的二手老破小時(shí)，鋼混結(jié)構(gòu)的貸款年限=57年-32年樓齡=25年，板樓的貸款年限=47年-32年樓齡=15年。

總價(jià)350萬(wàn)15年貸款年限的二手房，這樣的二手房很可能每月月供會(huì)達(dá)1.7萬(wàn)元，但是貸款利息會(huì)少一半，前期資金壓力比較大，另外還有24.5萬(wàn)的稅費(fèi)。

看來(lái)有買(mǎi)新房的條件還是盡量買(mǎi)新房，剛開(kāi)始資金壓力小～但新房也不是萬(wàn)事俱備的，畢竟貸款年限長(zhǎng)+期房的苦惱大家都懂。

總之，咱們普通人買(mǎi)房幾乎都要拿出全部的積蓄，再背上二十多年的負(fù)債，所以一定要提前未雨綢繆。

最重要的是，有一個(gè)正確的買(mǎi)房思維，千萬(wàn)不要偷懶，要時(shí)刻保持對(duì)樓市的關(guān)注！

最后，共產(chǎn)房趕緊加倉(cāng)補(bǔ)貨吧，350萬(wàn)三居，首付30%的溫柔只有共產(chǎn)房能夠給予，祝大家都能買(mǎi)到心儀好房！剛需加油！奧利給!

來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)北京