【注意：全文不少字，看完需要耐心。。。。】

雖然這種科普文章寫起來又費(fèi)力又費(fèi)時(shí)，但是實(shí)際上還是有不少人不知道該怎么樣去買個(gè)房，這次寫文章我會(huì)盡量寫的非常詳細(xì)，幾乎每一步要考慮什么我都寫清楚，防止有的人不太懂或者天然呆，而且會(huì)把一些案例分析寫進(jìn)去，供大家參考，其實(shí)這樣出文章效率太低，不符合我的風(fēng)格，但是我想用文章告訴大家我是不會(huì)放棄知乎的，盡管我的直播還挺開心的，也沒怎么發(fā)預(yù)告，但是實(shí)際上還是愿意把時(shí)間投入到知乎平臺(tái)的，也會(huì)提升自己的文章質(zhì)量，不會(huì)糊弄人的，這點(diǎn)請(qǐng)放心。

首先，買房子，在沒有其他外力因素的情況下（比如說你欠了錢還不了，黑戶，信用卡逾期嚴(yán)重等等問題）你最先考慮的一點(diǎn)是要不要買房子，而不是買什么房子。這點(diǎn)對(duì)于我這個(gè)中介出身的人來說其實(shí)不應(yīng)該這么講，應(yīng)該調(diào)動(dòng)客戶積極性，但是實(shí)際上大多數(shù)人是不適合買房子的，我也不愿意因?yàn)檫@個(gè)事情讓大家買房子，沒意義。因此我建議現(xiàn)在這個(gè)階段，買房子，一定一定要需求再買，不需求堅(jiān)決不能買，如果有其他的想法，比如說touzi或者說有點(diǎn)其他的歪腦筋就不用動(dòng)念頭了，必不可能，房住不炒！！！！房住不炒！！！！房住不炒！！！！請(qǐng)大家大聲念！！！！懂了吧，一定不要有亂七八糟的想法，必然會(huì)死無葬身之地，一點(diǎn)不夸張，尤其是有些遠(yuǎn)郊板塊，記住，房產(chǎn)是有錢人的玩具，窮人的夢(mèng)想；文旅盤是有錢人的玩具，窮人的墳場(chǎng)。

如果你真的需要買房子，咱們接下來該說說買房子最關(guān)鍵的有一個(gè)問題了，預(yù)算！

預(yù)算這個(gè)東西，建議根據(jù)自己實(shí)際情況而定，而不是根據(jù)你家親戚包括別人嘴里的預(yù)算而定，我見過太多的客戶，明明自己的負(fù)擔(dān)很重，還非得買個(gè)特別好的房子，就為了面子，完全是劃不來了，要知道一點(diǎn)，你有沒有錢，跟住啥房子的關(guān)系確實(shí)是有，但是面子這個(gè)東西，對(duì)于這么大宗資產(chǎn)來說，實(shí)在是代價(jià)太高，我相信你也用不起，因此建議量力而行。

如果你不知道買多少錢的房子對(duì)于你來說是合理的，理論上除了首付來說，最多最多月供不能高于家庭的一半收入是相對(duì)而言降低生活品質(zhì)稍微低一點(diǎn)，還不是影響非常大。當(dāng)然如果你是奶爸媽媽之類的，為了孩子上學(xué)，你可以增加月供，畢竟為了孩子，那就是另一回事。

根據(jù)預(yù)算，你的房子基本上就能分為你能買個(gè)什么樣的房子。按照我自己的經(jīng)驗(yàn)來說，80-120萬算是基礎(chǔ)剛需房的選擇，120-160萬算是剛需偏改善，160萬以上已經(jīng)可以逼近純改善了，200萬以上那就是毫無疑問的改善型住房。

【注意】這是根據(jù)普通情況而定，不包括老破小學(xué)區(qū)房或者極端地區(qū)，比如說你去裝備區(qū)買個(gè)160多萬的肯定是純改善了，或者去北湖買個(gè)120萬可能就已經(jīng)改善了，這個(gè)跟地區(qū)有一定的關(guān)系，僅僅劃分作為參考。

接下來，你就要想想自己的需求，一般最高的需求不是學(xué)校就是離單位近，再就是有軌道，這三個(gè)基本上是選擇最多的需求，你可以根據(jù)實(shí)際的情況而定，個(gè)人建議還是離單位近或者有軌道更方便一些，學(xué)校這個(gè)如果是婚房，個(gè)人并不建議這么早考慮孩子，孩子上學(xué)十年之后，你十年之后能不能換房子都是兩回事（這事跟換車一樣，都說自己能開車開10年，但是沒幾個(gè)最后開10年換車的，這種人里面包括我。。。）

剛需盤的需求要看下面這些：

一般在長春，軌道比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，，如果只在乎現(xiàn)在就有的軌道，你基本上只能選擇1號(hào)線和2號(hào)線的房子，2號(hào)線的選擇空間大點(diǎn)，房子大部分人還能買得起的，1號(hào)線小點(diǎn)，原因是一號(hào)線北邊的房子寬城居多，大多數(shù)人第一個(gè)排除區(qū)域就是寬城。。。。南邊新盤還少，選擇空間更少。所以如果想選現(xiàn)在就帶軌道的，不看規(guī)劃的話，那就選擇東西向的2號(hào)線，目前2號(hào)線能靠上的，不是在綠園汽車廠就是在二道，你根據(jù)這幾個(gè)選擇就可以了。

如果對(duì)于快軌輕軌這樣你能接受的話，8號(hào)線北湖快軌就是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，8號(hào)線英才板塊的房子性價(jià)比就很高，價(jià)格不貴軌道學(xué)校都來了。如果輕軌的話，大多數(shù)人關(guān)注的就是4號(hào)線延長線的南臨河街板塊。

總結(jié)一下，怕你們看不懂，基本上，你想要個(gè)地鐵，現(xiàn)在就能用的，你就選綠園汽車廠和二道就行。快軌8號(hào)線顯然就是北湖附近了。如果是規(guī)劃的也能接受，那就看看5號(hào)線硅谷大街段，或者4號(hào)線延長線就可以了。

如果需求最大的要素是學(xué)校，很簡單，主力學(xué)區(qū)多數(shù)都集中在外部，高新南，凈月西，北湖，這三大板塊。目前南臨河街和高新南的熱度最高，因?yàn)槊Ｔ眩膊慌露嘈澠ㄕf難聽點(diǎn)就是從一個(gè)掛牌學(xué)校去另一個(gè)掛牌學(xué)校而已，別激動(dòng)）由于現(xiàn)在掛牌學(xué)校太多，實(shí)際上掛牌學(xué)校越來越不值錢了，因?yàn)閷?shí)在太多，綠園一個(gè)87出名，這家伙全是87掛牌，到了二道就是52掛牌，但是目前看認(rèn)知度還是吉大師大高，為啥？因?yàn)榧议L啥也不知道，就知道吉大師大好。。。。所以這兩個(gè)比較出名，至于學(xué)校真的好壞，最好的衡量標(biāo)準(zhǔn)就是考試。不過我之前也論證過學(xué)區(qū)房的問題，學(xué)區(qū)這玩意很簡單，學(xué)苗很重要，很多學(xué)校差不是因?yàn)閯e的，因?yàn)閷W(xué)校本身也不好，所以我告訴你們的那句話是金科玉律，學(xué)校不是一群優(yōu)秀老師的聚集，而是一群負(fù)責(zé)任家長的聚集而已，一個(gè)不大點(diǎn)的孩子，他有啥自制力？都用老師管，老師累死也沒用。

總結(jié)一下，如果你要是學(xué)校的話，問我哪個(gè)好，掛牌的都一樣，沒啥好玩意，就那東西，你要是為了面子，你就買個(gè)帶吉大師大的就完事了，之后吹水也管用，如果真的為了孩子好，建議找個(gè)掛牌的同時(shí)多陪陪孩子，多教教孩子，可能比你出去喝酒吹水更有效果。還有，現(xiàn)在當(dāng)家長的應(yīng)該跟我歲數(shù)差不多，咱們那時(shí)候哪有那么多好學(xué)校，我朋友一大堆子弟校畢業(yè)的，人家也上了好學(xué)校，跟上不上好學(xué)校有關(guān)系，但是你孩子不是那樣的，就是給省二學(xué)區(qū)房也沒用，多陪陪孩子吧，孩子成長很重要的。至于為啥不說老破小學(xué)區(qū)房，很簡單，你能買得起老破小學(xué)區(qū)房你也不會(huì)來找我了，自己就知道辦法了，而且可以負(fù)責(zé)任的告訴你，真正厲害的人都不用學(xué)區(qū)房，人家一句話或者直接找人就去了，所以不討論這些奇奇怪怪的方案。

如果你既要軌道，又要學(xué)校，目前來看最多選擇的只有兩個(gè)地區(qū)，一個(gè)是北湖，一個(gè)是凈月西，北湖選擇最多的板塊是英才板塊，凈月西目前最火的是慧澤板塊。英才火的理由是確實(shí)是考得還行，加上周邊的房子確實(shí)是便宜，基本上一個(gè)寬城的價(jià)格，就能搞定大開發(fā)商的房子，軌道學(xué)校剛需房最大的兩大殺手锏都有。凈月西為啥慧澤最火，也很簡單，因?yàn)槎颊f這個(gè)學(xué)校是凈月師大搬過來，就總覺得公立能享受到私立一樣的對(duì)待。。。對(duì)于這個(gè)，我只能告訴你別想的太多，那個(gè)學(xué)校啥樣我太清楚了，我女朋友就這個(gè)學(xué)校畢業(yè)的，我自己的堂姐也是教育口的，要說這學(xué)校真的有那么好也是考試說了算，連個(gè)成績都沒有成天吹，別到時(shí)候成績出來傻眼了再一頓鬧，犯不上。太多就不說了，自己去想。再次強(qiáng)調(diào)一次，一分錢一分貨，花幾百萬買老破小的人應(yīng)該智商不低吧，你的買房智商也不低，大家都不低，都明白咋回事，只不過自己不承認(rèn)罷了。

改善盤的需求是什么：

說完因素要說明一個(gè)問題，這些因素都是剛需盤比價(jià)看重的因素，改善樓盤應(yīng)該觀察哪些呢？

如果你選擇的是一個(gè)改善盤，首先第一個(gè)點(diǎn)就得確定自己是不是真的需要一個(gè)改善，很多人所謂的改善不過是房子面積大點(diǎn)就是改善，如果真正的改善樓盤，看的絕對(duì)不只是面積，而是圈層定位。選擇改善住宅，就不要把剛需盤的邏輯用到改善上，我自己也買得起200萬以上的住宅，因此我個(gè)人給買改善住宅的人提個(gè)建議，最優(yōu)先考量的是圈層定位，其次考量的是開發(fā)商實(shí)力（畢竟很多的別墅區(qū)甚至不是大開發(fā)商開發(fā)的，但是現(xiàn)在這個(gè)節(jié)骨眼盡量考量大開發(fā)商的產(chǎn)品）最后考慮配套，但是信我一句話，真正優(yōu)秀的住宅，沒幾個(gè)是看學(xué)校的，這也是為啥我告訴你們買200萬以上住宅別買帶學(xué)校的，道理很簡單，能花這個(gè)價(jià)格買房子的，沒幾個(gè)差錢送孩子上私立校的，真正的純改善住宅就沒幾個(gè)是帶掛牌學(xué)校的，畢竟能買柏翠園的人沒幾個(gè)人會(huì)問學(xué)區(qū)是哪里，買個(gè)別墅也沒幾個(gè)會(huì)問學(xué)區(qū)在哪。但凡一個(gè)改善型住宅，成天吹學(xué)校，這個(gè)項(xiàng)目九成九就達(dá)不到純正的改善樓盤。

說圈層，可以舉兩個(gè)例子給大家看看，為什么有的小區(qū)圈層就不那么出色，在改善住宅里就出了問題。

比如說亞泰華府，這小區(qū)定位高不高，我可以負(fù)責(zé)任告訴你，高！但是，小區(qū)的面積段實(shí)在是太復(fù)雜，房子的類型也很雜，有小高，有洋房，有別墅，這樣的小區(qū)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題，什么問題？圈層不純粹，高低不均衡，這樣的小區(qū)圈層定位就很難拔高。再舉一個(gè)例子就是力旺格林春天，這個(gè)小區(qū)里面有個(gè)園中園，園中園單獨(dú)一個(gè)園區(qū)鎖著，你知道這樣的住宅最容易出什么情況嗎？被人家當(dāng)動(dòng)物園，沒啥事都往里面看看，為啥？不圍起來，體現(xiàn)不出我尊貴，但圍起來就容易被人家看猴， 我的一個(gè)客戶就非常苦惱這個(gè)問題才換的房子，所以不要買那種跨度非常大的改善住宅，建議購買面積段差距不大的那種，畢竟你買150平的房子，哪怕別墅區(qū)來了你也不會(huì)多去看看，因?yàn)槟阋膊粫?huì)比他差太多。

說了這么多，改善小區(qū)怎么看？其實(shí)面積段就是一個(gè)硬性條件，雖然不是所有的改善小區(qū)起步面積都高，但是起步面積非常高的房子肯定不會(huì)定位低就對(duì)了。面積可以決定下限。區(qū)域也是一個(gè)很重要的點(diǎn)，畢竟你在范家屯再改善的樓盤也比不了高新和凈月的高端樓盤，因?yàn)楹芎唵危瑓^(qū)域的定位就不會(huì)很高，這就是為什么圈層和定位對(duì)于改善住宅那么重要了。

將剛需改善因素說完，你確定你買房子的標(biāo)準(zhǔn)了，還有一個(gè)很有意思的點(diǎn)，那就是上面提及了一句的面積還有戶型。

目前剛需房最喜歡的戶型都是大兩室和小三室（當(dāng)然小兩室如果戶型做的出色也有人喜歡）改善就五花八門了，大三室和四室都是比較受歡迎的。面積來說，80-110左右是剛需最喜歡的面積段，戶型做好不難，精致度也高。改善就是越大越好了。戶型這個(gè)問題我有專門的文章大家可以看看，戶型是最有意思的話題，這個(gè)問題沒幾個(gè)自媒體會(huì)講，我講了。

我就是瑞瑞：長春的房屋格局知多少15 贊同 · 0 評(píng)論文章

目前大家的認(rèn)知來說，剛需房是在戶型好的情況下，面積越小，功能分區(qū)越多越吃香，說現(xiàn)實(shí)點(diǎn)就是屋子多越吃香，同等功能分區(qū)數(shù)量的情況下，戶型好的情況下，面積越小越受人歡迎。

現(xiàn)在大環(huán)境趨勢(shì)，大面寬短縱深的房子比較受歡迎，因?yàn)榭梢员苊庵虚g位置失光，使得受光面增大。當(dāng)然，有的人就喜歡縱深深的房子。。。這就蘿卜白菜各有所愛了，不過建議大家購買新式戶型。

這些都確定好了，就得開始看你去哪里買房子了，就是所謂的地段，由于配套是綁定著有些地段的，如果你對(duì)于某些配套感興趣，肯定就會(huì)被綁定某些地段。以2023年年末情況，長春的大環(huán)境來說，基本可以分為東南西北四個(gè)大區(qū)域，之后會(huì)有無限制的小版塊。

請(qǐng)注意這句話！！！！！長春人是少數(shù)城市認(rèn)板塊不太看重環(huán)線。所以在長春買房子，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)離市區(qū)很近，但是房子賣不上價(jià)格的情況，長春認(rèn)某些板塊。

簡單介紹下長春的區(qū)域情況：

東部：主要包括二道，經(jīng)開這兩個(gè)區(qū)域，二道又包括很多的板塊，比如說蓮花山就算在二道里面。經(jīng)開就比較簡單，也有人把離卡倫近的部分叫經(jīng)開北，不過基本沒人去那里買房子，因此這個(gè)區(qū)域關(guān)注度不高。

二道主要關(guān)注點(diǎn)基本都在二道核心區(qū)域比如說東盛大街吉林大路那片，再就是首付分期等政策高地八里鋪板塊（就是中介說的所謂三環(huán)邊上。。。）再就是蓮花山政府板塊（就是所謂的蓮府板塊）

經(jīng)開就簡單多了，基本上樓盤也不多，關(guān)注度也不是非常高，因?yàn)榧炔皇墙逃叩匾膊皇擒壍婪浅１憬莸膮^(qū)域，以原地購房的人群居多。

北部：主要的部分是寬城和北湖，寬城是剛需最容易上車的地區(qū)也是被重傷最多的區(qū)域，由于居住情況一般，加上區(qū)域定位不高，被不少人嫌棄，但是實(shí)際上卻是煙火氣最足的地區(qū)之一，而且物價(jià)也比較低，房子價(jià)格不貴量又足；北湖作為后起之秀，占據(jù)國家級(jí)新區(qū)的美名，但是后續(xù)乏力，不過由于基礎(chǔ)建設(shè)配套已經(jīng)大部分落位，居住沒有問題，而且大開發(fā)商產(chǎn)品較多，軌道學(xué)校如果選擇英才板塊也無壓力，算是剛需要素比較全的地區(qū)，上車也很合適。

西部：綠園和汽車廠板塊是核心，綠園的房子差異化很大，綠園靠里面的房子價(jià)格較低，但是靠近朝陽或者是寬城的有些區(qū)域反而價(jià)格會(huì)高一些；汽開區(qū)由于板塊特殊，人口流動(dòng)性不大，多數(shù)都是就業(yè)購房，所以房價(jià)一直以來不高也不低。

南部：

又叫南城，一般可以分為三部分，高新，南部新城，凈月三部分。

高新又分老高新和高新南，凈月又分很多的板塊，比如說南臨河街的凈月西，包括稍微靠外的奢嶺板塊。

【注意】南部新城算南關(guān)

城中心：

朝陽和南關(guān)，一直是老城區(qū)的代表，價(jià)格也是水漲船高，尤其是朝陽的南湖紅旗街板塊，一直以來都是抗價(jià)天花板，長春房子嘩嘩掉，它反而逆市上揚(yáng)，瘋狂漲價(jià)。但有些小的部分也算作朝陽了，比如說富鋒鎮(zhèn)。還有永春。

區(qū)域簡單說了以后，再說說目前比較火的幾個(gè)板塊。

北湖：之前講過了，剛需盤上車配套比較齊全的地方，缺點(diǎn)是他在北邊。。。。因?yàn)橹巴钢О鍓K價(jià)值暴漲，現(xiàn)在價(jià)格回歸合理。

南湖紅旗街板塊：長春房價(jià)數(shù)一數(shù)二的區(qū)域，也是長春公認(rèn)的抗價(jià)最強(qiáng)地區(qū)，房價(jià)不合理程度高，但是很多人比較認(rèn)，配套最齊全的區(qū)域沒有之一。長春有不少豪宅都在這個(gè)區(qū)域，比如說大家都知道的柏翠園和南湖一號(hào)，還有長春房價(jià)天花板南湖灣（別提翠泉源，你能住進(jìn)去算贏。。。）

高新南板塊：教育高地，優(yōu)點(diǎn)就是掛牌學(xué)校多，而且都開學(xué)了，而且距離西城不遠(yuǎn)，有消費(fèi)能力，因此區(qū)域發(fā)展主要靠學(xué)校，但是軌道能力匱乏，硅谷大街雖然有軌道，但是很多樓盤太遠(yuǎn)夠不到，硬傷是交通，公交也很少，沒車就別買這個(gè)區(qū)域。

南部新城：由于離市政府比較近，加上大力宣傳，選擇的人也不在少數(shù)，軌道交通也有一定規(guī)劃。

南臨河街：包括一部分凈月西，還有一部分南部新城的房子，優(yōu)勢(shì)是雙軌，凈月西的優(yōu)勢(shì)是雙師學(xué)校。

說完區(qū)域板塊，再說說房子類型吧。

房子類型大家常見的基本只有三種，大高，小高，洋房。超高層也有，但是因?yàn)樘伲蛔稣归_。

你可以不知道定義，因?yàn)檫@玩意定義各有各的說法，目前大多數(shù)住宅18層左右的都是小高，當(dāng)然也有19層的（因?yàn)橛械姆孔尤莘e率高，層高降低到2.8可以得到一層，我一說這個(gè)話，萬科羞愧的低下了頭，華潤和中海也若有思索）一般20多層到33層（有的樓也到35層）被稱之為大高（有的開發(fā)商怕大高影響賣房子，會(huì)說是高層，不說大高）洋房的定義最難，因?yàn)楝F(xiàn)在純正的洋房太少了，理論上洋房的全稱是退臺(tái)洋房，退臺(tái)洋房首先得有退臺(tái)。。。很多房子說自己是洋房，根本就沒有退臺(tái)，這種的嚴(yán)格意義上叫多層加了電梯。。。但是沒辦法，由于容積率等因素限制，6層帶退臺(tái)的房子（理論上這才是洋房）往往只可能在很少的區(qū)域才能看到。實(shí)際上這玩意用樓高限制的，怕你們看不懂，就用樓層說了。

這就是退臺(tái)。

理論上，大高層價(jià)格較低但是容積率偏高，居住舒適度不高（頂級(jí)豪宅那種的例外，比如說壹湖國際。。。）小高的普及型最高，看的最多，最常見，既符合現(xiàn)在大部分容積率，又不至于大高那么讓人不舒服；洋房受眾最大，但是沒辦法，由于容積率的限制，現(xiàn)在洋房越來越少，尤其是純洋房的小區(qū)，全長春市現(xiàn)在都不多，即使出現(xiàn)也是價(jià)格不菲。

這時(shí)候又提出一個(gè)概念叫容積率，你可以不懂，簡單說說，容積率大概就這個(gè)意思。

舉幾個(gè)例子，目前長春，大部分的純小高層住宅，多數(shù)容積率都是2左右，如果純洋房的小區(qū)多數(shù)容積率必須達(dá)到1.2左右，比如說中海橡樹園和云麓公館。如果高一些就得混一部分11層左右的，比如說龍湖景粼玖序就存在10多層的房子，都是被容積率鬧得。

很多東西都影響容積率，比如說多了一部電梯，或者多了個(gè)獨(dú)立電梯前室，都會(huì)影響容積率。

想完這些，你基本就知道想買個(gè)大概什么樣的房子了，這時(shí)候就會(huì)有一個(gè)最尷尬的問題擺在面前。新房和二手房選哪個(gè)？

以現(xiàn)在新房倒掛市場(chǎng)來看，同檔次新房比二手房便宜，所以建議考慮新房，二手房不是不行，只建議考慮兩種，一種是倒子房，一種是稀缺性很高的新房做不到的住宅，具體原因我在這個(gè)問答里面第一個(gè)第二個(gè)就說了。

我就是瑞瑞：2023年長春新房二手房問題解答2457 贊同 · 0 評(píng)論文章

說完這些，我就推薦一些區(qū)域的房子吧，避免大家可能找不到方向。

凈月：凈月西的話，基本上買哪個(gè)都不太踩雷，只要是大開發(fā)商都差不多，尤其是慧澤板塊，哪個(gè)便宜哪個(gè)政策好買哪個(gè)就行。建議考慮保利朗閱或者打骨折價(jià)格的龍湖舜山府（原價(jià)格就算了。。。。）洋房可以考慮招商的洋房做的不錯(cuò)。如果是純改善的話，建議考慮天澤大路板塊的，比如說龍湖景粼玖序，或者看看二手房的華潤凈月臺(tái)。

二道：基本上大多數(shù)新房集中在三個(gè)板塊，蓮府，八里鋪，東盛大街吉林大路，建議購買最后一個(gè)，因?yàn)槲恢脙?yōu)越，而且配套齊全，大開發(fā)商價(jià)格也不過分，比如說萬科榮光路59號(hào)，或者明年開的旭輝都薈榮光。八里鋪板塊房子眾多，四大難兄難弟組合里面，目前比較建議龍騰香格里和德輝首府，這兩個(gè)用材用料好一些。蓮府板塊由于遠(yuǎn)郊整體頹勢(shì)盡顯，建議考慮性價(jià)比高的，比如說睿德錦繡山河之類的，如果你覺得力旺林溪湖不貴的話考慮這個(gè)也可以，畢竟蓮府板塊是少數(shù)遠(yuǎn)郊板塊有軌道規(guī)劃而且有學(xué)校的區(qū)域，所以價(jià)格自然也不便宜。

經(jīng)開目前能選擇的房子不多，熱度最高的無非就是中海錦城和保利時(shí)光印象這兩個(gè)貨，他們兩個(gè)產(chǎn)品太像就導(dǎo)致沒啥差別，如果考慮建議哪個(gè)便宜買哪個(gè)；如果對(duì)于首付分期比較看重，富騰觀天下也值得考慮，開發(fā)商也算是良心開發(fā)商。

寬城的話，如果不是非得買現(xiàn)房，只推薦兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)是萬科時(shí)代都會(huì)，一個(gè)是華潤的榮華府，都屬于產(chǎn)品力比較強(qiáng)的項(xiàng)目， 尤其是榮華府，價(jià)格不貴性價(jià)比高。

北湖目前屬于大開發(fā)商排隊(duì)坐，任君選擇的局面，龍翔廣場(chǎng)板塊的萬科金域藍(lán)灣華府都是不錯(cuò)的選擇（毛坯）如果要是英才板塊，你可以考慮華潤公元九里，或者萬科溪望的特價(jià)房。

南關(guān)目前分南部新城和老南關(guān)：老南關(guān)最典型的代表就是萬科翡翠濱江，雖然房子本身房子容積率也不低，也有不利因素高鐵，但是畢竟是老南關(guān)，這地方萬年都不出一塊地，也是妥妥的城區(qū)。畢竟同樣是老南關(guān)的華潤中心價(jià)格就是2W起步。南部新城選擇就很多了，比如說用材用料不輸給嘉惠偉峰的南溪虹著，寶豐閣的又一力作，物業(yè)和用料幾乎無可挑剔。八一水庫邊上的華潤大江玖悅也是剛需不錯(cuò)的選擇，價(jià)格實(shí)惠量又足；華潤的紫云府四期紫境性價(jià)比也很高，升級(jí)了裝標(biāo)，價(jià)格也不貴，改善性價(jià)比比較高的選擇。如果你不介意大高層，壹湖國際也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。南臨河街南關(guān)部分的幾個(gè)兄弟里面，最受歡迎的就是寶裕悅瀾灣和豪邦錦上，都是用材用料不錯(cuò)的項(xiàng)目，位置也受人認(rèn)可。

綠園幅員遼闊，能稱得上選擇的房子非常多，也有很多不錯(cuò)的項(xiàng)目。中海潤德公元上城的70平電梯洋房，至今仍然是最佳小面積洋房；西站板塊的保利閱云臺(tái)三室做的也很不錯(cuò)；靠近寬城的中海云麓公館，除了位置有人有爭議，但是二環(huán)大開發(fā)商純洋房的小區(qū)僅此一個(gè)，稀缺性就已經(jīng)占了上風(fēng)。中海同心湖境也是銷量不錯(cuò)，尤其是洋房，幾度搶斷貨；華潤中央公園一期二期也是刷新老綠園沒有高端住宅的印象。

朝陽就不推薦了，真正的老朝陽的房子價(jià)格溢價(jià)太高，新朝陽比如說富鋒鎮(zhèn)和永春短時(shí)間發(fā)展不起來。

汽開由于地理位置因素，因此工作住房選擇這里的多，房子本身不多，目前萬科的公園都會(huì)賣的不錯(cuò)，戶型很好全系帶陽臺(tái)價(jià)格不貴；西宸之光配套更有優(yōu)勢(shì)，V盟薈也開業(yè)了，小面積更建議選擇這個(gè)。如果差錢現(xiàn)房就選旭輝理想城，想上學(xué)就選中鐵逸境（雖然我不是很推薦這個(gè)樓盤，除了你就得要個(gè)掛牌學(xué)校）

高新：項(xiàng)目較多的區(qū)域，老高新選擇空間也不算小，高新容園的大面積可以考慮（因?yàn)樾∶娣e戶型設(shè)計(jì)實(shí)在是太差）如果對(duì)于品味有點(diǎn)要求，看看龍湖云頌的160 180也不錯(cuò)；如果對(duì)于小面積比較癡迷，可以看看晰晰尊府89三室；龍湖天璞做的也不錯(cuò)，如果能買特價(jià)房也是不錯(cuò)的選擇；喜歡軌道學(xué)校大開發(fā)商就選龍湖昱城；如果對(duì)掛牌學(xué)校感興趣這幾個(gè)都可以：嘉惠燕京府也降價(jià)了，可以考慮考慮（某人說燕京府不講價(jià)。。。呵呵）慧谷新城位置好配套好，不介意之前爛尾可以考慮；圖便宜性價(jià)比高可以考慮考慮龍湖中鐵建云璟，華潤長安里，中海橡樹園；圖質(zhì)量好可以看看高新君園。

講完這些，我再給買房子幾個(gè)建議吧，雖然很多我都提及過，盡量還是說說吧。

1.房子就是一分錢一分貨的東西，永遠(yuǎn)不變的鐵則，所以你問我貴的便宜的選哪個(gè)我肯定告訴你選擇貴的，錢不撒謊的。

2.選擇房子的時(shí)候可以帶軍師給你作參考，但是建議選擇跟你沒啥利益關(guān)系的，比如說你找人家借錢，再讓人家給你看房子他要是能讓你買上房子算我輸。

3.選擇房子別問會(huì)不會(huì)掉價(jià)，如果怕這個(gè)就別買，不買肯定不掉價(jià)不吃虧。

4.大開發(fā)商目前還是推薦的，盡管也翻車，但是至少能給你交房下證，總比不交房那幾個(gè)貨強(qiáng)吧。關(guān)鍵現(xiàn)在大開發(fā)商不貴啊。

5.買房子找不找中介渠道的，建議你還是找一下，現(xiàn)在傭金不少都挺高的，商量商量，都分點(diǎn)挺好的。當(dāng)然你可以找我。

6.房產(chǎn)最好別跟學(xué)區(qū)掛鉤，除非你只為了上學(xué)，因?yàn)閷W(xué)校目前算是最不之前的因素了，因?yàn)樘啵恢靛X。

7.掛牌學(xué)校都一個(gè)樣，真正的好學(xué)校是那些私立校和頭部公立校，還是那句話，花幾百萬買老破小的人也不是傻子，你也不是，大家自己也都知道咋回事。

8.別想著touzi，房住不炒！！！！！這年頭還有人敢玩這個(gè)，真不怕死。

9.遠(yuǎn)郊板塊短期緩不過來，什么硅谷大街通車直接把直播搞到售樓處，瘋狂賣人家房子，真不怕下地獄，什么通車就能帶來什么，腦子咋想的？給你多少錢？遠(yuǎn)郊板塊短期沒希望的，因?yàn)槭袇^(qū)的房子也不貴，有城區(qū)的房子不買，買遠(yuǎn)郊？你工作在范家屯去買沒意見，有幾個(gè)是這樣的？

10.房子按需購買，別超綱，而且權(quán)衡自己的財(cái)力和能力，住那里也是鬧心，就像我姐夫一樣，后來住了幾天富人區(qū)，一去買東西，一看物價(jià)當(dāng)時(shí)就傻眼了，別搞成這樣不太好。

詳細(xì)問題詳細(xì)分析吧，祝大家都買到好房子。