近期的爛尾樓和斷貸事件鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，其中的功過是非，各路大神已分析的極為透徹，考慮自己頭不夠鐵，就不添話了。

只多嘴一句，整個(gè)事件里只有爛尾的業(yè)主是無辜的。

今天想從一個(gè)房地產(chǎn)基層從業(yè)者的角度，簡單捋一捋為什么會(huì)出現(xiàn)爛尾樓，未盡之處，眼界所限，還望海涵。

有人肯定不屑一顧，這有啥捋的，都是開發(fā)商把錢卷跑了，這**的開發(fā)商，萬惡的資本家，都應(yīng)該拉出去槍斃5分鐘！

可恨之人也有可憐之處，容我多說5毛錢的。

先鋪墊幾個(gè)行業(yè)小常識(shí)，拉通我們的語境，便于后續(xù)展開聊。

1、開發(fā)商自己沒錢：從單項(xiàng)目角度來說，開發(fā)商自身是沒啥錢的，建設(shè)資金大頭來源于各類貸款，拿地前有各種前融、拿地后有土地抵押融資、建設(shè)后有在建工程抵押融資、四證后的開發(fā)貸、賣不出去的房源的存貨抵押等等等等；小頭來源于業(yè)主的首付及按揭款；剩下的股東配資等都是階段性的，暫表不提。

2、房企的利潤沒有大家想象的那么高：全國目前有9萬+的開發(fā)商，最拔尖的那一撮（前50強(qiáng)）在2023、2023年的時(shí)候毛利率可以做到30%左右，但2023年大都已經(jīng)跌到了20%以下，縱觀近期行業(yè)大面，凈利率5%已經(jīng)是一個(gè)相當(dāng)傲人的成績（相當(dāng)于干5-6個(gè)好項(xiàng)目能賺一個(gè)買新項(xiàng)目土地的錢），大批項(xiàng)目能保住不賠就已經(jīng)謝天謝地，那錢花哪兒了呢？水漲船高的土地成本、材料成本、人工成本、營銷費(fèi)用和稅金、老板的燒包想法……考慮篇幅，這里不做盈利分析。

3、房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)含量不高，但政策含量極高：房地產(chǎn)行業(yè)是極度倚靠政策來討生活的，政策說利率下降點(diǎn)，那銷量就蹭蹭的漲；政策說限購限貸，那銷量就嘩嘩的掉，別看各家房企的營銷動(dòng)作整的花里胡哨，但脫離了政策支持的大背景，都是在扯犢子。

4、房地產(chǎn)賣的不是房子，是預(yù)期：雖然“房住不炒”的基調(diào)已深入人心，但房子的金融屬性并沒有減弱，單看一個(gè)混凝土盒子，怎么會(huì)值幾百萬呢？但如果未來可以更高價(jià)賣出去呢？

講完這些小常識(shí)，我們再簡單說一下蓋房子的全流程。

開發(fā)商從政府那買了一塊地，建設(shè)到一定程度后對外賣樓花（預(yù)售制），業(yè)主交了首付就認(rèn)購了其中的一套房源，通過備案合同預(yù)抵押將未建設(shè)好的期房抵押給銀行獲取按揭貸款，這樣的話，開發(fā)商“名義上”就收到了客戶的全款定金，但這個(gè)全款結(jié)合各地要求需要把大部分或全部金額都存入政府監(jiān)管的預(yù)售監(jiān)管賬戶，過程中根據(jù)工程進(jìn)度按需解出，開發(fā)商再拿這個(gè)錢把房子蓋好，交給業(yè)主，項(xiàng)目結(jié)束。

那哪里出了問題呢？

先看宏觀的和行業(yè)的。

2023年12月，“房住不炒”的定位橫空出世，吹響了全國阻擊房價(jià)的號(hào)角！行業(yè)調(diào)控開始各方收緊，層層加碼。土地供給端，政府的土地招拍掛開始分批集中釋放，同時(shí)競房價(jià)、競自持、限馬甲等要求也直線提高了房企的拿地成本和難度；金融服務(wù)端，三條紅線上緊箍咒，嚴(yán)格限制貸款流向房地產(chǎn)；客戶需求端，限購限售限貸只是前菜，貸款利率一提再提，購房門檻一高再高，一些本可沖一沖的剛需需求和可換可不換的改善需求也就被壓制了下去。

總的來說，房企的融資大幅減少，融資成本和建設(shè)成本大幅提升，購房客戶大幅跳水，保現(xiàn)金流安全的融資和經(jīng)營流入同時(shí)受到重創(chuàng)，現(xiàn)金流和盈利兩個(gè)核心指標(biāo)開始全面失守。

房企此時(shí)也身受重傷。

2023年12月，疫情爆發(fā)，之后的這兩年反反復(fù)復(fù)，受煎熬的不只是我們的耐心，還有我們的錢包，未來的極度不確定性和不可預(yù)期直接從根部斬?cái)嗔速彿亢蛽Q房的需求，也奪去了購房的能力。

當(dāng)市面上賣房的比買房的多，房產(chǎn)的金融屬性和價(jià)值上的預(yù)期也就不存在了。

來自四面八方的擠壓像一把利刃，砍去了房企的三頭六臂，也踢走了自救的信心，最后只留下一口仙氣吊著，等著大周期的垂憐。

爛尾樓也就應(yīng)運(yùn)而生了。

爛尾是因?yàn)闆]錢，沒錢是因?yàn)榉科髢H有的兩條大動(dòng)脈都已被堵死，被堵死的原因有一半是受政策和經(jīng)濟(jì)影響，另一半也都是自己作的，2023-2023年房企沖規(guī)模和加杠桿的氣勢像極了92年的股市，同步還進(jìn)軍文旅、醫(yī)養(yǎng)、足球、康養(yǎng)、科技、汽車、手機(jī)、上下游……

缺乏對其他行業(yè)最基本的敬畏，什么錢都想掙，最后剩下的除了一地的調(diào)研PPT，就是那驚人的“學(xué)費(fèi)”賬單。

至于大家爭論不休的監(jiān)管資金問題。

個(gè)人覺的，這個(gè)是爛尾的原因之一，但卻遠(yuǎn)非根本，房源是可以打開一套一套賣的，但房子卻只能一棟一棟甚至一期一期的蓋，當(dāng)你賣出去的房子和你正在蓋的房子比例達(dá)到驚人的地步時(shí)，錢怎么用已經(jīng)影響不了大局了。

一個(gè)鍋蓋蓋不住10口鍋，一個(gè)黃瓜拍不成10盤菜。

當(dāng)行業(yè)被政策沖擊的七零八落之際，恰逢經(jīng)濟(jì)乏力，爛尾樓的出現(xiàn)幾乎就是必然。

那，還有救嗎？

有，但不是錢的問題，首要需解決的是人和人性的問題。

期待風(fēng)險(xiǎn)解除，期待我不失業(yè)。