這是熊貓貝貝的第1187篇原創文章：

這篇文章偏向技術類分析，準備和各位讀者朋友有深度，有專業，有依有據地聊一聊中國樓市中爛尾樓的幾個不同項目情況和類型，以及對應購房群體解套的可能性。

文章開篇，先聊幾句題外話。

最近通過這個頭條號，以及這個賬號，發布的幾篇文章被下架了，至于寫的是什么內容，看到這篇文章的標題，結合當下互聯網和輿論熱點集中的事件，大家都應該知道。

我個人覺得這是好事，而且也支持和理解平臺以及輿論管制。這是真心話，也通過這個事情，更好地對自己的定位和角色，有了更深的認知和理解。

我就一普通人，和千千萬萬普通的中國人，和屏幕的各位讀者們，和大千世界平凡的普通民眾一樣，大家都是普通中國人，如果大家在街邊小店，夜市燒烤，看到其貌不揚，極其平凡的年輕人，就可能是我，就是這樣的。

人總是要遇到點事，才能更好地看清自己，“只為蒼生說人話，位卑不敢忘憂國”是我一貫秉承的行文寫作主線。

懂規矩，明事理，路才能走的遠走的穩，不是心態好，這種認知沒有經歷是得不出來的。

“世上只有一種真正的英雄主義，就是認清了生活的真相后依然熱愛生活。”

此句出自羅曼·羅蘭的《米開朗基羅傳》

這就是我的對生活的熱愛。這就是我寫作的初心，這就是我和這個世界交往的態度。

言歸正傳，這篇文章和大家聊聊中國樓市中，幾種不同爛尾樓的情況和解套的可能。

本文已反復自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。

內容有依有據，分析理性客觀。

硬核內容，錯過不再。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

（如果這篇文章在其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

圖片來源：頭條圖庫

1

什么是爛尾樓？該如何準確識別一個地產項目“爛尾”了？

爛尾樓是一個敏感的話題，但是已經成為中國房地產經濟領域和樓市，越來越常見的一種現象。

爛尾樓，是指已辦理用地、規劃手續，項目開工后，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。而爛尾樓同時也破壞城市形象，浪費土地資源，破壞投資者信心。對居民生活帶來不便。

爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人。

房子爛尾，工程停擺，原有的建筑主體在沒有完工的狀態下，風吹雨淋，建筑材料和結構主體難以抵擋時間的侵蝕，又缺乏專業的物業和維護團隊的照顧，所以停工時間超過一年以上的房地產建筑，事實上從專業的角度來看，即使繼續完善施工，必然會增加維護修繕的成本。而當這個成本增加超過了項目自身的利潤的臨界點，那么這樣的爛尾項目，實際上從經濟邏輯和成本測算的角度來看，已經不存在繼續完工的經濟價值了。

定義很簡單，現實里面一看也就知道，而識別一個地產項目是否“爛尾”最重要的標準，就是工程停工時間。

形成爛尾樓現象和問題的原因，大道至簡，直擊本質，并不復雜。

絕大多數的爛尾樓產生，是經濟周期的變化，對項目資金運行產生了影響，這個過程里面，人性在現實的考驗面前，做出了利己的選擇。

債務和成本永遠只能被轉移和消化，而不會自行消失，轉移了債務，而不承擔相應的責任，就必然會造成爛尾樓的現象出現。

由于房地產是資金密集型行業，因此，爛尾樓往往占用了大量的資金，包括大量借貸資金。

所以，爛尾樓情況，實際上就注定了是一個可能讓多方利益受損的負和經濟博弈：無法完成重資產商品的交付，經濟閉環就無法完成，債務無法實現順利的轉移而造成的矛盾和利益沖突，就會持續醞釀，直至爆發。

這就是經濟邏輯和規律所在。

圖片來源：頭條圖庫

2

最難解套的兩種爛尾樓類型以及相關分析

爛尾樓的本質是經濟運行和周期環境綜合作用下的一種循環被打破，這種周期過程中的經濟現象，就必然會導致會存在有不同情況的項目。

交不了房，停工就是爛尾樓，但是不同項目之間，還是有區別的。

兩種最難解套的爛尾樓類型：

第一種，是因為經濟環境的變化，行業周期的更迭，以及政策背景等等這樣外在“不可抗力”的影響，開發主體的開發商，從項目運作上已經事實破產的項目，如果出現爛尾樓，那就很難得到妥善解決。

這個無關道德，舉個例子大家就能明白：

比如某文旅小鎮項目，在市場行情上行階段入場，預計最終銷售總額是10個億，開發成本8個億，開發周期2年，年化資金成本就按5千萬來計算，結果隨著工程推進，市場行情進入下行期，就算房子全部賣完，最多也只能賣到7個億。

賣一套虧一套，這種生意怎么可能持續下去？疊加資金成本的持續增加，作為開發商，停工放棄是必然選擇。

這樣的項目，除非有大環境行情和周期的加持，否則賬算不過來，就沒有繼續推進的任何動力和可能。

第二種，房源已基本售罄，預售資金基本已被房企挪走。

這樣的項目，基本上項目公司已經是空殼，這樣的項目后續工程的費用，需要開發商掏錢出來，就導致了這種樓盤，交房的難度極大。

這種情況是曾經中國房企高周轉模式的最大的隱患，當然，也有一些地方房企，中小規模房企也會干這個事情，落袋為安，人之天性，結果欲壑難填，把項目收尾需要的錢都拿走了，特別是股東多的房企，這種情況在過去二十年里面，再常見不過。

要么經濟賬算得過來，要么項目運作的賬面上有足夠工程收尾，或者部分也行的資金沉淀。

否則，出現了以上兩種情況的爛尾樓，想要解套續命，難度非常之大。

沒有經濟賬，不會有外來資本接盤，把用于完成建設的錢挪走，想要要回來，難度可想而知。

圖片來源：頭條圖庫

3

有望解套的兩種爛尾樓類型以及相關分析

當然，也有的項目，雖然有爛尾的表現和風險，但是相對而言，還是有很大機會和希望讓項目利益關聯群體得到解套的。

第一種，是項目爛尾情況，是對應的房企開發單位的風險問題爆發以后出現的，并且房企資產評估并沒有形成現實的“資不抵債”情況，那么這樣的爛尾風險，是有可能得到解決的。

這就需要經濟基本面和行業環境沒有變化，而且地方相關的管理，監管部門行動堅決，負責到位，特別是預售資金基本上都已被相關部門強力監管或者凍結，讓開發商沒有騰挪資金的空間和可能，那么這樣的項目起死回生，是可能性很大的。

第二種，是分期開發的項目，項目和開發商還有剩余的可開發貨值和土地儲備，但是前期的預售資金已經被開發商挪走的情況，導致的爛尾樓情況。

這種情況和類型，關鍵就在于地方政府的作為能力和態度了，效率是第一位的，因為房地產是重資產經濟邏輯，而開發商不管是躺平，還是想提桶跑路，出發點就是經濟層面的臨界點。

圖片來源：頭條圖庫

寫在最后：

風險警示，永遠比不過提前規避

文章不長，謹言慎行，注意分寸，聊點能聊的。

文章最后，從一個房地產行業從業者的角度，談幾點個人的觀點和建議，不一定對，權當拋磚引玉，供各位讀者朋友討論和參考：

1、文章的初心，是分析不同的爛尾樓類型，對照現實，給更多的朋友予以參考，但是一萬個風險分析，比不上未雨綢繆，房地產經濟調整陣痛期，君子不立危墻之下。

2、作為個體，如果遇到了自己購買的期房出現了爛尾樓的風險和苗頭，一定要注重處理問題的時效性，也就是越早行動，效果越好。

千萬不要拖延，不要有僥幸心理，根據實際情況，運用法律武器，走正規渠道，理性冷靜去面對和積極處理。

3、對于絕大多數普通個體和家庭，甚至有投機炒作心態的群體而言，爛尾樓，是最大的風險，沒有之一，特別是在宏觀經濟承壓階段，需要對置業買房進行理念調整和升級。

房子從消費的角度來看，是具備長期耐用品的特征的，新舊意義更多是心理和面子問題，而從風險的角度來看，完全不一樣，新房情結，是很多人被爛尾風險困擾的根源。

而從投資的角度來看，風險考量應該擺在第一位，這個不用多說，投機炒房，價差套利，買到爛尾樓，其實本質上和股市被套被割有什么區別嗎？

心存善念，廣結善緣，初心不變。

本文純粹從專業角度進行爛尾風險和項目走向分析，提醒風險，解讀本質，希望能夠給看到的朋友們，一些參考，一些幫助，那就很好。

以上。

圖片來源：頭條圖庫

（根據國家有關部門的最新規定，本文內容和意見僅供參考，不構成任何關于置業，投資等行為的明確建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

交個敢說真話，會說實話，善于觀察的年輕人朋友，可好？

原創寫作分享不易，如果覺得文章不錯，歡迎轉發點贊。關注本人

實力原創，頭條獨家，如有抄襲搬運侵權行為，必究！

有問題歡迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有問必答，謝謝各位。