北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)，專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十五余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)團(tuán)隊，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗，現(xiàn)在蔣這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，希望可以幫助到你。

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當(dāng)事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。）

原告訴稱：

原告M公司向本院提出訴訟請求：1.依法解除2006年4月16日與被告張三簽訂的5份認(rèn)購協(xié)議書；2.判令被告張三、李四、王五交還坐落于A市五商鋪并負(fù)擔(dān)本案訴訟費用。

事實和理由：原告于2006年4月16與被告張三簽訂認(rèn)購協(xié)議書5份，約定被告張三購買原告開發(fā)建設(shè)的A市鋪6套，總價款為701553.61元。但被告張三、李四、王五至今僅支付388754元，尚欠312799.61元。為此，訴至法院。

被告辯稱：

被告張三、李四、王五辯稱，2006年5、6月份，原告M公司將通往案涉商鋪的室內(nèi)公共樓梯（1層通往4層）封堵，致使商鋪無法經(jīng)營，同意與原告M公司解除認(rèn)購協(xié)議，要求原告M公司退還購房款388754元并按月息2%支付利息。

本院查明：

經(jīng)審理查明：2006年4月16日，原告M公司所屬的A市二分公司（以下簡稱二分公司，甲方）與被告張三（乙方）簽訂認(rèn)購協(xié)議書5份，約定：乙方認(rèn)購甲方開發(fā)的坐落于A市*#至*#商鋪6間。之后，原告M公司將商鋪交付被告張三、李四、王五。被告繳納了費用。后通往案涉商鋪的一層至四層的室內(nèi)樓梯被原告M公司與被告張三、李四、王五之外的第三人封堵，致使被告張三、李四、王五難以經(jīng)營，遂與原告M公司產(chǎn)生糾紛。庭審中，被告張三、李四、王五同意與原告M公司解除認(rèn)購協(xié)議，將6間商鋪交還原告M公司，但要求原告M公司退還購房款388754元并按月息2%支付利息；原告M公司則表示同意返還購房款并按存款利率支付利息；雙方各執(zhí)己見，調(diào)解不成。

另查：A市二分公司系原告M公司開辦的不具有企業(yè)法人資格但已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的分支機(jī)構(gòu)。案涉商鋪現(xiàn)已增值。

上述事實，有當(dāng)事人陳述、認(rèn)購協(xié)議書、收款收據(jù)等證據(jù)在卷為憑。

裁判結(jié)果：

一、原告A市M公司所屬的A市二分公司與被告張三于2006年4月6日簽訂的5份認(rèn)購協(xié)議書即日起解除；

二、被告張三、李四、王五將坐落于A市六商鋪交還給原告A市M公司；

三、原告A市M公司退還被告張三、李四、王五的購房款388754元；

四、原告A市M公司付款為基數(shù)，自2005年10月22日起至實際給付之日止，按月息8‰計算向被告支付利息；

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認(rèn)為：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第四條“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”之規(guī)定，預(yù)約是與本約相對而言的概念，是約定將來訂立一定內(nèi)容的本約為目的的合同。當(dāng)事人之所以訂立預(yù)約合同，是因為當(dāng)事人遇到某些事實或法律上的障礙暫時不能訂立本約合同，或者為了防止一方將來不訂立本約合同，從而采取訂立預(yù)約合同的辦法，使當(dāng)事人預(yù)先受到訂立本約合同義務(wù)的約束。商品房買賣的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議一般是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售合同或買賣合同之前所訂立的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，其性質(zhì)屬于商品房買賣預(yù)約合同。具有以下特征：首先，預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，當(dāng)事人的意思表示一致即可成立。其次，預(yù)約合同的合同標(biāo)的是訂立本約。再次，預(yù)約合同的內(nèi)容具有確定性。預(yù)約合同的內(nèi)容包括確定條款和不確定條款兩部分。確定條款應(yīng)當(dāng)是雙方已達(dá)成的具有本約效力的合同條款。不確定條款是由于客觀條件不具備或存在法律障礙時雙方簽訂的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的仍不明確的條款。最后，預(yù)約合同具有合同拘束力。預(yù)約合同雖是為訂立本約合同而存在，但仍有其獨立性。預(yù)約應(yīng)當(dāng)具有雙方當(dāng)事人受其約束的意思表示，只有此種意思表示才會在法律上對當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力，才是一份有效的預(yù)約。

根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第五條“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”之規(guī)定，商品房認(rèn)購書是為將來雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達(dá)成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來訂立商品房買賣合同的義務(wù)，系與作為本約合同的商品房買賣合同相對應(yīng)的預(yù)約合同。因而認(rèn)購書實際上是開發(fā)商與認(rèn)購人之間為將來訂立商品房買賣合同所做的承諾，并非正式商品房銷售行為，預(yù)約合同成立生效，并不意味本約合同成立生效。

商品房認(rèn)購書究竟應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同還是本約合同，應(yīng)從以下三個方面進(jìn)行審查：首先，審查商品房認(rèn)購書是否具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容。《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本情況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項。該條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的內(nèi)容也是指本約應(yīng)當(dāng)具備的合同條款，而非預(yù)約必備條款。具備上述規(guī)定內(nèi)容的商品房銷售合同就是本約，而非預(yù)約。如果商品房銷售合同具有上述規(guī)定的內(nèi)容，就不存在簽訂合同事實和法律上的障礙，也就沒有簽訂預(yù)約合同的必要。具備了上述合同內(nèi)容，實際也就具備了商品房交易履行的可能。當(dāng)然認(rèn)購書要成立商品房預(yù)約合同本身也應(yīng)當(dāng)具備商品房買賣的基本內(nèi)容，以實現(xiàn)本約內(nèi)容一定程度的確定性。預(yù)約合同的確定性要求通常在于明確交易商品房位置、房型、價格，或者雖然未確認(rèn)價格及具體位置，但明確約定了房屋位置和價格的確定方法，可以根據(jù)約定的方法確認(rèn)商品房位置和價格。只有具備上述《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購書、購房協(xié)議等才有實際履行的條件和可能，才有可能直接被認(rèn)定為商品房買賣合同。

其次，審查商品房認(rèn)購書中是否就將來訂立本約合同達(dá)成一致意思表示。如果認(rèn)購書、協(xié)議書沒有約定將來訂立正式商品房買賣合同，而是直接約定了付款方式、交房時間、逾期付款及交房的違約責(zé)任等商品房買賣合同內(nèi)容，并且可以依據(jù)認(rèn)購書、協(xié)議書直接履行商品房買賣合同權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，則該認(rèn)購書、協(xié)議書名為商品房認(rèn)購，實為正式商品房買賣合同。此種商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)直接認(rèn)定成立，無須考慮其是否已經(jīng)實際履行的問題。如果認(rèn)購書、協(xié)議書明確約定將來一定時期內(nèi)再訂立正式商品房買賣合同，則無論認(rèn)購書、協(xié)議書是否有關(guān)商品房買賣的內(nèi)容是否詳盡，該認(rèn)購書、協(xié)議書都應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。最后，審查商品房認(rèn)購書是否實際履行。《商品房買賣合同解釋》第5條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。只有那些雖然具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且約定了將來訂立正式合同，性質(zhì)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約的商品房認(rèn)購書，才存在通過實際履行轉(zhuǎn)化為本約的問題。這類預(yù)約性質(zhì)的認(rèn)購書因其完備的內(nèi)容和當(dāng)事人此后的實際履行行為使得再簽訂本約沒有意義和必要，因而可以直接依據(jù)預(yù)約直接確定雙方商品房買賣合同的權(quán)利義務(wù)。就本案而言，原告M公司與被告張三于2006年4月16日簽訂的認(rèn)購協(xié)議書明確了當(dāng)事人的名稱、商鋪的基本情況、商鋪的總價款、付款方式、付款時間及逾期付款的違約責(zé)任等內(nèi)容，已具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且作為出賣人的二分公司已按認(rèn)購協(xié)議書的約定收受作為買受人的三被告交納的購房款，故該認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議。

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同，包括商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。商品房買賣合同的標(biāo)物為正在建設(shè)和已竣工的房屋，其中正在建設(shè)的房屋就是通常所說的期房、樓花，包括經(jīng)依法獲準(zhǔn)尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括經(jīng)有關(guān)部門驗收合格的房屋和尚未驗收合格的房屋。由于二分公司不具有企業(yè)法人資格，不能獨立地承擔(dān)民事責(zé)任，故其與被告張三簽訂的5份認(rèn)購協(xié)議書的法律后果應(yīng)由原告M公司承擔(dān)。二分公司就已取得商品房預(yù)售許可證的商鋪于2006年4月16日與被告張三簽訂的5份認(rèn)購協(xié)議書，雙方出于自愿，意思表示真實，權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故名為認(rèn)購協(xié)議書實為有效的商品房買賣協(xié)議，為國家法律所保護(hù)。作為當(dāng)事人的原告M公司與被告張三均應(yīng)當(dāng)按照該協(xié)議的約定全面履行自己的義務(wù)。現(xiàn)因不可歸責(zé)于原告M公司與被告張三、李四、王五的原因，通往案涉商鋪的一層至四層的室內(nèi)樓梯被第三人封堵，致使被告張三、李四、王五經(jīng)營商鋪受阻。由于原告M公司與被告張三、李四、王五在庭審中均同意解除認(rèn)購協(xié)議，退還6間商鋪，返還已交購房款388754元，這是處分民事權(quán)利和訴訟權(quán)利的體現(xiàn)，為法律所允許和社會所倡導(dǎo)，法院予以準(zhǔn)許。鑒于案涉商鋪現(xiàn)已增值的現(xiàn)狀及本案的具體情況，對于三被告已交購房款的利息，法院酌定按月息8‰計算。

綜上所述，法院的判決是正確的。