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在直系親屬產證更名的時候大家往往面臨三個選擇：買賣、贈與、繼承，今天我們就講講直系親屬更名中自身的一些情況應該選擇哪種方式與辦理所需材料。

咱們以房屋總價500萬，買進價100萬，滿五年唯一為例來算一下更名所需要的一些費用

一、買賣更名

買賣更名要走正常的交易流程，受限購影響，稅費按照規定來繳納。此種情況適合名下有房不準備把名下房產出售的一部分人，雖然會繳納一部分稅費，但是不會對以后房產出售有影響。

下面咱們來算算買賣更名所需要多少費用：

1、增值稅：（500萬-100萬）÷1.05×（5%+0.3%）=202304元

2、契稅：房屋總價3% 也就是15萬的契稅（因名下有房，契稅為3個點，名下若是無房，不推薦此種方式）

3、交易手續費：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登記費：80元

5、抵押登記費：40元

以上是我們走買賣流程所需要的全部費用，共：352424元

二、贈與

1、直系親屬之間贈與需要哪些費用？

契稅：房屋總價3%，增值稅免征，個稅免征

看到上面是不是覺得贈與要比買賣劃算，要省20萬？不！ 這只是贈與時所需要的費用，當你受贈的房產在出售時滿五年唯一按照正常稅收來繳納稅費，若滿五年不唯一總房價的20%來繳稅。

若是名下無房可以走贈與流程，名下有房且受贈的房屋有出售的想法建議走交易流程。

公證收費標準

2、辦理房屋贈與的方式有幾種？

1）通過辦理贈與公證書進行贈與；

2）若無公證，則需自行到房屋所在地的房地產交易中心辦理。

3、辦理贈與公證，應當注意的問題有哪些？

1）財產應當是公民的個人合法財產；

2）房產中有抵押不可贈與；

3）對于夫妻共有財產的贈與，即使房產登記在一方名下，也需配偶到場簽字，表示同意贈與；

4）贈與合同不可委托簽署；

5）一般只做直系親屬間的贈與，否則需要支付 20%的個人所得稅。要注意的是兒媳與公婆非直系親屬，同樣女婿與岳父母

也非直系，此類贈與推薦將產證名字改成受贈人的直系親屬一人（例如產證上原為夫妻二人名字，要將房產贈與男方父母，

則需先將女方名字去除再辦理贈與）。

注：非直系贈與時，全額贈與是可以交易的，但如果是部分份額贈與的話，贈與方與受贈方相互之間對于自己持有的份額部

分不能再交易。

例如：業主張三將名下獨有的一套房產的 10%的產權贈與給了其朋友李四（非直系贈與），即針對該房產，張三持有 90%

的產權份額，李四持有 10%的產權份額，張三與李四之間不能就該房產再進行交易。

三、繼承

1、繼承會產生哪些費用？

直系親屬之間繼承免征契稅、增值稅、個稅。房屋繼承過來在出售時契稅增值稅同商品房，滿五年唯一免征個稅，不唯一總房價款20%個稅。

2、房屋的繼承順序是什么？

繼承順序：遺贈撫養協議（為先）、遺囑繼承（其次）、法定繼承（再次）

3、房屋繼承的流程是什么？

流程：先至公證處辦理繼承權公證，領取公證書后至房屋所在地的交易中心駐場稅務所辦理稅收核定，領取完稅憑證后至房

屋所在地的交易中心換領新的產證。

4、房屋繼承的時效為多久？

時效：繼承公證需要進行家庭成員核對，一般情形下本市戶籍的為 2 個月左右（若為外地戶籍，要到戶籍所在地取證故所需

時間較長，具體時效根據不同戶籍地而定）

5、繼承公證后辦理變更繼承產證的房屋所在地的房地產交易中心受理流程是什么？

房屋所在地的房地產交易中心駐場稅務免稅申報→房屋所在地的房地產交易中心受理窗口受理→20 個自然日（法定節假日

除外）出產證。

6、繼承公證所需材料：

公證收費標準：

7、辦理繼承時需要注意哪些問題？

總結：從上面三種更名方式可以看出來，名下沒有房產繼承最劃算。名下有房產又不打算出售的走交易流程劃算，雖然要繳納契稅與增值稅，但是相比在出售時20%的個人所得稅要劃算的多。

作者：上海買房人，首發公眾號，從業房地產銷售8年，孰知交易流程，政策時事分析，專業的水平來解決的購房困惑。